Inspección de vivienda antes de comprar en Barcelona
Un arquitecto técnico colegiado revisa la vivienda, el edificio y los papeles antes de que firmes las arras. Sesenta puntos publicados uno a uno y, si la finca es de los años del cemento aluminoso, la cata del forjado que no hace ningún generalista. Desde 450 € + IVA.
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La reforma se presupuesta; el forjado, no
No es una tasación y no es un proyecto de reforma. Es un arquitecto técnico que va contigo al piso, lo revisa con instrumental, lee la documentación del edificio y te entrega un informe con lo que está bien, lo que hay que vigilar y lo que hay que descontar del precio. Lo pagas tú y trabaja para ti — al revés que el tasador del banco.
En Barcelona la pregunta no es si el piso es antiguo, sino cuánto. El 84,5 % de las viviendas superan los 40 años y el parque medio se construyó en 1945, el más envejecido de España (idealista, 2021). Comprar aquí sin revisión técnica es, estadísticamente, comprar posguerra.
Se negocia con partidas, no con sensaciones.
Los 60 puntos que revisamos, publicados uno a uno
El sector compite con una cifra —150, 200, 250, 350 puntos— y ninguna empresa publica el listado. Un punto es lo que cada uno decide llamar punto. Estos son los nuestros.
| 1 · EstructuraTipología estructural · tipología de forjado · indicios de cemento aluminoso en la vigueta · grietas y fisuras, apertura y orientación · fisuras a 45° en huecos, el patrón del asiento diferencial · flechas de techos y jácenas · cabezas de vigueta de madera empotradas · corrosión de perfiles en baño y patio · balcones y voladizos · huecos en muro de carga sin refuerzo | 10 puntos |
|---|---|
| 2 · EnvolventeFachada principal · fachada posterior y patio de luces, el punto ciego del sector · medianeras · cubierta e impermeabilización · carpintería exterior y estanqueidad · cajas de persiana · aislamiento térmico · orientación y sol real | 8 puntos |
| 3 · InstalacionesCuadro eléctrico y diferencial · continuidad real de la toma de tierra con testador, porque una schuko sin tierra no se distingue a la vista · material de la fontanería: plomo, galvanizado, cobre o multicapa · presión y caudal · desagües y sifones · bajantes y detección de fibrocemento con amianto · gas y última inspección periódica · caldera · climatización · ventilación | 10 puntos |
| 4 · InteriorHumedad de capilaridad, de filtración, de condensación y por rotura — distinguirlas vale el 80 % del informe: cuatro causas y precios de 200 € a 6.000 € · moho · solados · alicatados · desplome y desnivel con nivel láser, que delata la flecha del forjado · carpintería interior · sanitarios · acústica · altura libre para la reforma | 12 puntos |
| 5 · Zonas comunesVestíbulo y caja de escalera · cubierta comunitaria · patios comunes · ascensor y última revisión · cuarto de contadores y montantes · bajantes comunitarias y su material · andamios u obra en curso · accesibilidad del portal y viabilidad de poner ascensor | 8 puntos |
| 6 · DocumentaciónITE · certificat d'aptitud, calificación y vigencia · Programa de Rehabilitación pendiente · cédula · certificado energético · nota simple y cargas · superficie registral, catastral y real · licencias y obra sin legalizar · actas de las últimas juntas · certificado de deudas · inspección de gas · boletín eléctrico | 12 puntos |
Si el forjado es sospechoso, no lo apuntamos: lo ensayamos
Hemos revisado los siete despachos y plataformas que ofrecen inspección pre-compra en Barcelona. Ninguno declara identificar la tipología del forjado y ninguno declara ensayar el hormigón. Cuando la finca es de los años malos escriben «consulte a un especialista»: otro proveedor y dos semanas más.
No lo hacemos por marketing, lo hacemos porque esto es Barcelona. El 11 de diciembre de 1990 se derrumbó un edificio del Turó de la Peira y murió una vecina. En febrero de 1992 se estimaban entre 35.000 y 40.000 viviendas afectadas en la ciudad y solo se habían localizado unas 15.000 (IESE, DI-0229). Y el cemento aluminoso nunca se prohibió del todo: se reguló de forma restrictiva desde 1968.
Los indicios visuales —tono ocre, fisura paralela al eje de la vigueta, óxido a través del enyesado— son solo indicios. Lo concluyente es extraer muestra y ensayarla: eso es el test de aluminosis, llevamos más de mil desde 2004, y aquí está la guía de la patología. Si hay que hablar de refuerzos, el certificado de solidez lo firmamos nosotros. Aviso: una muestra negativa no certifica el edificio entero, porque los forjados se hicieron por fases.
Todos miran el piso. Nosotros leemos el edificio.
Qué le pasa a un piso de Barcelona según el año en que se construyó
El año de construcción sale gratis del Catastro y es el mejor predictor de lo que te vas a encontrar. Los costes son referencias publicadas en 2025-2026: dimensionan, no presupuestan.
| Eixample y anterior · 1860-1936Vigueta de madera o perfil metálico con revoltón. Pudrición en las cabezas empotradas, corrosión que revienta el revoltón, balcones con armadura vista y capilaridad en bajos. Reparar la capilaridad, 800-6.000 €; cambiar el plomo, 3.500-4.000 € | 800 € – 6.000 € |
|---|---|
| Posguerra y desarrollismo · 1950-1970Los años del cemento aluminoso: uso intenso de 1955 a 1965 y un 3,4 % de lo construido en Cataluña entonces (IESE). Además hormigón pobre y eléctrica sin toma de tierra. Reparar aluminosis: media 8.000 €, rango 4.000-20.000 €. Eléctrica, 2.200-4.000 € | 4.000 € – 20.000 € |
| Años 70 y 80Fibrocemento con amianto en bajantes y cubiertas: la retirada es obligatoria (RD 396/2006 y Ley 7/2022) y solo la hace empresa inscrita en el RERA. Bajante exterior 900-1.800 €, interior 2.500-5.000 €, y por derrama | 900 € – 5.000 € |
| De los 90 a 2006Algo de aislamiento por la NBE-CT-79, muy por debajo de lo exigible hoy. Vidrio con cámara y carpintería sin rotura de puente térmico. Fisuración por retracción y condensación: repararla, 250-3.500 € | 250 € – 3.500 € |
| Transversal · la derramaNo se ve mirando el piso y es el mayor riesgo de la operación. Rehabilitar la fachada de un edificio de cuatro plantas: 100.000-130.000 € entre ocho o diez vecinos. Ascensor: 50.000-90.000 €. La ITE es barata; caro es lo que obliga a hacer | 50.000 € – 130.000 € |
Antes de las arras. Después ya estás dentro
Las arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil son, en la práctica, el 10 % del precio: si firmas y te echas atrás, ese dinero se queda donde está. Antes de las arras, el informe te permite no comprar sin coste, o comprar más barato; después, solo saber a qué te enfrentas.
La prisa es real pero artificial: la genera la agencia del vendedor, que tiene un incentivo directo en que no te dé tiempo. Por eso visitamos en 48 horas y damos veredicto verbal el mismo día: un «para, esto hay que ensayarlo antes de firmar» vale más, esa tarde, que el PDF.
Con cata, además, el calendario no cabe: el laboratorio tarda de cinco a diez días y unas arras de cuarenta y ocho horas no lo admiten. La salida no es correr, es contractual. En el contrato de arras se puede pactar una condición que deje la operación sin efecto, con devolución de la señal, si el ensayo sale positivo o si el informe cuantifica reparaciones por encima de un importe: es pacto libre entre partes. No publicamos modelos de cláusula ni hemos visto ninguno avalado por fuente notarial o colegial, así que la redacción, que la valide un abogado.
La pregunta no es cuánto cuesta el informe: es cuándo lo pides.
Vicios ocultos, plazos y para qué sirve de verdad el informe
Es lo que más reclamaciones arruina, y siempre por lo mismo: el plazo. Si el defecto ya ha aparecido y hay que documentarlo, eso ya es un informe pericial.
| Qué es y qué puedes pedirEl vendedor responde aunque los ignorase (art. 1484 CC): puedes resolver el contrato o quedarte el piso con rebaja proporcional (art. 1486 CC). El defecto ha de ser anterior a la venta, grave y no visible | Arts. 1484 y ss. CC |
|---|---|
| El plazo que mataSeis meses desde la entrega (art. 1490 CC), y es caducidad, no prescripción: no se interrumpe con burofax. A los seis meses y un día está muerta aunque lleves medio año reclamando. Hay una vía más larga —arts. 1101 y 1124 CC— que exige mucha más prueba | 6 meses · caducidad |
| Si es obra nuevaArt. 17 LOE: diez años lo estructural, tres lo que incumple habitabilidad, uno los acabados. Cuenta desde la recepción de la obra, no desde tu escritura | 10 · 3 · 1 años |
| Derramas que heredasEl piso responde de las deudas comunes del año en curso y los cuatro anteriores (art. 553-5 CCCat). Y una derrama aprobada pero no girada no figura en el certificado de deudas: figura en el acta, y la pagas tú | Año en curso + 4 |
| Qué hace aquí el informeSi detecta el defecto y compras igualmente, deja de ser oculto. Su valor está antes: evita el pleito porque te deja negociar o retirarte. Y si llega, fija el estado del inmueble en fecha anterior a la firma | Prueba del estado previo |
Lo que no vamos a poder ver, dicho antes de cobrar
Piso con los suministros de baja: sin agua no se comprueba presión ni fuga, sin luz ni diferencial ni toma de tierra, sin gas la caldera. Termografía en agosto: la cámara necesita salto térmico y con treinta grados dentro y fuera no rinde. Grieta viva: exige testigos y una segunda lectura semanas después, que no cabe en una compraventa. Lo que no se ve queda escrito como limitación del alcance, y te lo decimos al presupuestar.
Y lo que el vendedor no autorice. Mirar solo necesita que te dejen pasar; extraer muestra necesita autorización expresa, porque el forjado es elemento común. Si te resulta violento pedirla, la pedimos nosotros.
Decir lo que no se puede ver es la forma más rápida de que crean lo que sí.
Los cuatro papeles que se confunden con esto
La confusión más cara del sector es una: «si el banco me da la hipoteca, es que el piso está bien». El banco no ha mirado tu riesgo, ha mirado su garantía.
| Inspección pre-compra¿En qué estado está y cuánto me costará arreglarlo? La encargas tú y el técnico trabaja para ti. Voluntaria y sin formato oficial: la única que se adapta a lo que a ti te preocupa | Para el comprador |
|---|---|
| Tasación bancaria¿Cuánto vale como garantía del préstamo? Orden ECO/805/2003, modificada por la ECM/599/2025. Comprueba que el inmueble existe y coincide con el registro, mide superficies y califica el estado de conservación en general. No abre falsos techos, no mide humedad, no comprueba la tierra, no ensaya el hormigón ni lee las actas | Para el banco |
| ITE · certificat d'aptitud¿El edificio cumple su deber de conservación? Obligatoria a los 45 años sin excepciones (Decret 67/2015). Es visual y del edificio: no diagnostica tu vivienda. Y no importa que esté presentada, importa la calificación: apte vale 10 años, apte provisional 6 y no apte 3 — es decir, derrama con calendario | Para la Administración |
| Cédula de habitabilidad¿Reúne los mínimos para ser habitada? En Cataluña la notaría la exige para firmar y sin ella no hay alta de suministros. Vigencia de 15 años en segunda ocupación. Del estado del edificio, nada | Para escriturar |
Cómo funciona
Día 0 · la dirección
Con la dirección sacamos del Catastro el año de construcción, que decide si se activa el protocolo de aluminosis, si hay ITE obligatoria y si hay amianto. Precio cerrado hoy.
Día 0 · gabinete
Consultamos el estado de la ITE y del certificat d'aptitud, y la nota simple si la tienes. Llegamos sabiendo qué buscar.
Día 1-2 · visita
Entre 90 y 120 minutos, con instrumental y con acceso a zonas comunes y cubierta. Una visita comercial de veinte minutos no es una inspección.
Día 3-4 · informe
Firmado por arquitecto técnico colegiado, con cada hallazgo fotografiado, clasificado por gravedad y con coste estimado de reparación.
Si hay cata
La extracción requiere permiso del vendedor y el laboratorio tarda de cinco a diez días. Garantizamos informe firmado en siete como máximo.
Precio cerrado, plazo garantizado
Inspección pre-compra
Precio cerrado el mismo día que nos pasas la dirección y la superficie. Desplazamiento incluido en Barcelona y área metropolitana. Importes sin IVA.
| Piso hasta 80 m²visita de 90-120 min, revisión documental e informe firmado | 450 € |
|---|---|
| Piso de 80 a 120 m²mismo alcance, más superficie y más estancias | 550 € |
| Más de 120 m², casa o localunifamiliar, dúplex, ático con cubierta propia o local a reformar | desde 690 € |
| Test de cemento aluminosofincas de 1950-1975 · extracción, laboratorio homologado e informe · muestra adicional 110 € | +245 € |
| Urgente · arras a la vistavisita en 24 h e informe al día siguiente | +150 € |
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta una inspección de vivienda antes de comprar en Barcelona?
Desde 450 € + IVA un piso de hasta 80 m², 550 € hasta 120 m² y desde 690 € por encima o si es unifamiliar. El test de cemento aluminoso, cuando la finca lo pide, son 245 € más. Desplazamiento incluido en Barcelona y área metropolitana.
¿Qué revisáis exactamente?
Sesenta puntos en seis bloques: estructura (10), envolvente (8), instalaciones (10), interior (12), zonas comunes (8) y documentación (12). Están publicados uno a uno en esta página, que es lo que no hace nadie: todos anuncian una cifra de entre 150 y 350 y ninguno publica el listado.
¿Cuándo la hago, antes o después de las arras?
Antes, siempre que se pueda. Firmadas las arras ya has comprometido la señal —el 10 % del precio— y el informe deja de servirte para retirarte sin coste. Si el vendedor no da tiempo, la salida no es posponer la inspección sino condicionar las arras al resultado del informe; esa cláusula la redacta un abogado.
¿Es lo mismo que una tasación bancaria?
No, y es la confusión más cara. La tasación fija el valor del inmueble como garantía del préstamo (Orden ECO/805/2003): comprueba que existe, que coincide con el registro y califica el estado de conservación en general. No abre falsos techos, no mide humedad, no comprueba la toma de tierra, no ensaya el hormigón y no lee las actas. Dice cuánto vale el piso para el banco; la inspección, cuánto te va a costar a ti.
Si el edificio tiene la ITE pasada, ¿está todo bien?
No. La ITE es del edificio y de sus elementos comunes: no diagnostica tu vivienda. Y lo relevante no es que esté presentada sino la calificación del certificat d'aptitud: apte da 10 años de vigencia, apte provisional 6 y no apte 3, con Programa de Rehabilitación obligatorio en 12 meses si hay deficiencias importantes. Traducción: derrama con calendario.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar si aparece algo después?
Entre particulares, seis meses desde la entrega (art. 1490 CC), y es plazo de caducidad: no se interrumpe con burofax, así que a los seis meses y un día la acción está extinguida. En obra nueva rigen los plazos LOE: 10 años lo estructural, 3 la habitabilidad, 1 los acabados. Un matiz: si el informe detectó el defecto y compraste igualmente, ese defecto ya no es oculto.
¿Sirve el informe para negociar el precio?
Es su uso principal: convierte impresiones en partidas con coste estimado, y con eso se pide una rebaja argumentada, se exige la reparación antes de firmar o se decide no seguir. No publicamos cifras de ahorro medio porque las que circulan en el sector son autodeclaradas y sin auditar. Con un solo hallazgo —una bajante de fibrocemento, una derrama aprobada— se paga solo.
¿Hacéis el test de aluminosis dentro de la inspección?
Sí, y es la diferencia. Si la finca es de 1950-1975 y hay indicios en el forjado, proponemos la cata en el mismo encargo: extracción, ensayos a pie de obra y laboratorio homologado. Son 245 € + IVA la primera muestra y 110 € cada adicional. Necesita autorización expresa del vendedor y tarda hasta siete días: no cabe en unas arras de cuarenta y ocho horas.
¿Qué documentos conviene pedir antes de la visita?
Nota simple, ITE y certificat d'aptitud, cédula, certificado energético, certificado de deudas y —lo que nadie pide— las actas de las últimas juntas. Ahí aparecen las derramas aprobadas y todavía no giradas, que no constan como deuda y sin embargo las pagas tú. Los leemos nosotros.
¿Y si no encontráis nada?
Has pagado por saberlo, que es lo que querías: sobre una operación de 300.000 €, 450 € es el 0,15 %, y una derrama de fachada no anticipada puede ser veinte veces esa cifra. Hay quien devuelve el dinero si no aparecen defectos; nosotros no, y el motivo es deontológico: pagar al técnico por encontrar problemas es la mejor forma de que aparezcan.
¿Cuánto tardáis desde que os llamo?
Visita en 48 horas, veredicto verbal el mismo día e informe en 48-72 horas. Si tienes arras a la vista, dínoslo y priorizamos. Es el dato que nadie del sector publica —todos publican el plazo del informe y ninguno el de la visita— y es el que decide si llegas.
¿Podéis ir si el piso está ocupado o con inquilinos?
Sí, es lo normal. Solo necesitamos acceso y un par de horas. Lo que no podemos es levantar pavimentos ni abrir tabiques: la inspección es no destructiva, salvo la cata de aluminosis, que sí requiere permiso expreso y deja un pequeño testigo. El tapado posterior no lo hacemos nosotros —es un remiendo menor: como referencia orientativa, unos 50-100 € con cualquier albañil— y te indicamos por escrito cómo resolverlo.
¿Tienes un piso a la vista?
Pásanos la dirección y la superficie por WhatsApp y te decimos hoy el precio cerrado, el año del edificio y si tu caso pide cata.