Poner en los papeles lo que ya existe
El certificado que acredita desde cuándo existe una construcción, para escriturar, heredar o inscribir en el registro lo que se construyó hace años y nunca se declaró.
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Casi siempre, con prisa y en una notaría
La secuencia es casi idéntica cada vez: alguien va a vender, a heredar o a hipotecar, y en la nota simple falta metros. Una planta que se construyó en los ochenta, un porche cerrado, una casa entera levantada sin declarar. El notario pide un certificado de antigüedad y de repente la operación depende de un papel técnico que nadie tenía previsto.
El certificado acredita, bajo firma de técnico competente, que la construcción existe desde una fecha determinada y describe qué hay realmente. Con él se puede otorgar la declaración de obra nueva por antigüedad e inscribirla en el registro.
La operación acaba dependiendo de un papel técnico.
Cómo funciona
Comprobación documental
Revisamos catastro, ortofotos históricas, nota simple y cualquier documento que fije la fecha: los vuelos aéreos suelen ser la prueba más sólida.
Visita y mediciones
Comprobamos que lo construido coincide con lo que se va a certificar y tomamos superficies reales.
Certificado firmado
Documento con la descripción, las superficies y la antigüedad acreditada, listo para notaría y registro.
Antiguo no siempre es legalizable
Acreditar antigüedad y legalizar una obra son cosas distintas. El certificado sirve cuando ha pasado el plazo de disciplina urbanística y la administración ya no puede ordenar la demolición; entonces la obra se puede escriturar aunque en su día no tuviera licencia.
Pero hay suelos y situaciones donde ese plazo no corre —suelo no urbanizable protegido, servidumbres, afectaciones— y ahí la antigüedad no salva nada. Lo comprobamos antes de emitir nada: preferimos decirte que no en la primera visita a que te lo diga el registrador después.
Qué cuesta y cómo se presupuesta
Certificado de antigüedad
Certificado de antigüedad y, si hace falta, legalización de obras antiguas para escrituras, herencias y registro.
Lo que más nos preguntáis
¿Qué documentos hacen falta para acreditar la fecha?
Lo más habitual es cruzar catastro con vuelos aéreos históricos, que datan la construcción con bastante precisión. También sirven recibos antiguos, licencias parciales, fotografías fechadas o el propio historial catastral.
¿Vale para una casa en suelo rústico?
A veces sí y a veces no: en suelo no urbanizable con protección especial la infracción puede no prescribir nunca. Es el primer punto que comprobamos, porque cambia por completo la respuesta.
¿Lo pide siempre el notario?
Para declarar obra nueva por antigüedad, sí, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica. Cada notaría tiene sus preferencias de formato; si nos dices cuál es, lo emitimos como lo quiere.
¿Podéis además legalizar la obra?
Si es legalizable, sí: redactamos el proyecto y tramitamos la legalización ante el ayuntamiento. Es más trabajo que un certificado, pero deja el inmueble completamente en regla.
¿Vale el certificado para escriturar una obra sin licencia?
Para la declaración de obra nueva por antigüedad, sí: acredita que la construcción existe desde hace más tiempo del plazo de disciplina urbanística. Lo que no hace es legalizar lo que sigue siendo ilegalizable, así que conviene comprobar antes en qué situación está exactamente el inmueble.
¿Te lo pide el notario o el registro?
Mándanos la nota simple y la referencia catastral: te decimos si es certificable y a qué precio.