Informe pericial de edificación en Barcelona
Informes que aguantan en un juzgado. Más de 140 periciales firmadas por arquitecto técnico colegiado nº 10385 del CAATEEB, perito judicial inscrito desde 2013. Desde 690 € + IVA, y la ratificación en sala con precio cerrado desde el primer día.
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Un papel técnico que vale más que mil discusiones
Compraste y aparecieron defectos que nadie declaró. El vecino de arriba niega la humedad. La promotora dice que la grieta es «asentamiento normal». La aseguradora valora la reparación en un tercio de lo que cuesta. La conversación cambia el día en que hay un informe pericial firmado sobre la mesa.
Hacemos periciales de parte, contrapericiales para despachos y actuamos como perito judicial. El informe se escribe desde el primer día pensando en que lo lea un juez y lo ataque otro técnico: alcance delimitado, metodología descrita, fotografía fechada, valoración con precios descompuestos y conclusiones que no se salen de lo que se preguntó.
Antes hay una fase que no cobramos: mirar el caso y decir si tiene recorrido. Muchas consultas no necesitan una pericial, necesitan saber qué reloj tienen encima.
Un informe no se defiende solo. Lo defiende quien lo firma, en la sala, respondiendo preguntas.
Las diez periciales de edificación que firmamos
Cada una tiene su método, su instrumental y su vía jurídica. Esta es la lista completa, con lo que de verdad se dirime en cada caso.
| Grietas y fisurasNo se dirime que haya grieta, sino si está activa o estabilizada. Datarla exige testigos y una segunda visita separada en el tiempo | Propietario · comunidad |
|---|---|
| Humedades y filtracionesTodo depende del origen —condensación, capilaridad o filtración—, porque de ahí sale quién paga. La termografía mide temperatura, no humedad: va con humidimetría | Propietario · comunidad |
| Vicios ocultos en compraventaDefectos que ya existían y no se declararon. Manda el reloj antes que la patología. Si llegas a tiempo, la vía barata es la inspección antes de comprar | Comprador |
| Defectos de obra nuevaContra promotor, constructor o dirección facultativa por la vía de la LOE. Lo más eficaz es el encargo colectivo de la comunidad, antes de que venza la trienal | Comprador · comunidad |
| Ruido y acústicaSon dos periciales y mezclarlas invalida el encargo: el incumplimiento del DB-HR va contra el promotor; la inmisión medida in situ, contra quien emite. Ver aislamiento acústico | Vecino · comprador |
| Siniestros de seguroAgua, incendio, fenómenos atmosféricos. Pericial frente al perito de la compañía, con cauce propio: los tres peritos del art. 38 LCS | Asegurado |
| Responsabilidad civil profesionalDictamen sobre la lex artis de otro técnico. Lo pide el perjudicado, la aseguradora de RC o el propio técnico demandado | Perjudicado · aseguradora |
| Incumplimiento de contrato de obraObra abandonada, sobrecoste, retraso, unidades no ejecutadas. Trabajo de arquitecto técnico puro: medir lo realmente ejecutado contra contrato y certificaciones | Promotor · constructor |
| ContrapericialRebatir el informe del contrario o el de la aseguradora. El art. 347.1.5.ª LEC admite la crítica del dictamen por el perito de la parte contraria | Abogado |
| Valoración de dañosEl importe de reparación fija la cuantía, el juzgado competente y las costas. Con mediciones, partidas y precios unitarios descompuestos | Pieza de todas las anteriores |
Antes de la patología, la fecha
La primera pregunta no es qué te pasa, es cuándo. Fecha de escritura o de recepción de obra, fecha en que apareció el daño, si hay comunicación escrita al responsable. Hay cuatro regímenes de reclamación distintos, y equivocarse de vía —o llegar tarde— caduca el derecho.
El error más caro es de aritmética, no de derecho: la garantía y el plazo para demandar son dos relojes superpuestos. Los 10, 3 y 1 años del art. 17 de la LOE cuentan desde la recepción; los 2 años del art. 18 cuentan desde que el daño aparece. Un daño estructural que se manifiesta en el año 9 está en garantía, y hay hasta el año 11 para demandar.
El segundo error es catalán. Casi todo el sector sigue explicando los seis meses del art. 1490 del Código Civil como si Cataluña no existiera, cuando a las compraventas de inmuebles situados aquí celebradas desde el 1 de enero de 2018 se les aplica el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que sustituye el vicio oculto por la falta de conformidad. Y lo decimos con la incomodidad que toca: hemos visto despachos catalanes solventes publicar plazos distintos entre sí. No lo adivines, y notifica por escrito en cuanto lo detectes.
Un informe temprano y fechado no solo describe el defecto: acredita cuándo pudiste detectarlo.
Qué vía te aplica y cuánto tiempo te queda
Es la confusión número uno del sector y la razón por la que se pierden casos antes de empezar. Cada fila lleva su artículo. No sustituye al criterio de tu abogado, pero en treinta segundos sabes si tienes prisa.
| Obra nueva · daño estructuralLOE (Ley 38/1999) art. 17: garantía por daños que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales | 10 años |
|---|---|
| Obra nueva · habitabilidadLOE art. 17: defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad. Aquí entran casi todas las humedades de obra nueva | 3 años |
| Obra nueva · acabadosLOE art. 17: responde el constructor por los defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado | 1 año |
| El segundo reloj de la LOELOE art. 18: las acciones prescriben en dos años desde que se producen los daños. Se suma a la garantía, no la sustituye. Es el artículo que nadie cita | +2 años |
| Segunda mano · régimen estatalCódigo Civil arts. 1484-1490: saneamiento por vicios ocultos, con acción redhibitoria o quanti minoris. El plazo del art. 1490 es de caducidad: no lo interrumpe un burofax | 6 meses |
| Segunda mano en Cataluña desde 2018Llibre sisè del Codi civil de Catalunya. Ya no hay vicio oculto sino falta de conformidad, y hay que notificarla sin dilación indebida (art. 621-28). Sobre el plazo exacto, despachos catalanes publican cifras distintas | Régimen propio |
| Siniestro con la aseguradoraLey de Contrato de Seguro. Art. 18: la compañía abona en 40 días el importe mínimo que deba. Art. 38: quien no designa perito en ocho días acepta el dictamen del contrario, y si ambos discrepan decide un tercero, vinculante salvo impugnación judicial | 8 días |
| Reforma mal ejecutadaNo va por la LOE sino por incumplimiento del contrato de obra, y el plazo depende de la acción que ejercite tu abogado. Ten ya la medición de lo ejecutado | Consúltalo ya |
Cómo se usa el dictamen en un juicio
Perito de parte o perito judicial. Al de parte lo contratas tú, y su dictamen se aporta con la demanda o la contestación (art. 336 LEC). Al judicial lo designa el tribunal desde las listas que cada enero remiten los colegios, por sorteo la primera vez y por orden correlativo después (art. 341.1). Lo que no es cierto es que uno valga más que otro: el art. 348 los somete a todos a la sana crítica. Gana el que razona mejor.
El momento. Si no se pudo aportar con la demanda, se anuncia y se aporta en todo caso cinco días antes de la audiencia previa (art. 337); si nace de las alegaciones de la contestación, con cinco días de antelación (art. 338). Son días de aportación, no de encargo: quien llama un martes para una audiencia previa del lunes tiene tres días útiles.
La ratificación. El perito va al juicio si una parte lo pide y el tribunal lo admite, y el art. 347 abre seis puertas: exposición del dictamen, explicación de puntos concretos, objeciones sobre método, premisas y conclusiones, ampliación a puntos conexos, crítica por el perito contrario y tachas. Es un interrogatorio técnico dirigido por el abogado de enfrente y asistido por su perito. Se prepara antes y se presupuesta aparte.
Las tachas. Al perito judicial se le recusa; al de parte se le tacha, por cinco causas tasadas del art. 343: parentesco, interés en el asunto, dependencia, enemistad o cualquier circunstancia acreditada que le haga desmerecer profesionalmente. No anula el dictamen — el tribunal «la tendrá en cuenta» (art. 344) — y se propone en la audiencia previa, no después.
Un informe se cae por el alcance y por el método, casi nunca por la conclusión.
Qué debe llevar un informe para que aguante
Hay una norma que define esto y que casi nadie enseña al cliente: la UNE 197001:2019. Úsala como lista de comprobación, con nuestro informe y con cualquier otro.
| Objeto y alcance separadosEl alcance delimita las cuestiones planteadas y con ellas la responsabilidad del perito. Si la conclusión responde a algo que nadie preguntó, se le desmonta | UNE 5.7.2 |
|---|---|
| Metodología trazableCómo se midió, con qué equipo, calibrado cuándo y en qué condiciones. Sin eso, la pregunta del art. 347 sobre el método no tiene respuesta | UNE 5.7.2 |
| Ensayos justificadosTermografía, humidimetría, estanqueidad; catas o testigos si hacen falta. Los destructivos requieren autorización y, en elementos comunes, acuerdo de la comunidad | Según el caso |
| Documentación gráfica fechadaReportaje fotográfico con fecha, croquis, planos y mediciones, en anexos identificados y paginados. Permite a otro técnico reconstruir lo que viste | Anexos |
| Valoración descompuestaUna cifra global sin partidas es la debilidad más explotada en sala. Sin precios trazables se cae la cuantía, y con ella la pretensión | Imprescindible |
| Declaración de imparcialidadVan las dos y faltan en muchos informes. La de la UNE y sobre todo la del art. 335.2 LEC: jurar que se ha actuado considerando tanto lo que favorece como lo que perjudica a cualquiera de las partes | Art. 335.2 LEC |
| Identificación y firmaTitulación, colegio y número de colegiado, código único, paginación, índice, firma y fecha. Y algo que pesa: los informes no deben alterarse una vez emitidos | UNE 5.2 |
Contrapericial · rebatir el informe del contrario
Es lo que más nos piden los despachos y lo que menos se publica. Llega el informe del perito contrario, el de la aseguradora o el del designado judicialmente, y hay pocos días para decidir si se ataca y por dónde.
El error del principiante es discutir el resultado. Se empieza por otro sitio: si el alcance declarado cubría lo que se concluye, si la metodología es reproducible, si hay trazabilidad de ensayos, si se invadió la calificación jurídica, si la valoración lleva precios descompuestos y si se dio oportunidad de presenciar las operaciones periciales (art. 345). Son requisitos expresos, no opiniones nuestras, y por eso son terreno firme.
Poco campo y plazo corto. Se entrega como dictamen crítico independiente o como informe interno para preparar el interrogatorio. Y las causas de tacha se buscan antes de la audiencia previa, que es cuando se proponen.
Si el que lee esto es un despacho
Sabemos lo que os importa, porque es lo que preguntáis siempre y en este orden: si el caso se sostiene técnicamente, cuándo está el informe, si el alcance cubre el petitum y si el perito aguanta el art. 347.
Viabilidad en 24 h y sin coste: si creemos que no se gana, lo decimos entonces y no después de facturar un informe inútil. Presupuesto desglosado —informe, ensayos, desplazamiento y ratificación por separado—, repercutible al cliente y utilizable en la tasación de costas. Alcance pactado antes de escribir, porque un informe emitido ya no se ajusta. Y disponibilidad para la vista con precio cerrado.
Un detalle que hunde casos si pedís pericial judicial: la provisión de fondos del art. 342.3 se pide en los tres días siguientes al nombramiento y las partes ingresan en cinco. Si no se deposita, el perito queda eximido y no cabe nueva designación.
Pericial de devaluación por aluminosis
Hay una magnitud que se confunde con el coste de reparación y no tiene nada que ver: la devaluación patrimonial. En patologías que no desaparecen del todo aunque se reparen, lo que el inmueble pierde en valor puede superar con mucho lo que cuesta arreglarlo.
Es nuestra pericial diferencial y casi nadie más la hace: poner cifra defendible a cuánto vale menos un piso por tener cemento aluminoso, con más de 1.000 tests propios con laboratorio detrás del criterio. Sirve para compraventas, herencias, divorcios y reclamaciones. Cómo la calculamos, paso a paso →
Si aún no sabes si el edificio está afectado, eso cuesta mucho menos: empieza por el test de aluminosis. Y si solo necesitas acreditar que la estructura aguanta un uso concreto para un trámite, no es una pericial lo que buscas, es un certificado de solidez.
Ponemos número a lo que se discute a ojo.
Cómo funciona
Triaje del caso
Miramos fechas, vía aplicable y recorrido técnico, y te decimos en 24 h si la pericial te ayuda — y si no, también. No se cobra.
Encargo con alcance escrito
Presupuesto cerrado y desglosado, con el alcance por escrito y la ratificación aparte. Si hay abogado, el alcance se pacta con él.
Inspección y ensayos
Toma de datos, reportaje fotográfico fechado, croquis y mediciones. En asuntos contradictorios convocamos por escrito a la otra parte.
Dictamen firmado
Diagnóstico, causa-efecto y valoración descompuesta, en formato UNE 197001:2019 y con la declaración del art. 335.2 LEC. De 7 a 15 días.
Ratificación en sala
Preparación con tu abogado y defensa del informe en el juicio, a precio cerrado desde el primer día.
Precio cerrado, plazo garantizado
Informe pericial
El precio depende del alcance, no del número de páginas. Se cierra por escrito antes de empezar, y la ratificación en sala va aparte desde el primer día para que sepas el coste del caso entero, no solo el del papel. Precios sin IVA.
| Informe pericial de una patologíavivienda y un solo frente: humedades, fisuras o un defecto concreto | desde 690 € |
|---|---|
| Dictamen pericial completovarias patologías, ensayos y valoración con precios descompuestos | desde 1.200 € |
| Contrapericialcrítica del informe del contrario o del de la aseguradora | desde 850 € |
| Obra nueva · edificio o comunidadreclamación colectiva por la vía de la LOE | desde 2.400 € |
| Pericial de devaluación por aluminosiscuantificación de la pérdida de valor patrimonial | desde 1.400 € |
| Ratificación en salapreparación con el abogado y jornada de juicio o vista | 600 € por jornada |
| Valoración de viabilidadrevisión de la documentación y respuesta en 24 h | sin coste |
| Ensayos de laboratorio y catassolo si el caso los exige, justificados en el informe | según presupuesto |
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta un informe pericial de edificación?
Desde 690 € + IVA el informe de una patología acotada en vivienda. Un dictamen completo con varias patologías, ensayos y valoración descompuesta arranca en 1.200 €, y una reclamación de obra nueva de edificio entero en 2.400 €. La ratificación en sala va aparte, a 600 € por jornada, y la sabes desde el presupuesto.
¿Existe un baremo oficial de honorarios del colegio?
No, y no puede existir. El art. 14 de la Ley 2/1974 de Colegios Profesionales prohíbe a los colegios establecer baremos orientativos «ni cualquier otra orientación» sobre honorarios; la única excepción es para los Colegios de Abogados y solo a efectos de costas. Si alguien te dice que aplica «el baremo del colegio de aparejadores», te está desinformando.
¿Cuándo hay que aportar el informe al juzgado?
Con la demanda o con la contestación (art. 336 LEC). Si no fue posible, se anuncia y se aporta en todo caso cinco días antes de la audiencia previa (art. 337); si surge de las alegaciones de la contestación, con cinco días de antelación (art. 338). Son días de aportación, no de encargo: llámanos con esa fecha en la mano.
¿Qué plazo tengo para reclamar vicios ocultos?
Depende de la vía, y es la confusión que más casos arruina. En obra nueva rigen las garantías del art. 17 de la LOE —10 años estructura, 3 años habitabilidad, 1 año acabados— más los 2 años de prescripción del art. 18 desde que aparece el daño. En segunda mano bajo régimen estatal, los seis meses del art. 1490 del Código Civil. Y en Cataluña, desde 2018, el llibre sisè del Codi civil de Catalunya. Tienes la tabla en esta página.
Si el daño aparece en el año 9 de la garantía decenal, ¿tengo hasta el año 10?
No: hasta el año 11. Son dos relojes. Los 10, 3 y 1 años del art. 17 de la LOE son de garantía y cuentan desde la recepción; el art. 18 añade una prescripción de 2 años desde que se producen los daños. Es el matiz que casi nadie explica y el que decide pleitos.
Compré un piso de segunda mano en Barcelona después de 2018. ¿Tengo seis meses?
Probablemente no. A las compraventas de inmuebles situados en Cataluña celebradas desde el 1 de enero de 2018 se les aplica el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que sustituye los vicios ocultos por la falta de conformidad, con plazos propios y obligación de notificarla sin dilación indebida. Con franqueza: hemos visto despachos catalanes solventes publicar plazos distintos entre sí, así que no lo des por sabido. Lo que sí es seguro es que un informe temprano y fechado acredita cuándo detectaste el defecto.
La aseguradora no acepta la valoración de mi siniestro. ¿Qué hago antes de demandar?
Activar el procedimiento del art. 38 de la Ley de Contrato de Seguro, que casi nadie ofrece con nombre propio y no pasa por el juzgado. Cada parte designa su perito; quien no designa en ocho días acepta el dictamen del otro. Si los dos discrepan se nombra un tercero, vinculante salvo impugnación en 30 días el asegurador y 180 el asegurado.
Tengo el informe del perito contrario. ¿Podéis rebatirlo?
Sí, y es de lo que más nos encargan los despachos. El art. 347.1.5.ª de la LEC admite la crítica del dictamen por el perito de la parte contraria. Se ataca por el alcance y la metodología antes que por las conclusiones: si el alcance no cubría lo que se concluye, si el método no es reproducible o si la valoración no lleva precios descompuestos, hay por dónde. Desde 850 € y casi siempre sin visita.
¿Cuánto tarda un informe pericial?
De 7 a 15 días desde la visita en un dictamen completo, y menos en un informe de patología acotada. Si hay un plazo procesal encima, dínoslo en la primera llamada. Hay algo que no se puede acelerar: datar una fisura exige colocar testigos y volver. Quien promete decirte en 48 horas si una grieta está activa no lo está midiendo, lo está suponiendo.
¿Vais a decir en el informe quién tiene la culpa?
Decimos la causa técnica y a qué actuación es imputable. La responsabilidad jurídica la determina el juez: un informe que concluye «el promotor es responsable» invade función judicial y se ataca con facilidad. Tampoco cambiamos un informe emitido porque las conclusiones no gusten — la UNE 197001:2019 lo prohíbe; solo cabe una ampliación identificada como tal.
¿Y si me decís que mi caso no tiene recorrido?
Te lo decimos y no cobramos por descubrirlo. El triaje es gratis a propósito: preferimos perder un encargo antes que facturar un informe que no te va a servir. Y si eres abogado, esa es exactamente la razón por la que volverás a llamar.
¿Podéis peritar contra un trabajo hecho por otro técnico?
Sí, siempre que la crítica se sostenga técnicamente. Lo que no hacemos es firmar un informe a la carta contra un colega porque el cliente lo desee: si al estudiar el caso vemos que el trabajo ajeno está bien hecho, te lo decimos antes de cobrarte una pericial que perderías.
¿Tienes un conflicto técnico entre manos?
Mándanos el caso por WhatsApp con las fechas: te decimos en 24 h qué vía te aplica, si la pericial te ayuda y cuánto cuesta. Ese diagnóstico no lo cobramos.