Dirección de ejecución de obra en Barcelona
Tu obra con un aparejador al pie del tajo. El técnico que controla que se construya lo proyectado, mide lo que de verdad está hecho y firma lo que se paga cada mes. Más de 330 proyectos y direcciones de obra desde 2004, con el número de visitas por escrito antes de empezar.
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El técnico que vigila que se construya lo proyectado
La ley lo dice en una línea. El director de la ejecución «asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado» (art. 13.1 de la LOE). Traducido: comprobamos replanteos, verificamos la recepción de materiales, ordenamos ensayos, damos órdenes por escrito en el libro y medimos.
Y hay una función que casi nadie subraya y que conviene entender antes de contratar a nadie: el director de ejecución elabora y firma las certificaciones parciales y la liquidación final. Es decir, decide cuánta obra está realmente ejecutada y, por tanto, cuánto se paga cada mes. No hay ningún agente con más impacto directo en tu caja.
Trabajamos para particulares que reforman, comunidades que rehabilitan, promotores y despachos de arquitectura que necesitan quien les lleve la ejecución. Y no ejecutamos obra: no tenemos brigada, no llevamos gremios y no cobramos margen del constructor. Es lo que nos permite decirle que algo se rehace.
Lo proyectado y lo construido, la misma cosa.
Las cinco figuras que se confunden a diario
Es la confusión número uno del sector y la que hace que se contrate mal. Cada una tiene su norma, su documento y su responsabilidad.
| Dirección facultativaNo es una figura, es un conjunto. El colegio lo escribe como una ecuación: dirección facultativa = director de obra + director de ejecución | El conjunto |
|---|---|
| Director de obraArt. 12 LOE: dirige la obra «en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales» conforme al proyecto y a la licencia. Verifica el replanteo y la adecuación de la cimentación al terreno, y redacta las modificaciones del proyecto. En vivienda, arquitecto | Art. 12 |
| Director de ejecuciónArt. 13 LOE: dirige la ejecución material y controla la calidad y la cantidad de lo edificado. Verifica la recepción de productos, ordena ensayos y elabora y suscribe las certificaciones parciales y la liquidación final. En vivienda, arquitecto técnico. Es lo nuestro | Art. 13 |
| Coordinador de seguridad y saludNo es figura de la LOE sino del RD 1627/1997. Lo designa el promotor, aprueba el plan de seguridad del contratista y lleva un documento propio, el libro de incidencias. Puede asumirlo el mismo arquitecto técnico, pero es otro encargo, otro contrato y otro precio | RD 1627/1997 |
| Jefe de obraEl error más repetido. Lo designa el constructor (art. 11.2.b LOE), trabaja para él y está en obra a jornada completa. El director de ejecución trabaja para ti y va a visitas. Están en lados opuestos de la mesa | Del constructor |
| Project managerNo existe en la LOE. Es un contrato atípico de gestión por cuenta de la propiedad y no sustituye a la dirección facultativa. Si la obra está en el ámbito de la LOE, director de obra y director de ejecución siguen siendo obligatorios y el project manager se suma | Sin figura legal |
Cuándo la exige la ley y cuándo la exige el ayuntamiento
Hay dos capas y se solapan. La estatal decide si tu obra necesita proyecto —y con él, dirección facultativa—; la municipal decide qué trámite te toca en Barcelona y si exige técnico igualmente. Un caso puede caer fuera de la primera y dentro de la segunda.
| Obra nuevaArt. 2.2.a) LOE: siempre, salvo construcciones de escasa entidad y sencillez técnica, en una sola planta y sin carácter residencial ni público. En vivienda, sin excepción. Ver obra nueva | Siempre |
|---|---|
| Intervención que altera la configuración arquitectónicaArt. 2.2.b) LOE: intervención total, o parcial que varíe esencialmente la composición exterior, la volumetría o el sistema estructural, o que cambie el uso característico. Aquí entra el cambio de local a vivienda | Sí |
| Edificio catalogado o protegidoArt. 2.2.c) LOE: intervención total en edificaciones con algún tipo de protección, y las parciales que afecten a los elementos protegidos | Sí |
| Cambio de distribución sin tocar estructura ni fachadaNormalmente queda fuera del art. 2.2 de la LOE, pero el régimen municipal de Barcelona suele pedir proyecto e informe de idoneidad técnica igualmente | Depende del trámite |
| Cocina, baño, pavimentos y pinturaFuera de la LOE, y el trámite municipal suele ser un simple comunicado. Si es tu caso, lo que necesitas no es dirección de ejecución: es un buen proyecto de interiorismo y reforma y alguien que controle el presupuesto | No |
| Qué trámite te tocaEl Ajuntament tiene un paso previo obligatorio, la Consulta Previa, que determina el régimen de intervención aplicable. De ahí sale si hay comunicado, licencia o informe de idoneidad técnica. La resolvemos contigo antes de presupuestar | Consulta Previa |
| Seguridad y saludSe decide aparte. El RD 1627/1997 obliga a designar coordinador en ejecución cuando interviene más de una empresa, o una empresa y autónomos, o varios autónomos. En una reforma con varios gremios, eso se cumple casi siempre | Casi siempre |
Qué hacemos exactamente, y cuándo
El contenido real del encargo, en el orden en que ocurre. Buena parte de lo que decide el resultado de una obra pasa antes de que llegue el primer camión.
| Antes de firmarRevisión crítica del proyecto ejecutivo, con las indefiniciones e incompatibilidades por escrito. No es cortesía. Quien acepta la dirección de una obra cuyo proyecto no ha redactado asume las omisiones y deficiencias de ese proyecto (art. 17.7 LOE) | Semana 0 |
|---|---|
| PreparaciónPlan de control de calidad, comparativo de ofertas con las mediciones homogeneizadas, comunicación de encargo al colegio y libro de órdenes diligenciado | Antes del inicio |
| ArranqueActa de replanteo, que fija el día cero, y algo que se hace el primer día o no se hace nunca: fijar por escrito los criterios de medición. Es la fuente número uno de discusiones enquistadas a mitad de obra | Día 0 |
| Control de materialesHoja de suministro, etiquetado, marcado CE y declaración de prestaciones, certificado de garantía del fabricante. Y una regla que aplicamos siempre: si falta la documentación de calidad de una unidad, esa unidad no se certifica al 100 % | Continuo |
| Control de ejecuciónComprobación de replanteos, de la correcta ejecución de elementos constructivos e instalaciones y de la compatibilidad entre sistemas. Acta de visita con reporte fotográfico y registro de no conformidades hasta su cierre | Cada visita |
| Libro de órdenesObligatorio desde el Decreto 462/1971. Solo escriben en él la dirección facultativa y el coordinador de seguridad, y el constructor lo firma como enterado sin capacidad de matizar la anotación. No es un diario de obra: es donde van las órdenes concretas, y la herramienta de defensa si algo acaba en un juzgado | Continuo |
| Certificación mensualMedición de lo realmente ejecutado con los criterios pactados, certificación parcial firmada e informe de desviación de coste y plazo. Y un matiz que conviene saber: pagar una certificación es un pago a cuenta, no significa dar por buena esa obra | Mensual |
| CierrePruebas de servicio, repasos, certificado final de obra con sus dos anejos obligatorios —modificaciones y relación de controles—, liquidación final que fija el PEM real, acta de recepción y depósito colegial de la documentación de control | Fin de obra |
Diez, tres y un año · quién responde de qué
Los plazos del art. 17 de la LOE cuentan desde la fecha del acta de recepción sin reservas, o desde la subsanación de éstas. No desde que se termina la obra. Es la distinción que más pleitos decide.
| Diez años · daños estructuralesVicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga «y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio». Responde también el director de ejecución | Art. 17.1.a |
|---|---|
| Tres años · habitabilidadVicios de elementos constructivos o de instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad. Aquí entran casi todas las humedades y buena parte de los fallos de instalaciones | Art. 17.1.b |
| Un año · acabadosDefectos de ejecución en elementos de terminación o acabado. De este plazo responde el constructor, no la dirección de ejecución. Si se despega un rodapié a los ocho meses, ya sabes a quién llamar | Del constructor |
| El segundo relojArt. 18.1: las acciones prescriben en dos años desde que se producen los daños. Los diez, tres y uno son de garantía; los dos años, de prescripción. Se suman, no se sustituyen. Es el artículo que nadie cita | +2 años |
| Cuando no se sabe de quién es la culpaArt. 17.3: si no puede individualizarse la causa, la responsabilidad se exige solidariamente a todos los agentes. Por eso el libro de órdenes y las actas fechadas valen lo que valen: son lo único que permite salir del saco común | Solidaria |
| Firmar el certificado finalArt. 17.7: quien suscribe el certificado final es responsable «de la veracidad y exactitud de dicho documento». Por eso un técnico debe negarse a firmarlo si no puede certificar con veracidad. No es una postura: es responsabilidad autónoma y añadida | Art. 17.7 |
| El seguro decenalExigible en edificios cuyo destino principal sea vivienda, por el 100 % del coste final de ejecución material. Excepción literal: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si vendes dentro de los diez años, notario y Registro no inscriben la transmisión sin acreditar la garantía | DA 2ª LOE |
Qué pasa si decides ahorrártelo
Es una conversación frecuente, y no la resolvemos con moral sino con cuatro consecuencias concretas.
Uno · no hay certificado final de obra. Lo suscriben los dos directores, el de obra y el de ejecución. Sin él no hay declaración de obra nueva ante notario, no hay inscripción registral, no hay cédula de habitabilidad en obra nueva y no hay altas definitivas de suministros. La obra existe físicamente y no existe jurídicamente.
Dos · no hay visado. El Decreto 462/1971 exige presentar el libro de órdenes al colegio al terminar, junto con la certificación y el certificado final, «sin cuyo requisito no podrán ser visados estos documentos».
Tres · infracción urbanística. Ejecutar fuera del régimen de intervención que te corresponde abre expediente de disciplina y de restauración de la legalidad, con posible orden de demolición si lo hecho no es legalizable.
Cuatro, y es el que de verdad importa. El art. 17.3 de la LOE dice que «en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción». Si el promotor eres tú, prescindir de técnicos no elimina la responsabilidad: la concentra en ti, y además te deja sin nadie contra quien repetir. Lo que te ahorras en honorarios lo compras en exposición patrimonial.
Sin dirección de ejecución no hay menos responsable. Hay uno solo, y eres tú.
El constructor no cumple · qué hacemos exactamente
No es un imprevisto exótico: es habitual, y la diferencia entre un técnico y un firmón se ve justo aquí. El protocolo es siempre el mismo y tiene escalones.
Primero se documenta: qué defecto hay, quién lo ha causado y con qué constancia fehaciente —libro de órdenes, acta de visita, fotos—, comunicada por escrito a la dirección facultativa, al promotor y al contratista. Después, la orden de subsanación y el momento en que queda reparada.
Si no se corrige, los escalones son estos, en orden: no recepción de la unidad de obra, orden de demolición de lo mal ejecutado, exclusión de esa unidad de la certificación hasta su subsanación y, en el extremo, paralización de la obra. El tercero es el que funciona, porque toca la caja del constructor el mismo mes.
Hay dos negativas que forman parte del oficio: no certificar una medición que no corresponde a obra realmente ejecutada, y no firmar el certificado final cuando no se puede certificar con veracidad. Si un técnico no está dispuesto a ninguna de las dos, lo que contratas no es control.
Y una regla que nos protege a los dos cuando el proyecto viene corto: no tomamos decisiones que no nos corresponden. Si el proyecto es insuficiente o inejecutable, se para la parte afectada y se lo devolvemos al proyectista o al director de obra, que es a quien toca subsanarlo. Asumir el papel de otro es asumir la responsabilidad de otro.
Control económico y project management
La dirección de ejecución ya incluye por ley la medición, las certificaciones y la liquidación. Lo que no incluye es el trabajo de antes y el de alrededor. Ahí hay dos servicios más, y conviene saber qué añade cada uno.
Control económico de obra. Presupuesto objetivo antes de licitar, comparativo de ofertas con mediciones homogeneizadas, validación de cada certificación mensual contra medición real, informe de desviación de coste y plazo, valoración previa de cada cambio con tu aprobación por escrito, y liquidación final auditada. Con un matiz honesto que no todo el mundo dice: el técnico cuantifica, pero el precio es contractual entre promotor y constructor. Medimos lo que hay hecho; no fijamos precios que tú no hayas pactado.
Project management. Empieza mucho antes: programa de necesidades, viabilidad, contratación de proyectistas y del coordinador de seguridad, licencias, seguros, licitación y contratación de la obra. Y termina mucho después, en la entrega de llaves. No sustituye a la dirección facultativa —si la obra está bajo la LOE, sigue siendo obligatoria— y su responsabilidad es contractual contigo.
Tiene sentido si vives fuera de Barcelona y necesitas quien defienda tus intereses sobre el terreno, si eres inversor y el retorno depende de coste y plazo, si nunca has hecho una obra o si hay muchos gremios en juego. Si tu caso es reformar un piso con un buen constructor de confianza, te diremos que no lo necesitas.
Nosotros no ejecutamos obra. Quien controla el coste no puede ser quien lo cobra.
No hay baremo colegial, y quien te diga lo contrario te está desinformando
Es la pregunta que llega siempre. No existe ninguna tarifa oficial del colegio, ni puede existir: el art. 14 de la Ley 2/1974, en la redacción de la Ley 25/2009, prohíbe a los colegios establecer «baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales», bajo riesgo de sanción de la autoridad de competencia. Lo hemos comprobado: ni el colegio de arquitectura técnica ni el de arquitectos publican precio alguno. Cualquier «baremo del CAATEEB» que circule es material derogado desde hace más de quince años.
Lo que hay es mercado, y en él este servicio se cobra por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material. Nuestro criterio está abajo, con la horquilla, el mínimo y las cinco variables que lo mueven: superficie, presupuesto, obra nueva o reforma, distancia y si va o no con coordinación de seguridad y salud.
Y va con un compromiso que sí es nuestro y va por escrito en la oferta: número mínimo de visitas, acta con reporte fotográfico en cada una, informe mensual, límite temporal del encargo y qué pasa si la obra se alarga. Porque el miedo real de quien contrata no es el precio: es pagar a alguien que no aparece por la obra.
Cómo funciona
Encuadre y propuesta
Miramos el proyecto, resolvemos qué régimen de intervención te toca en Barcelona y si hace falta coordinación de seguridad. Propuesta cerrada en 48 h, con visitas mínimas y alcance por escrito.
Antes de empezar
Revisión crítica del proyecto, plan de control de calidad, comparativo de ofertas con mediciones homogeneizadas y libro de órdenes diligenciado.
Arranque
Acta de replanteo, criterios de medición pactados por escrito y aprobación del plan de seguridad si llevamos la coordinación.
Obra
Visitas con acta y fotos, control de materiales y de ejecución, órdenes en el libro, medición y certificación mensual con informe de desviación de coste y plazo.
Cierre
Pruebas de servicio, repasos, certificado final con sus anejos, liquidación que fija el PEM real, acta de recepción y documentación entregada.
Precio cerrado, plazo garantizado
Dirección de obra
Este servicio se cobra por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, con un mínimo por encargo. El porcentaje baja al subir el presupuesto y sube con la complejidad, la distancia y las obras en edificio ocupado. No hay baremo colegial —la ley lo prohíbe desde 2009—, así que esto es criterio nuestro y va cerrado por escrito antes de empezar, junto con el número mínimo de visitas. Precios sin IVA.
| Dirección de ejecución · hasta 300.000 € de PEMreforma, rehabilitación o vivienda unifamiliar | 5-6 % del PEM |
|---|---|
| Dirección de ejecución · de 300.000 a 1.000.000 € de PEMedificio plurifamiliar o rehabilitación de comunidad | 4,5-5,5 % del PEM |
| Dirección de ejecución · más de 1.000.000 € de PEMpromoción y obra nueva de mayor volumen | 4-5 % del PEM |
| Mínimo por encargopor debajo no se cubren las visitas, las actas y la redacción | 3.500 € |
| Coordinación de seguridad y saludencargo distinto, con contrato y responsabilidad propios | +1,5-2 % del PEM |
| Control económico de obrapresupuesto objetivo, comparativos, desviaciones y liquidación auditada | +1-1,5 % del PEM |
| Project managementdesde la viabilidad y la licitación hasta la entrega de llaves | 4-6 % de la inversión |
| Entrada en obra ya empezadaincluye acta de estado previo con levantamiento fotográfico | +25 % sobre honorarios |
| Revisión del proyecto y propuestaencuadre normativo, régimen municipal aplicable y alcance | sin coste |
También te puede hacer falta
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta la dirección de ejecución de obra?
Se cobra por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, entre el 4 % y el 6 %, con un mínimo de 3.500 € por encargo. El porcentaje baja a medida que sube el presupuesto y sube con la complejidad, la distancia y las obras en edificio ocupado. Un ejemplo de cómo se traduce: una reforma con PEM de 220.000 € sale entre 11.000 y 13.000 €. La coordinación de seguridad y salud va aparte, porque es otro encargo. Tienes la escala completa en la tabla de honorarios.
¿Existe un baremo colegial de honorarios de aparejador?
No, y no puede existir. El art. 14 de la Ley 2/1974, en la redacción dada por la Ley 25/2009, prohíbe a los colegios profesionales establecer baremos orientativos «ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios». Lo hemos comprobado uno por uno: ni el colegio de arquitectura técnica ni el de arquitectos de Barcelona publican tarifa. Si alguien te aplica «el baremo del colegio», está citando material derogado.
¿Es obligatorio el aparejador en mi reforma?
Depende de si la obra entra en el art. 2.2 de la LOE. Si tocas estructura, volumetría o composición exterior, o cambias el uso del edificio, sí — y además hace falta arquitecto como director de obra. Si solo cambias cocina, baño, pavimentos y pintura sin tocar distribución, normalmente no por LOE. Pero en Barcelona el régimen municipal puede exigir técnico igualmente, y eso lo determina la Consulta Previa del Ajuntament. Mándanos lo que quieres hacer y te lo decimos antes de presupuestar.
¿Puede el arquitecto hacer también de aparejador y me ahorro uno?
En uso residencial, no. El art. 13.2.a de la LOE es taxativo: para los edificios del grupo a) —residencial, administrativo, sanitario, docente, cultural, religioso— la titulación habilitante del director de ejecución «será la de arquitecto técnico». En los grupos b) y c) sí puede haber acumulación, y fuera del ámbito de la LOE un solo técnico puede asumir ambas funciones.
¿Quién contrata al aparejador, yo o la constructora?
Tú, siempre. El promotor o el propietario, directamente. Que el técnico que controla la obra dependa económicamente de quien la ejecuta vacía de sentido el control, y la LOE construye la dirección facultativa como agente frente al constructor, no dentro de él. Ese detalle, que parece administrativo, es el que te protege el día que hay que decir que algo se rehace.
¿Cada cuánto vais a la obra?
No hay número legal, y por eso lo ponemos en el contrato. Se pacta por fases: en cimentación y estructura la frecuencia es alta, en acabados se espacia. En una obra usual el sector se mueve entre 40 y 70 visitas. Nosotros comprometemos el mínimo por escrito y entregamos acta con reporte fotográfico de cada una — si no hay acta, no hubo visita.
¿Necesito además coordinador de seguridad y salud?
Si en la ejecución interviene más de una empresa, o una empresa y autónomos, o varios autónomos, sí, y lo designa el promotor (art. 3.2 del RD 1627/1997). En una reforma con varios gremios eso se cumple casi siempre. Solemos asumirlo nosotros junto a la dirección de ejecución, pero es otro encargo, otro contrato y otro precio, y así te lo presupuestamos.
¿Desde cuándo cuentan los diez años de garantía?
Desde la fecha del acta de recepción sin reservas, o desde la subsanación de las reservas, no desde que se termina la obra. Y si nadie firma acta, hay recepción tácita: a los treinta días de la terminación acreditada en el certificado final, si el promotor no manifiesta reservas o rechazo motivado por escrito. No firmar el acta no retrasa nada; solo destruye la prueba del estado en que se recibió.
Ha aparecido una grieta a los seis años. ¿Puedo reclamar?
Si afecta a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga comprometiendo la resistencia y la estabilidad, está dentro de los diez años del art. 17.1.a. Y ojo al segundo reloj: tienes dos años desde que se produce el daño para ejercitar la acción (art. 18.1). Si necesitas documentarlo frente a terceros, eso es un informe pericial.
Empecé la obra sin aparejador. ¿Podéis entrar ahora?
Sí, pero se plantea distinto. Antes de asumir nada levantamos acta del estado previo con reportaje fotográfico exhaustivo y revisamos el libro de órdenes anterior; si sustituimos a otro técnico, el saliente debe formalizar su renuncia ante el colegio. Y en el certificado final haremos reserva expresa sobre lo que no se ejecutó bajo nuestra dirección. Es más caro y más arriesgado que entrar el día cero, y así se presupuesta.
¿El project manager sustituye a la dirección facultativa?
No. El project management es un contrato atípico que no aparece en la LOE. Si la obra está en el ámbito de la ley, el director de obra y el director de ejecución siguen siendo obligatorios y el project manager se suma a ellos. Su responsabilidad es contractual contigo; la decenal y la trienal siguen siendo de la dirección facultativa.
¿Y si el constructor no hace caso?
Se documenta el defecto y se comunica por escrito a todos, se ordena la subsanación en el libro de órdenes y, si no se corrige, se escala: no recepción de la unidad, orden de demolición de lo mal ejecutado, exclusión de esa unidad de la certificación y, en el extremo, paralización. El escalón que funciona casi siempre es el tercero, porque tiene efecto el mismo mes.
¿Trabajáis con promotores y con despachos de arquitectura?
Sí, y es buena parte de lo que hacemos. Con promotores, promociones unifamiliares y plurifamiliares con dirección de ejecución y control económico. Con despachos, llevamos la ejecución material de sus proyectos sin competir por el cliente. Mira también obra nueva y rehabilitación.
¿Cada cuánto vais a la obra?
Depende del tipo de obra y de la fase: en estructura y cimentación, la visita es semanal o incluso más frecuente; en acabados se espacia. Lo pactamos por escrito al contratar, con el número mínimo de visitas y las actas que las documentan, para que no dependa de la buena voluntad de nadie.
¿Arrancas obra en los próximos meses?
Pásanos el proyecto o la memoria por WhatsApp y te preparamos propuesta en 48 h, con el porcentaje, el número mínimo de visitas y el alcance por escrito. Te decimos también qué trámite municipal te toca.