Técnico de cabecera para edificios con aluminosis en Barcelona
Tu edificio con cemento aluminoso, bajo control. Un técnico que lo conoce, lo revisa con el calendario que marca la ley y documenta su evolución año a año. Para vivir tranquilo — y para vender sin regalar el piso. Desde 45 € por vivienda y año.
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Tu edificio no se está cayendo. Lo que pasa es que nadie lo mira
Empecemos por la parte que casi nadie dice, y que dice el colegio profesional, no nosotros: un forjado con cemento aluminoso ya perdió la resistencia que tenía que perder. Esa caída ocurre en los diez primeros años de vida del hormigón y después no baja más. En un edificio de 1960 eso terminó hace medio siglo.
Lo que sigue abierto es otra cosa: la corrosión de la armadura, favorecida por la mayor porosidad y el pH más bajo del material convertido. Ahí está hoy toda la incertidumbre. Y la corrosión es un proceso lento, dirigido por la humedad y, sobre todo, observable. Es exactamente el tipo de problema que se gestiona mirándolo cada año, no dando un puñetazo en la mesa.
Lo que vemos en las juntas es siempre lo mismo. Miedo mal calibrado, presupuestos que nadie sabe si son proporcionados, un vecino que quiere vender y no puede explicar en qué estado está la finca, y una parálisis que se alarga años. Mientras tanto, lo único que empeora es la humedad que nadie ha quitado.
La resistencia dejó de bajar hace décadas. Lo que se vigila hoy es el agua y la armadura.
Los tres nudos de una comunidad con aluminosis
El dinero. El colegio de administradores de fincas denuncia públicamente que la morosidad frena las obras de rehabilitación y que no hay subvención para asumir ni siquiera las ITE. La derrama estructural se propone, se vota y se aplaza.
Las ayudas no están hechas para esto. Las líneas principales del Consorcio y de los fondos europeos están condicionadas a acreditar mejora de eficiencia energética. Un refuerzo de forjado por aluminosis, aislado, no encaja en ese circuito. Existe una vía excepcional en la disposición adicional tercera del Decret 67/2015 para deficiencias graves o muy graves, sujeta a disponibilidad presupuestaria — y conviene comprobar si hay convocatoria abierta antes de contar con ella.
El vecino que vende. Es el detonante habitual y el que rompe el empate. Tiene una obligación legal individual e inmediata de entregar documentación del edificio al comprador, y una tasación condicionada le tumba la operación. El resto de vecinos no tienen esa prisa. Ese desfase de incentivos es lo que suele desatascar la junta.
A eso se suma un dato que ordena las prioridades: el parque construido en los años cincuenta y sesenta está, por definición, íntegramente dentro del calendario obligatorio de la ITE —todo edificio debe pasarla antes de los 45 años— y buena parte de él, con retraso.
Cada cuánto hay que revisar, según el Decret 67/2015
La periodicidad de las visitas no es criterio comercial nuestro: está en el art. 14 del Decret 67/2015 y depende de cómo se calificaron las deficiencias en la ITE. Esto es lo que convierte la cuota anual en cumplimiento normativo, y no en un capricho que hay que defender en junta.
| Sin deficiencias o levesCertificado de aptitud con vigencia de diez años y sin verificación intermedia obligatoria. Aun así, con aluminosis diagnosticada conviene la visita anual | 10 años |
|---|---|
| Deficiencias importantesEs la casilla donde suele caer un forjado con aluminosis en evolución: la norma la define como un «proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias». Vigencia de seis años condicionada a una verificación técnica cada dos años, con visita e informe | Verificación bienal |
| Deficiencias graves o muy gravesCon las medidas cautelares ya ejecutadas, vigencia de tres años y verificación en los plazos que fije la ITE o, como mínimo, cada doce meses | Verificación anual |
| Si la verificación sale peorSi el informe concluye que la deficiencia ha pasado a grave o muy grave, el certificado de aptitud pierde vigencia y queda sin efecto. Ante riesgo inminente, el técnico debe comunicarlo a la propiedad y al ayuntamiento, y esa comunicación no necesita el consentimiento de la propiedad | Art. 14.2 y 9.2 |
| Dónde va el informeSe redacta en el modelo normalizado de la Agència de l'Habitatge, se incorpora al libro del edificio y se adjunta al certificado de aptitud para acreditar su vigencia | Art. 14.4 |
| Lo que hay que hacer después de la ITECon deficiencias hay que aprobar un programa de rehabilitación —un año, seis meses si son graves o muy graves—, constituir un fondo de reserva específico y ejecutar las obras por fases. El programa exige supervisión de técnico habilitado. Es la parte que casi nadie hace | Art. 10 |
Qué debe la comunidad, con el artículo delante
En derecho catalán, conservar el edificio no es una decisión de la junta: es un deber. Estos son los artículos que más se citan mal en una reunión de vecinos, y los que más falta hacen cuando hay que aprobar algo.
| El deber de conservarArt. 553-44.1 CCCat: la comunidad ha de conservar los elementos comunes de modo que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, de estanqueidad y de seguridad, y los propietarios han de asumir las obras necesarias. No es potestativo ni depende de acuerdo | CCCat |
|---|---|
| Quién paga el forjadoArt. 553-43.4: las reparaciones debidas a vicios estructurales, originarios o sobrevenidos, o que afecten y beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la comunidad. También si el forjado está bajo una terraza de uso exclusivo de un vecino | La comunidad |
| Qué mayoría hace faltaEl error más caro de las juntas. Las innovaciones exigibles por la seguridad del inmueble se aprueban por mayoría simple aunque afecten a la estructura (art. 553-25.2.b), y el régimen de cuatro quintas partes del art. 553-26.2.b excluye expresamente ese supuesto. No hace falta unanimidad | Mayoría simple |
| El que no usa, paga igualArt. 553-45: se contribuye en proporción a la cuota de participación, y la falta de uso de un elemento común concreto no exime de sufragar su mantenimiento | Art. 553-45 |
| El que se oponeLos acuerdos vinculan también a los disidentes (art. 553-30.1), y quien sin causa justificada se opone a las obras exigidas por la autoridad competente o las demora responde individualmente de las sanciones que se impongan (art. 553-30.5) | Art. 553-30 |
| Entrar en los pisosArt. 553-39.1: los elementos privativos están sujetos a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservación de los elementos comunes. Y el Decret 67/2015 obliga a propietarios y ocupantes a facilitar el acceso | Sí, con aviso |
| No tener la ITELlei 18/2007, art. 124.1.g: es infracción grave no disponer del informe de la ITE cuando es exigible, con multa de 9.001 a 90.000 €. Incumplir el deber de conservación con riesgo para la seguridad de las personas es infracción muy grave | 9.001-90.000 € |
Si el que lee esto es un administrador de fincas
Sabemos cuál es tu posición porque está escrita en tu propio colegio. Entre las funciones que el colegio publica están «diagnósticos preventivos del estado del edificio», «seguimiento técnico y normativo» y «recomendación de técnicos». Es decir: ya has vendido el resultado a la comunidad, pero no puedes producirlo tú ni firmarlo.
Y tus obligaciones aprietan por el mismo lado. El art. 553-18 del CCCat te encarga tomar las medidas convenientes para conservar los bienes, advertir a los propietarios y decidir la ejecución de las obras urgentes, y añade que respondes de tu actuación ante la junta. Todo eso mejora mucho con un técnico que conozca el edificio de antes.
Nuestra posición contigo es sencilla y no cambia. No gestionamos recibos, no llevamos comunidades y no competimos con tu trabajo. Te damos lo que tú no puedes firmar —diagnosis, informe de verificación en modelo normalizado, programa de rehabilitación supervisado, certificado pre-venta— con un precio por vivienda pequeño y previsible que puedas llevar a la junta como propuesta tuya. Y con respuesta en 48 horas, que es lo que de verdad te resuelve el día.
El colegio de administradores lo dice literalmente: su papel incluye recomendar técnicos. El nuestro es no hacerte quedar mal.
Qué hacemos en cada visita
La primera visita cuesta el triple que las siguientes, y por una razón que reconoce hasta el colegio: el técnico que gestiona el mantenimiento de un edificio dispone de más información y más conocimiento que un técnico externo. La diagnosis inicial es un encargo; las visitas de seguimiento son la continuación barata de ese encargo.
| Diagnosis inicialReconocimiento del conjunto estructural, tipología de techos, catas donde hagan falta, ensayos de laboratorio, mapa de zonas sensibles y calificación de las deficiencias con la escala del Decret 67/2015. Es el punto de partida documentado | Una vez |
|---|---|
| Dónde miramos primeroLas zonas de riesgo máximo están identificadas y no son un misterio: forjados sanitarios sin ventilación y techos bajo galerías, lavaderos y baños. Donde hay agua y ciclos de humedad, la degradación va por delante | Cada visita |
| Qué se mideEvolución de las zonas registradas, humedades, estado del recubrimiento y del armado en los puntos de control, fisuración longitudinal en techos enyesados, y comprobación de las medidas cautelares que haya ejecutado un tercero | Cada visita |
| El registro que dejamosCuando hay que abrir un falso techo, dejamos un registro practicable en el punto de cata. Es el detalle de oficio que hace posible todo lo demás: la misma cala, el mismo punto y la misma foto, año tras año | Infraestructura |
| Informe de evoluciónTras cada visita, con comparativa fotográfica fechada respecto a las anteriores. Cuando la calificación lo exige, se emite además el informe de verificación en el modelo normalizado y se incorpora al libro del edificio | Tras cada visita |
| Registro de incidenciasLas inscripciones de incidencias y de operaciones de mantenimiento deben hacerse en el plazo de un mes desde que se producen o ejecutan (art. 26.2). Es una obligación que casi ninguna comunidad cumple, y la Generalitat puede hacer inspecciones aleatorias para comprobarlo | Mensual |
| Aviso de vencimientoDoce meses antes de que caduque el certificado de aptitud te avisamos, con el presupuesto de lo que toca y el calendario. Nadie debería enterarse de esto por una carta de la Generalitat | Anual |
Esto no sustituye a la ITE. La hace más barata
Conviene separar bien las dos cosas. La ITE es una inspección obligatoria, esencialmente visual, cuyo objeto legal es determinar el estado del edificio y orientar a la propiedad sobre lo que debe hacer. Y la norma es tajante en algo que casi nadie cuenta: «en ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos». Una ITE no diagnostica aluminosis; como mucho la sospecha y obliga al técnico a proponer catas.
El seguimiento continuado es lo que va después. Cuando llega la ITE siguiente, el edificio tiene historial, planos, ensayos, fotos fechadas y las incidencias inscritas — y el técnico que la firma ya conoce la finca. Sale más rápida, más barata y sin sorpresas. Lo mismo vale para el libro del edificio y para el programa de rehabilitación, que necesita supervisión de técnico habilitado.
Sobre ayudas, la verdad incómoda: la documentación técnica que exigen las principales líneas —tener la ITE y el certificado energético— la vas a tener al día con el plan, y eso te deja en condiciones de solicitar. Pero esas líneas premian la mejora energética acreditada, no la reparación estructural, y en nuestra última comprobación el programa de rehabilitación de edificios tenía el presupuesto agotado y las solicitudes en reserva. Te diremos qué hay abierto cuando lo preguntes, no antes.
Y si lo que aparece es una obra de refuerzo de verdad, ahí ya hablamos de otra cosa: rehabilitación con proyecto y dirección de ejecución. Te lo diremos con esas palabras y con ese presupuesto, no dentro de la cuota.
Certificado pre-venta · el módulo que paga quien vende
Vender un piso en un edificio con aluminosis «sin papeles» tiene un precio, y lo pone el comprador: descuenta lo peor que pueda imaginar. El mismo piso, con un historial técnico de años detrás, se defiende con datos.
Además hay obligaciones concretas que casi nadie conoce hasta que el notario las nombra. El art. 15 del Decret 67/2015 obliga al transmitente a entregar copia del informe de la ITE y del certificado de aptitud; si no hay certificado por deficiencias graves sin medidas cautelares ejecutadas, hay que entregar la ITE acreditando la fecha de presentación ante la Administración. Y el art. 553-5.2 del CCCat exige el certificado de deudas con las derramas aprobadas pendientes de vencimiento, sin el cual no puede otorgarse la escritura pública.
El punto que decide la operación suele ser otro. La normativa de tasación obliga a una inspección ocular que compruebe «su estado de construcción o conservación aparente», y permite emitir el valor condicionado cuando hay dudas razonadas que puedan afectar significativamente al cálculo. Un valor condicionado no sirve para garantía hipotecaria. El certificado pre-venta ataca exactamente ese punto: sustituye la duda por documentación trazable.
Lo emitimos con el historial completo del edificio y lo factura quien vende, no la comunidad. Si además quieres saber cuánto pierde de valor el piso y con qué fundamento, eso es otra cosa y se llama pericial de devaluación.
Qué no podemos certificar, y por qué preferimos decirlo
No existe el «certificado de que el edificio no tiene aluminosis», y quien lo firme se está inventando algo. Cada ensayo corresponde a una vigueta concreta, y una muestra no es representativa de toda la vivienda ni de todo el edificio. En una misma obra convivían distintos tipos de forjado, porque el cemento aluminoso se usaba solo donde había que construir deprisa.
Lo que sí certificamos es preciso y verificable: el resultado de las muestras analizadas, con su ubicación exacta, la calificación de las deficiencias, el estado y la vigencia del certificado de aptitud, la última verificación, el programa de rehabilitación y sus derramas pendientes, y el calendario de lo que viene. Con sus límites escritos dentro del documento.
No es prudencia decorativa. Emitir un informe técnico inexacto sobre el estado de conservación de un edificio para obtener un acto favorable es infracción muy grave en la Llei 18/2007, con multas de 90.001 a 900.000 €. Un certificado que promete más de lo que puede demostrar no protege al vendedor: lo expone.
Tampoco prometemos nada sobre tu seguro. El propio Decret 67/2015 aclara que las obligaciones de conservación que establece no afectan a las relaciones de derecho privado entre propietarios y compañías aseguradoras.
Un técnico que te certifica lo que no puede saber no te está protegiendo. Te está vendiendo.
Cómo funciona el plan
Propuesta para tu finca
Nos dices dirección, año y número de viviendas, y te mandamos la propuesta con el precio por vivienda y año, lista para llevar a la junta. Sin coste y sin compromiso.
Diagnosis inicial
Reconocimiento del edificio, catas y ensayos donde hagan falta, mapa de zonas sensibles y calificación de deficiencias. Es el punto de partida documentado del que colgará todo lo demás.
Visitas programadas
Con la periodicidad que marque la calificación —anual o bienal, semestral en casos avanzados— y con informe de evolución y comparativa fotográfica fechada.
Custodia del historial
Inscripción de incidencias en el libro del edificio, informe de verificación en modelo normalizado cuando toca, y aviso doce meses antes de que venza el certificado de aptitud.
Certificado pre-venta
Cuando un vecino vende, emitimos el certificado del estado con todo el historial detrás. Lo paga quien vende, no la comunidad.
Test de aluminosis, municipio a municipio
Cada municipio del área metropolitana se construyó a su manera y en su década. Estas páginas explican qué se levantó en cada uno, en qué barrios y qué hemos encontrado nosotros allí.
El precio y el plazo son los mismos en toda el área metropolitana: 245 € + IVA, desplazamiento incluido, nota técnica en 7 días.
Precio cerrado, plazo garantizado
Técnico de cabecera
Un servicio recurrente se cobra como tal: cuota anual por vivienda, con mínimo por finca, y la diagnosis inicial aparte porque es un encargo distinto. La propuesta para tu finca sale con el número de viviendas y el año de construcción, y va lista para llevarla a la junta. Precios sin IVA.
| Propuesta para la fincacálculo de la cuota, calendario legal aplicable y documento para la junta | sin coste |
|---|---|
| Diagnosis inicialreconocimiento del edificio, mapa de zonas sensibles y calificación de deficiencias | desde 950 € |
| Cuota anual de seguimientovisita programada, informe de evolución e inscripción de incidencias | 45 € por vivienda y año |
| Mínimo por fincapara que el plan sea viable también en edificios pequeños | 600 € al año |
| Verificación anual (deficiencias graves)dos visitas al año e informe de verificación en modelo normalizado | 75 € por vivienda y año |
| Certificado pre-ventapara el vecino que vende, con el historial del edificio. Lo paga quien vende | 290 € |
| Ensayo de laboratoriotoma de muestra y test de la oxina, por vigueta analizada | 110 € por muestra |
| Programa de rehabilitación supervisadoredacción y supervisión del programa que exige el art. 10 del Decret 67/2015 | según presupuesto |
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta el plan de técnico de cabecera?
La cuota de seguimiento es de 45 € por vivienda y año, con un mínimo de 600 € por finca, e incluye la visita programada, el informe de evolución, la inscripción de incidencias y el informe de verificación cuando la calificación lo exige. La diagnosis inicial va aparte, desde 950 €, porque es un encargo de otra naturaleza. Tienes el desglose en la tabla de honorarios.
Tener cemento aluminoso, ¿significa que el edificio está en mal estado?
No, y lo dice el propio laboratorio del colegio profesional: un resultado positivo no presupone que el resto de elementos del edificio se construyeran con cemento aluminoso, ni que el edificio o la vivienda estén en mal estado, ni determina el grado de degradación o de transformación. Eso solo lo dice una diagnosis. Cómo evoluciona el material →
¿El edificio sigue perdiendo resistencia cada año?
No. La pérdida de resistencia se produce en los diez primeros años de vida del hormigón; pasados esos, ya no baja más. Lo que persiste es la porosidad y el pH bajo, y con ellos el riesgo de corrosión de la armadura. Ahí está hoy toda la incertidumbre, y por eso se vigila la humedad antes que ninguna otra cosa.
¿Cada cuánto hay que revisar el edificio?
Lo marca la calificación de las deficiencias en la ITE, no nosotros. Con deficiencias importantes, el certificado de aptitud dura seis años condicionado a una verificación técnica cada dos años. Con deficiencias graves o muy graves y medidas cautelares ejecutadas, dura tres años con verificación anual. Sin deficiencias, diez años — aunque con aluminosis diagnosticada la visita anual sigue siendo lo razonable.
¿La ITE detecta la aluminosis?
No. La ITE es visual y la norma dice literalmente que «en ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos». Si lo que se ve no basta, el modelo normalizado obliga al técnico a proponer a la propiedad una diagnosis y las catas necesarias. Ahí es donde empieza este servicio.
¿Sirve para la ITE? ¿Nos la ahorramos?
No te la ahorras, es obligatoria. Pero sale más rápida y más barata: el edificio llega con historial, ensayos, fotos fechadas e incidencias inscritas, y el técnico ya lo conoce. El propio colegio lo reconoce cuando dice que el técnico de cabecera dispone de más información y conocimiento del edificio que un técnico externo.
¿Necesitamos unanimidad para reforzar la estructura?
No, y es el error más caro de las juntas. Las innovaciones exigibles por la seguridad del inmueble se adoptan por mayoría simple, aunque afecten a la estructura o modifiquen el título constitutivo (art. 553-25.2.b del CCCat); el régimen reforzado de cuatro quintas partes excluye expresamente ese supuesto. Muchas comunidades llevan años bloqueadas por una mayoría que no les hacía falta.
El forjado dañado está bajo la terraza de un vecino. ¿Quién paga?
La comunidad. El art. 553-43.4 del CCCat es claro: las reparaciones debidas a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o que afecten y beneficien a todo el inmueble, van a cargo de la comunidad, salvo mal uso o mala conservación. El uso exclusivo de la terraza no cambia la naturaleza del elemento.
¿Y el vecino que se niega a pagar la derrama o a dejarnos entrar?
Los acuerdos vinculan también a los disidentes, y quien sin causa justificada se opone a las obras exigidas por la autoridad competente o las demora responde individualmente de las sanciones que se impongan (art. 553-30.5). Sobre el acceso, los elementos privativos están sujetos a las restricciones imprescindibles para conservar los comunes, y el Decret 67/2015 obliga a propietarios y ocupantes a facilitarlo.
¿Hay ayudas públicas para arreglar la aluminosis?
No en la línea principal, y preferimos decirlo antes de que lo descubras. Las convocatorias del Consorcio y de los fondos europeos están condicionadas a acreditar mejora de eficiencia energética, y exigen tener antes la ITE y el certificado energético. Un refuerzo estructural aislado no encaja ahí. Existe una vía excepcional del Decret 67/2015 para deficiencias graves o muy graves, sujeta a presupuesto. Te decimos qué hay abierto cuando lo preguntes.
Un vecino quiere vender. ¿Qué le hace falta?
Copia del informe de la ITE y del certificado de aptitud (art. 15 del Decret 67/2015); si no hay certificado por deficiencias graves sin medidas cautelares, la ITE con acreditación de la fecha de presentación. Más el certificado de deudas con las derramas aprobadas pendientes de vencimiento, sin el cual no se puede otorgar escritura. El certificado pre-venta añade a todo eso el estado técnico documentado, que es lo que evita una tasación condicionada.
¿Podéis certificar que nuestro edificio no tiene aluminosis?
No, y desconfía de quien diga que sí. Cada ensayo corresponde a una vigueta concreta y una muestra no representa a todo el edificio; en una misma obra convivían techos de distinto tipo. Certificamos el resultado de las muestras analizadas, su ubicación y el estado documentado del edificio, con los límites escritos dentro. Emitir un informe inexacto sobre el estado de conservación es infracción muy grave en la ley catalana de vivienda.
Somos una finca pequeña, de ocho vecinos. ¿Nos sale a cuenta?
Por eso hay un mínimo por finca de 600 €, que en ocho viviendas son 75 € por vecino y año — menos de lo que cuesta un seguro de hogar al mes. En fincas pequeñas el coste fijo del desplazamiento y de la redacción no baja, y preferimos decirlo así antes que inflar el precio por vivienda.
¿Qué pasa si en una visita encontráis algo grave?
Te lo decimos ese mismo día y con la propuesta de medidas al lado. Y hay algo que conviene saber de antemano: cuando un técnico aprecia deficiencias graves o muy graves con riesgo inminente, la norma le obliga a comunicarlo a la propiedad y al ayuntamiento, y esa comunicación no necesita el consentimiento de la propiedad. No es una decisión nuestra, es el art. 9.2 del Decret 67/2015.
Si contratamos el plan, ¿nos obliga a hacer obras?
No. El plan documenta y avisa; las obras las decide la comunidad. De hecho su mayor utilidad suele ser la contraria: demostrar con datos que el edificio está estable y que no hace falta la intervención cara que alguien propuso en una junta.
¿Tu finca es de los cincuenta o los sesenta?
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