Gestiones catastrales en Barcelona
Poner en el Catastro lo que de verdad hay: la obra nueva, la ampliación, la segregación, el cambio de uso, el derribo o los metros que nunca cuadraron. Preparamos la documentación técnica, firmamos como colegiado y presentamos la declaración. Desde 390 € + IVA.
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Lo que cambia en el inmueble hay que contarlo
El Catastro no se entera solo. El artículo 11.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que incorporar los inmuebles y las alteraciones de sus características es obligatorio, y el artículo 13.2 pone ese deber sobre el titular, no sobre la Administración.
El artículo 16.2 enumera qué hay que declarar: nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma o derribo de las existentes; la modificación de uso o destino; la segregación, división, agregación y agrupación. Y lo que no: las obras de mera conservación y mantenimiento y las que afecten solo a elementos ornamentales. Pintar la fachada no se declara. Cerrar una terraza, sí.
El plazo es corto y casi nadie lo conoce: dos meses desde el día siguiente al hecho, según el artículo 28.2 del Real Decreto 417/2006. El reglamento concreta desde cuándo se cuenta: la fecha de terminación de las obras, la de la autorización del cambio de uso o la de la escritura pública. No desde que llega el recibo del IBI ni desde que el notario te lo pide.
La pregunta no es si el Catastro se va a enterar. Es quién se lo cuenta y cuándo.
Cada alteración y lo que el Catastro pide con ella
Desde diciembre de 2018 todo va en un único impreso, el modelo 900D. Lo que cambia de un caso a otro es la documentación que hay que acompañar, y está tasada en el artículo 4 de la Orden HAC/1293/2018. Esta es la lista real.
| Obra nueva, ampliación, reforma o rehabilitaciónCertificado final de obra o certificado técnico con la fecha de terminación, escritura de obra nueva si se otorgó, fotografía de cada fachada, plano de emplazamiento sobre cartografía catastral, planos de cada planta con cuadro de superficies, memoria de calidades y coste de ejecución | La más pesada |
|---|---|
| Demolición o derriboLicencia o autorización, proyecto visado y certificado técnico con la fecha en que se demolió. Si el derribo es parcial, plano de lo que queda en pie | Suele bajar el IBI |
| Segregación, división, agregación o agrupaciónDocumento público con la licencia de parcelación o la certificación de que no es necesaria, más la representación gráfica de las parcelas resultantes sobre cartografía catastral | Lleva gráfico |
| División de locales y división horizontalDocumento con las nuevas cuotas de participación y, si hay propiedad horizontal, la modificación del título constitutivo. Planos de cada planta con los elementos privativos y todos los comunes, coincidentes con la obra realmente ejecutada | Lleva planos |
| Cambio de uso o destinoLicencia o autorización, certificado de técnico competente o proyecto visado con la fecha, y croquis de la parte afectada si el cambio no alcanza a todo el inmueble. Es el trámite que cierra un cambio de uso de local a vivienda | Va tras la licencia |
| Construcción que nunca se declaróAquí no hay licencia que aportar. La norma admite «cualquier otro documento que permita acreditar la fecha de terminación de la obra», y esa es la función del certificado de antigüedad | Vía antigüedad |
¿Esto me va a subir el IBI?
Casi siempre sí, y no vamos a decir lo contrario. Más superficie o mejor uso significan más valor catastral, y el valor catastral es la base del IBI. El artículo 75.3 de la Ley de Haciendas Locales fija cuándo: los hechos que deben declararse ante el Catastro tienen efectividad en el devengo del IBI inmediatamente posterior al momento en que producen efectos catastrales.
Cuánto es «más» se puede estimar antes de mover nada. La ordenanza fiscal del IBI de Barcelona fija el tipo general urbano en el 0,66 %: por cada 10.000 € que suba el valor catastral, el recibo sube del orden de 66 € al año. Te lo calculamos antes de presentar, para que decidas con el número delante y no después.
Ahora la parte que nadie cuenta. No declarar no evita el impuesto: aplaza la factura y la encarece. La disposición adicional tercera del TRLCI permite al Catastro incorporar la alteración de oficio, con una tasa de 60 € por inmueble y con efectos desde la fecha en que se produjeron los hechos. Los números completos están más abajo, en «Lo que cuesta dejarlo correr».
Y hay casos en los que la declaración baja el recibo: un derribo que nunca se dio de baja, una superficie catastral superior a la real, un uso que dejó de ser el que consta. Antes de encargar nada comprobamos en qué lado estás.
¿Y esto no lo puedo hacer yo gratis por internet?
En bastantes casos, sí. Y preferimos decirlo antes de cobrarte. Desde el 6 de diciembre de 2018, la Orden HAC/1293/2018 derogó los cuatro modelos clásicos —901N, 902N, 903N y 904N— y aprobó un modelo único, el 900D, válido para todas las alteraciones. Se presenta en la Sede Electrónica del Catastro con certificado, DNIe o Cl@ve, y la presentación no tiene coste. Si no tienes firma electrónica, el asistente genera una predeclaración que puedes imprimir y presentar en papel.
Si tu caso es un cambio de titularidad por compraventa o herencia, una baja por derribo con licencia y certificado, o un cambio de uso ya autorizado y documentado, hazlo tú: es un formulario. Cobrarte por eso sería cobrarte por rellenar casillas.
Donde deja de ser un formulario es cuando la documentación específica del artículo 4 exige planos acotados por planta, cuadro de superficies construidas, representación gráfica sobre cartografía catastral, memoria de calidades o coste de ejecución material. Eso no lo genera ningún asistente: hay que ir al inmueble, medir, dibujar y firmarlo. Ahí es donde entramos, y no antes.
Un aviso sobre el atajo. La orden admite en su artículo 3.4 que, si no tienes toda la documentación, aportes lo que haya con un escrito explicativo. Es legal, pero el Catastro puede abrir entonces actuaciones de comprobación, y eso suele salir más caro.
Catastro dice una cosa, el registro otra y la cinta métrica una tercera
Es el caso que más aparece antes de una venta o una herencia: tres descripciones del mismo inmueble que no coinciden. Lo primero es saber si la diferencia importa. El artículo 45 del TRLCI entiende que la referencia catastral se corresponde con la finca cuando situación, denominación y superficie coinciden, o cuando las diferencias de superficie no superan el 10 % y no hay dudas fundadas sobre la identidad.
En el lado registral el umbral es parecido, en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria: no hace falta expediente si la diferencia de cabida no excede del 10 % acreditada con certificación catastral descriptiva y gráfica, o del 5 % de la cabida inscrita. Por debajo esto se arregla con un papel; por encima, hay procedimiento.
El camino más rápido lo abre el propio notario. El artículo 18.2 del TRLCI le obliga a preguntar a los otorgantes si la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble. Si dicen que no y lo acreditan, el notario notifica a los colindantes, que tienen veinte días para oponerse, incorpora la nueva descripción y lo comunica al Catastro en cinco días. Si alguien se opone, el expediente pasa al Catastro.
Nuestra parte es siempre la misma: medir bien. Cuando la geometría se complica —patios, plantas irregulares, edificios entre medianeras— levantamos con escáner láser 3D, porque discutir metros sin datos no lleva a ningún sitio.
Coordinación gráfica: qué es, cuándo se exige y qué es un GML
La Ley 13/2015 conectó por primera vez las dos bases de datos que describen tu finca. De ahí salen la coordinación gráfica y la exigencia del fichero GML, que muchos propietarios descubren cuando el registrador les suspende la inscripción.
| Qué significa estar coordinadoEl registrador hace constar en el asiento que en esa fecha la finca ha quedado coordinada con el Catastro y le traslada el código registral. Toda publicidad registral debe expresar si la finca lo está o no, y a qué fecha | Art. 10 LH |
|---|---|
| Qué gana el propietarioAlcanzada la coordinación e inscrita la gráfica, se presume que la finca tiene esa ubicación y esa delimitación, con la protección del artículo 38. Es lo más parecido a un lindero blindado que ofrece el sistema | Presunción legal |
| Cuándo es obligatoria la gráfica georreferenciadaSiempre que se inmatricule una finca o se hagan parcelaciones, reparcelaciones, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones, expropiaciones o deslindes que reordenen los terrenos. Fuera de esos casos es potestativa | Art. 9.b LH |
| Cuándo cabe una gráfica alternativaSolo en dos supuestos del artículo 10.3: los procedimientos de concordancia del título VI que la admitan expresamente, y los actos de parcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial que reordenen terrenos | Solo en dos casos |
| Qué es el fichero GMLLa gráfica alternativa se entrega en formato GML, en sistema ETRS89 con proyección UTM, firmada electrónicamente por el técnico, que declara bajo su responsabilidad haber cumplido las especificaciones. Los márgenes de tolerancia son de ±0,50 m en urbana y ±2,00 m en rústica | Resolución de 2015 |
| Informe de validación gráficaEl GML se somete al servicio de validación de la Sede Electrónica del Catastro, que devuelve un informe con código seguro de verificación. Sin informe positivo, el registrador no tiene con qué comprobar que la gráfica cumple | Sede del Catastro |
Lo que cuesta dejarlo correr
No es una amenaza, es aritmética: los cinco números que conviene tener delante antes de decidir que ya se hará más adelante.
| El plazoDos meses desde el día siguiente al hecho: la terminación de la obra, la autorización del cambio de uso o la escritura. Reglamento del Catastro, artículo 28.2 | 2 meses |
|---|---|
| La sanciónNo presentar, presentar fuera de plazo o presentar una declaración falsa, incompleta o inexacta es infracción tributaria. La multa va de 60 a 6.000 €; si la declaración es inexacta, de 6 a 60 € por dato, con el mismo tope | 60 a 6.000 € |
| La regularización de oficioSi no declaras, el Catastro puede incorporarlo él por el procedimiento de la disposición adicional tercera del TRLCI. Con la propuesta llega la liquidación de una tasa estatal | Tasa de 60 € |
| Los efectos hacia atrásLa regularización tiene eficacia desde la fecha en que se produjeron los hechos, se notifique cuando se notifique. El IBI se liquida sobre los ejercicios no prescritos, no desde el año que viene | Retroactiva |
| La licencia de primera ocupaciónLos ayuntamientos pueden exigir que se acredite haber presentado la declaración catastral de nueva construcción para tramitar la licencia que autoriza la primera ocupación. Es el punto donde una obra nueva se queda parada | Bloquea el trámite |
Cómo funciona
Nos mandas la referencia catastral
Con la referencia catastral y una foto del recibo del IBI vemos qué consta hoy y qué falta. Te decimos alcance, precio cerrado y efecto estimado en el IBI en el día.
Visita y levantamiento
Medición del inmueble, comprobación de lo realmente ejecutado y planos acotados por planta con cuadro de superficies, sobre cartografía catastral cuando hay geometría de parcela.
Documentación técnica
Certificado técnico, planos, memoria y, si el caso lo pide, fichero GML validado en la Sede del Catastro. Todo firmado por arquitecto técnico colegiado.
Presentación y seguimiento
Presentamos el 900D por vía telemática con tu autorización, atendemos los requerimientos si los hay y te avisamos cuando la alteración está incorporada. Del encargo a la presentación, 10 días.
Precio cerrado, plazo garantizado
Gestiones catastrales
Preparación de la documentación técnica, firma de arquitecto técnico colegiado y presentación telemática del modelo 900D. El precio depende de una sola cosa: cuánto trabajo de campo hace falta para describir el inmueble. Se cierra antes de empezar.
| Alteración simplebaja por derribo o cambio de uso ya autorizado · con documentación disponible | 390 € |
|---|---|
| Obra nueva, ampliación o reformavisita, medición, planos por planta y cuadro de superficies | desde 690 € |
| Segregación, división, agregación o agrupaciónincluye representación gráfica sobre cartografía catastral | desde 850 € |
| Discrepancia de superficie catastro-registrolevantamiento, informe técnico y tramitación de la subsanación | desde 790 € |
| Representación gráfica alternativa en GMLfichero georreferenciado e informe de validación gráfica del Catastro | desde 590 € |
| Construcción no declaradacertificado de antigüedad, levantamiento, GML y modelo 900D en un solo encargo · por separado sumarían 990 € | desde 950 € |
También te puede hacer falta
Certificado de antigüedad en Barcelona para la declaración de obra nueva por antigüedad: prescripción, notaría, registro y catastro.
Ver servicio →Delineación en CAD y levantamiento de planos en Barcelona: estado actual, licencia, escritura y catastro.
Ver servicio →Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta tramitar una alteración catastral?
Desde 390 € + IVA las alteraciones simples con documentación disponible —una baja por derribo, un cambio de uso ya autorizado—, y sube cuando hay que medir el inmueble y levantar planos. Tienes el desglose en la tabla de honorarios. El precio se cierra antes de la visita y es el que se factura. Si el encargo va ligado a una compraventa con fecha, dínoslo: se ordena como en una inspección previa a la compra.
¿Me va a subir el IBI si declaro?
Con mucha probabilidad, sí, si declaras más metros o un uso mejor valorado. Pero no declarar no lo evita: el Catastro puede regularizarlo de oficio, cobrar una tasa de 60 € por inmueble y aplicar la alteración con efectos desde la fecha en que se produjeron los hechos, arrastrando los recibos no prescritos. Te calculamos el impacto antes de presentar nada.
¿Puedo presentar yo mismo la declaración y ahorrarme el técnico?
En muchos casos sí, y te animamos a hacerlo: la declaración es gratuita y se presenta en la Sede Electrónica del Catastro con certificado, DNIe o Cl@ve. Un cambio de titularidad, o una baja por derribo con la licencia y el certificado en la mano, son un formulario. Cuando el Catastro exige planos acotados por planta, cuadro de superficies o representación gráfica sobre cartografía catastral, ya no lo es.
¿Sigue existiendo el modelo 902N? ¿Y el 901N?
No. La Orden HAC/1293/2018 derogó la orden que aprobaba los modelos 901N, 902N, 903N y 904N con efectos de 6 de diciembre de 2018, y aprobó un modelo único: el 900D, válido para todas las alteraciones. Los modelos antiguos siguen circulando por webs municipales y despachos, pero ya no son el impreso vigente.
Se me ha pasado el plazo de dos meses. ¿Qué me puede pasar?
Presentar fuera de plazo es infracción tributaria conforme al artículo 70 del TRLCI, y el artículo 71.1 fija la multa en una horquilla de 60 a 6.000 €. Dicho esto, y por honestidad: lo que vemos habitualmente no es que sancionen, sino que regularicen de oficio. Lo sensato es declarar cuanto antes, porque el retraso se valora como criterio de graduación de la sanción.
Tengo una construcción de hace treinta años que nunca se declaró. ¿Qué hago?
Es el encargo más habitual de esta página. Como no hay licencia ni certificado final de obra que aportar, la fecha se acredita por otra vía: la norma admite cualquier documento que la pruebe, y para eso está el certificado de antigüedad, que cruzamos con ortofotos históricas y con el historial catastral. Con eso se declara la construcción y, si hay que escriturarla, se encadena con la obra nueva por antigüedad.
En el catastro pone 85 m² y en el registro 78 m². ¿Cuál manda?
Ninguno de los dos manda sobre la realidad. Los datos catastrales se presumen ciertos salvo prueba en contrario, pero los pronunciamientos jurídicos del Registro prevalecen. Lo que decide el camino es el tamaño de la diferencia: por debajo del 10 % —o del 5 % de la cabida inscrita— suele bastar la certificación catastral descriptiva y gráfica, sin expediente. Por encima hay que abrir procedimiento.
¿Qué significa que mi finca esté «coordinada gráficamente»?
Que la geometría que consta en el Registro y la que consta en el Catastro son la misma, y que el registrador lo ha hecho constar en el asiento con su fecha. Toda publicidad registral debe decir si la finca lo está o no. La ventaja práctica es fuerte: una vez coordinada e inscrita la gráfica, se presume que la finca tiene esa ubicación y esa delimitación. Es la mejor defensa frente a una discusión de linderos.
¿Qué es un fichero GML y quién puede firmarlo?
Es el formato en el que se entrega una representación gráfica georreferenciada alternativa a la catastral. Se genera en ETRS89 con proyección UTM y lo firma electrónicamente el técnico que lo elabora, que declara bajo su responsabilidad haber cumplido las especificaciones oficiales. Después se sube al servicio de validación de la Sede del Catastro, que devuelve un informe con código seguro de verificación. Sin ese informe positivo, el registrador no tiene con qué comprobar nada.
He derribado una construcción. ¿Tengo que hacer algo en el catastro?
Sí, y es de los pocos trámites que suelen alegrar. Mientras la construcción siga dada de alta, el IBI se gira sobre unos metros que ya no existen. La declaración de derribo se acompaña de la licencia o autorización, el proyecto visado y un certificado técnico con la fecha en que se demolió; si el derribo fue parcial, además un plano de lo que queda en pie.
¿Una alteración catastral afecta a la plusvalía municipal?
Menos de lo que la gente teme. La base del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos se calcula sobre el valor que el suelo tenga a efectos de IBI en el momento del devengo. Declarar una construcción sube el valor catastral total, pero no necesariamente el del suelo, que es el que cuenta ahí. Donde sí hay conexión directa es en las operaciones que reordenan parcelas, porque cambian el suelo atribuido a cada finca.
¿Los metros no cuadran?
Mándanos por WhatsApp la referencia catastral y, si la tienes, la nota simple. Te decimos qué falta, qué hay que declarar y qué efecto tiene en el IBI — hoy mismo.