Proyectos de obra nueva en Barcelona
Del solar al final de obra con un solo interlocutor técnico: viabilidad, proyecto, licencia, dirección facultativa, seguros y cierre documental. Para promotor, pequeño promotor y para quien se hace su casa. Más de 330 proyectos y direcciones de obra detrás.
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Llave en mano técnico, y tres cosas que conviene saber antes
El promotor pequeño y mediano pierde más dinero en descoordinación técnica que en ladrillos: proyecto por un lado, dirección por otro, seguridad por otro, licencias atascadas. Nuestro formato junta el paquete técnico en un interlocutor — del estudio de viabilidad del solar al certificado final de obra, la cédula y el libro del edificio.
Antes de nada, tres avisos que cambian calendarios y presupuestos. Uno: con el proyecto básico no se puede empezar a construir. El propio Código Técnico lo dice con estas palabras — su contenido es suficiente para pedir la licencia, «pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio»—. Dos: en obra nueva de edificación que requiere proyecto técnico no hay silencio positivo; hay que esperar resolución expresa, y quien planifica la financiación contando con el silencio se equivoca. Tres: sin las garantías del art. 19 de la LOE no se escritura ni se inscribe la obra nueva. El seguro no es un trámite del final: es la condición para vender.
Y una cuarta, incómoda pero útil: no existe baremo colegial de honorarios. Está prohibido desde la Ley Ómnibus de 2009. Cualquier «tarifa del colegio» que te enseñen está derogada. Por eso publicamos la nuestra al final de la página.
Tú promueves; nosotros respondemos de lo técnico.
Qué se entrega en cada fase
El promotor no siempre sabe qué está comprando cuando firma «proyecto básico». Esto es lo que hay dentro de cada fase, con el contenido que fija la norma donde lo fija — y con nombre propio, para que se pueda contratar por partes.
| Viabilidad del solarParámetros urbanísticos, edificabilidad y ocupación, cabida —cuántas viviendas y de qué superficie—, predimensionado del coste de ejecución, régimen de intervención previsible y riesgos. Es la fase que decide si se compra el solar, y la más barata de todas | Ficha de encaje |
|---|---|
| AnteproyectoImplantación, plantas tipo, cabida definitiva, imagen y estimación de coste. No está reglado por ninguna norma, pero es donde se toman las decisiones caras | Documento de decisión |
| Proyecto básicoMemoria descriptiva, memoria constructiva limitada a la sustentación del edificio, justificación de seguridad en caso de incendio, planos generales y presupuesto aproximado por capítulos. Sirve para pedir la licencia y no para construir | Licencia |
| Proyecto de ejecuciónDefine la obra en su totalidad: estructura con sus bases de cálculo, envolvente, compartimentación, acabados, instalaciones, justificación de todos los documentos básicos del CTE, anejos —geotécnico, cálculo de estructura, incendios, instalaciones—, mediciones detalladas y presupuesto, pliego, plan de control de calidad, gestión de residuos y estudio de seguridad y salud | Licitable y construible |
| Licencia y trámitesConsulta previa, informe de idoneidad técnica cuando aplica, visado colegial —obligatorio en el proyecto de ejecución— e informe de bomberos si el uso, la altura o la superficie lo activan | Permiso de obras |
| Dirección facultativaDos agentes distintos: dirección de ejecución y dirección de obra. Acta de replanteo, libro de órdenes, resolución de contingencias, certificaciones parciales y liquidación final | Toda la obra |
| Fin de obraCertificado final de obra firmado por los dos directores, acta de recepción, legalización de instalaciones y cédula de habitabilidad — que es el documento que exigen las compañías de luz, agua y gas para dar de alta los suministros | Escriturable |
| Libro del edificioProyecto con las modificaciones aprobadas, acta de recepción, agentes e instrucciones de uso y mantenimiento. En Cataluña además hay que depositar una copia en el Registro de la Propiedad. Lo montamos junto al plan de mantenimiento | Se entrega al comprador |
Los agentes de la edificación, y de qué responde cada uno
La LOE reparte papeles y responsabilidades, y conviene tenerlo claro antes de firmar contratos. El promotor gestiona y obtiene las licencias, autoriza las modificaciones del proyecto, suscribe el acta de recepción y contrata los seguros. En uso residencial, el director de obra es arquitecto y el director de ejecución es arquitecto técnico: son dos agentes distintos, no dos nombres de lo mismo. El director de obra verifica el replanteo y que la cimentación y la estructura se adecuan al estudio geotécnico — ahí nacen la mayoría de los siniestros decenales—. El director de ejecución controla la calidad de lo edificado y elabora las certificaciones y la liquidación final.
Los plazos de responsabilidad corren desde el acta de recepción: 10 años por los daños estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad, 3 años por los que incumplan los requisitos de habitabilidad y 1 año por defectos de acabado, este último del constructor. Y ojo: la recepción se entiende producida tácitamente si el promotor no manifiesta reservas ni rechazo motivado en 30 días. No firmar no congela nada.
Tres reglas que casi nadie explica y que valen dinero. La responsabilidad es personal e individualizada, pero el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los compradores. Quien acepta dirigir una obra cuyo proyecto no ha redactado asume las deficiencias de ese proyecto — por eso dirigir proyecto ajeno se revisa antes y se tarifa aparte—. Y los dos directores que firman el certificado final responden de la veracidad y exactitud de ese documento.
La coordinación de seguridad y salud la designa el promotor: en fase de proyecto si hay varios proyectistas y en fase de ejecución si interviene más de una empresa — es decir, prácticamente siempre en obra nueva—. Designarla no exime al promotor de sus responsabilidades.
Las garantías obligatorias, el OCT y por qué las pide el banco
Es la cadena que decide si se puede escriturar y vender, y la que el promotor descubre tarde. Aquí está entera, con quién es el tomador y cuánto capital exige la ley.
| Garantía decenalLa suscribe el promotor. Capital mínimo: 100 % del coste final de ejecución material, honorarios profesionales incluidos. Cubre vicios en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad | 10 años · promotor |
|---|---|
| Garantía trienalTambién del promotor, por el 30 % del coste final de ejecución. Cubre los vicios que incumplan los requisitos de habitabilidad. Matiz honesto: la ley solo hace exigible el decenal; el trienal y el anual se pactan o los exige quien financia | 3 años · promotor |
| Garantía anualDel constructor, por el 5 % del coste de ejecución, para defectos de terminación o acabado. Puede sustituirse por una retención del 5 % que haga el promotor — y solo esta, no las otras dos | 1 año · constructor |
| Franquicias y primaDos condiciones que sorprenden: en el decenal y el trienal la franquicia no puede pasar del 1 % del capital asegurado de cada unidad registral, y la prima debe estar pagada en el momento de la recepción | Antes de recibir la obra |
| Control técnico · OCTOrganismo independiente que revisa geotecnia y proyecto de estabilidad y sigue la obra en los momentos críticos. La razón por la que existe es simple: sin informes favorables del OCT, las aseguradoras no suelen emitir la póliza decenal | Requisito de la póliza |
| Escritura e inscripciónLa norma es taxativa: no se autorizan ni se inscriben escrituras de declaración de obra nueva sin acreditar las garantías. Eso es lo que el banco está protegiendo cuando te las exige: sin ellas el activo no es escriturable ni vendible | Sin seguro no hay venta |
| Autopromotor de unifamiliarEl decenal no se le exige a quien construye una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si vende dentro de los 10 años queda obligado por el tiempo restante, y no se inscribe la transmisión sin acreditarlo, salvo que acredite haberla habitado y el comprador le exonere expresamente | Exento, con letra pequeña |
| Sociedad promotoraMientras no prescriban las acciones no se inscribe la liquidación de la sociedad sin acreditar las garantías de todas y cada una de las edificaciones promovidas. Una sociedad instrumental no se cierra limpia sin sus decenales | No se liquida sin ellas |
El circuito administrativo de aquí
En Barcelona el régimen de intervención no se decide en el despacho: sale de la consulta previa municipal, que devuelve si la obra va por licencia, comunicado, assabentat o actuación de urgencia, y el listado exacto de documentación. Esa consulta da un número que hace falta después, y es el primer entregable del encargo.
Después llega el informe de idoneidad técnica. No lo emite el Ayuntamiento sino un colegio profesional o una entidad colaboradora habilitada, tiene la misma validez jurídica que un informe municipal y verifica que el proyecto cumple la normativa comprobable en el trámite y que la documentación es íntegra, suficiente e idónea. Detalle que casi nadie sabe: la entidad que lo emite responde de los defectos que debía haber detectado.
Y no, el informe de idoneidad no es el visado. Son trámites distintos: el visado colegial es obligatorio en el proyecto de ejecución y en el certificado final de obra, y es además el mecanismo por el que el trabajo queda comunicado a la aseguradora del técnico. Quien solo hace idoneidad y no visa puede quedarse sin cobertura.
Tres detalles de oficio más, de los que descarrilan entregas. El informe de bomberos tiene circuito distinto según el régimen: en comunicado se pide antes de la idoneidad; en licencia no se pide, lo tramita de oficio el Ayuntamiento. En sustituciones de edificios con ocupantes no se puede iniciar la idoneidad sin el informe previo de vivienda, con una regla de escape a los 30 días. Y el proyecto se entrega en cuatro PDF —memoria, planos, anexos y documentación del titular— con límite de 20 MB por archivo.
Un buen proyecto empieza por una buena consulta previa: la precisión al principio ahorra correcciones al final.
Plazos reales, y cuáles están en la ley
Distinguimos lo que dice la norma de lo que dice nuestra experiencia, porque no es lo mismo y mezclarlo es lo que hace que un promotor planifique mal. No existe estadística pública de plazos medios de licencia en Barcelona; cuando damos un plazo de tramitación es experiencia propia, y se dice así.
| Licencia de obra nuevaHay que esperar resolución expresa: no opera el silencio positivo en obras de edificación de nueva planta que requieren proyecto técnico | Sin silencio positivo |
|---|---|
| Inicio de las obras1 año desde la licencia si ella no fija otro plazo. Caducada, no se puede iniciar ni proseguir sin obtener una nueva ajustada a la ordenación vigente | 1 año |
| Final de las obras3 años si la licencia no dice otra cosa | 3 años |
| PrórrogaSe tiene derecho a prórroga por la mitad del plazo, si se pide justificadamente antes de agotarlo. Pedirla tarde no es subsanable | La mitad del plazo |
| Recepción de la obraDentro de los 30 días siguientes a la terminación acreditada en el certificado final, y se entiende producida tácitamente si el promotor no manifiesta reservas o rechazo motivado | 30 días |
| GarantíasLos plazos de 10, 3 y 1 año cuentan desde el acta de recepción — o desde la subsanación de las reservas. Y las reservas no subsanadas dejan esa partida fuera de la cobertura del seguro | Desde la recepción |
| Prescripción de acciones2 años desde que se producen los daños, y otros dos para la acción de repetición desde que la resolución judicial es firme | 2 años |
| Nuestros plazosViabilidad del solar en 10 días, básico y ejecutivo según programa, y respuesta con propuesta en 48 h. Los de la Administración no los controla nadie: los seguimos semana a semana y los reportamos | Experiencia propia |
Project management: cuando la dirección facultativa no basta
La dirección facultativa está tasada por la LOE y hace lo que hace: dirige, controla la ejecución, certifica y firma. No incluye representar al promotor frente al contratista, licitar la obra, negociar modificados ni controlar el coste global de la operación. Eso es otro encargo, y para promociones de cierto tamaño es el que decide el margen.
Lo que añadimos es concreto: predimensionado de coste, cronograma técnico-económico, licitación con comparativo real de ofertas, control de desviaciones contra el presupuesto de licitación, gestión de modificados antes de que se ejecuten —la única forma de que no se paguen dos veces— y reporting mensual que un comité de inversión pueda leer sin traducción.
Tiene además un anclaje legal cómodo: las certificaciones parciales y la liquidación final las elabora el director de ejecución y las conforma el director de obra. La palanca del control económico ya está en la dirección facultativa; el project management la convierte en trazabilidad y en decisiones tomadas a tiempo.
Se puede contratar como cuota fija mensual por duración de obra o como porcentaje de la inversión controlada. Lo que no hacemos es cobrar de la constructora — nunca—, porque es exactamente lo que se nos está comprando.
Cómo funciona
Viabilidad y encaje
Estudio del solar, cabida, coste estimado y régimen de intervención probable. Partida cerrada, y si la operación no encaja te lo decimos aquí.
Proyecto
Básico para la licencia y ejecutivo licitable, con mediciones detalladas y todos los anejos. Coordinamos los proyectos parciales sin duplicar honorarios.
Licencia
Consulta previa, informe de idoneidad técnica, visado y presentación en el formato exigido. Seguimiento del expediente hasta la resolución expresa.
Obra
Dirección de obra y dirección de ejecución, control de calidad, coordinación de seguridad y salud, certificaciones mensuales y control de desviaciones.
Cierre
Certificado final de obra, acta de recepción, legalización de instalaciones, cédula, libro del edificio y expediente listo para escriturar y vender.
Precio cerrado, plazo garantizado
Obra nueva
Honorarios técnicos en porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, con horquilla y mínimo, IVA aparte. El porcentaje depende del tamaño, del uso y de si el encargo es completo o por fases. No hay baremo colegial que valga desde 2009 — esta es nuestra tarifa, y se cierra en propuesta firme al ver el solar o el anteproyecto. Aparte van las tasas municipales, el informe de idoneidad, el visado, el OCT y los seguros.
| Viabilidad del solarcabida, coste estimado y régimen de intervención · se descuenta si sigue el encargo | 1.200 € |
|---|---|
| Proyecto básico y de ejecucióncon todos los anejos y mediciones licitables | 6-9 % del PEM · mínimo 14.000 € |
| Dirección de obra y dirección de ejecucióndirección facultativa completa, con certificaciones mensuales | 4-6 % del PEM · mínimo 9.000 € |
| Paquete técnico completodel solar al final de obra, incluida seguridad y salud y el cierre documental | 10-14 % del PEM · mínimo 21.000 € |
| Coordinación de seguridad y saludestudio y coordinación en fase de ejecución | 1-1,5 % del PEM · mínimo 1.900 € |
| Dirección de un proyecto ajenoincluye la revisión previa del proyecto, que en este caso no es opcional | +15 % sobre la dirección |
| Project management y control económicolicitación, control de desviaciones y reporting mensual | desde 1.400 €/mes |
| Cierre documentallibro del edificio, cédula y legalización de instalaciones | desde 1.400 € |
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¿Cuánto cobráis por un proyecto de obra nueva?
Por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, con horquilla y mínimo, según alcance y tamaño: la escala completa está al final de esta página. Y conviene decirlo claro: no hay baremo colegial vigente —los colegios tienen prohibido publicar tarifas orientativas desde 2009—, así que cualquier cifra que veas es la tarifa de alguien, no una norma. La nuestra es esta, y se cierra en propuesta firme al ver el solar o el anteproyecto.
¿Qué diferencia hay entre proyecto básico y proyecto de ejecución?
El básico define características generales y prestaciones, y sirve para pedir la licencia; el Código Técnico dice literalmente que es insuficiente para iniciar la construcción. El de ejecución define la obra entera —estructura, instalaciones, detalles, mediciones y presupuesto— y no puede rebajar las prestaciones del básico ni alterar los usos con los que se otorgó la licencia. Es el que se licita, el que se visa y el que se construye.
¿Puedo empezar la obra si no me contestan a la licencia?
No. En obras de edificación de nueva planta que requieren proyecto técnico no hay silencio positivo: hay que esperar resolución expresa. Es el error de planificación más caro del sector, porque arrastra el calendario financiero entero.
¿Hacen falta arquitecto y arquitecto técnico, o basta con uno?
En obra residencial hacen falta los dos: la titulación habilitante del director de obra es arquitecto y la del director de ejecución, arquitecto técnico. Son agentes distintos con obligaciones distintas, y juntos forman la dirección facultativa. Si la dirección se contrata conjuntamente a varios técnicos, responden solidariamente.
¿El seguro decenal es obligatorio? ¿Y si me hago la casa para mí?
Es exigible en edificios cuyo destino principal sea vivienda, y lo contrata el promotor por el 100 % del coste final de ejecución material, honorarios incluidos. Al autopromotor de una única unifamiliar para uso propio no se le exige — pero si vende dentro de los diez años queda obligado por el tiempo que quede, y el Registro bloquea la transmisión si no lo acredita, salvo que haya habitado la casa y el comprador le exonere expresamente por escrito.
¿Por qué la aseguradora me pide un OCT?
Porque sin informes favorables de un organismo de control técnico las aseguradoras no suelen emitir la póliza decenal. El OCT revisa el estudio geotécnico y el proyecto de estabilidad, y sigue la obra en los momentos críticos emitiendo informes de riesgo. Conviene contratarlo antes de empezar, no cuando la estructura ya está hecha.
¿Qué exige el banco para financiar la promoción?
Cada entidad tiene su política, así que no vamos a hablar por ellas. Lo que sí es ley, y es lo que hay detrás de casi todas sus exigencias, es esto: sin las garantías del art. 19 de la LOE no se autoriza ni se inscribe la escritura de obra nueva. Es decir, sin decenal el activo no es escriturable ni vendible, y por tanto el préstamo no se cancela. Por eso el banco pide OCT y decenal desde el principio.
¿Desde cuándo cuentan los diez años?
Desde el acta de recepción sin reservas, o desde la subsanación de las reservas. Y cuidado con dos cosas: la recepción se produce tácitamente a los 30 días si el promotor no manifiesta reservas ni rechazo motivado, y las partidas con reservas sin subsanar quedan fuera de la cobertura del seguro hasta que se firme un acta nueva.
¿Qué es el informe de idoneidad técnica y por qué me lo piden?
Es un informe previo que acompaña la solicitud de licencia o el comunicado, y verifica que el proyecto cumple la normativa comprobable en el trámite y que la documentación es íntegra, suficiente e idónea. Lo emite un colegio profesional o una entidad colaboradora habilitada, no el Ayuntamiento, y tiene la misma validez jurídica que un informe municipal. Además, la entidad que lo firma responde de los defectos que debía haber detectado.
¿El informe de idoneidad es lo mismo que el visado?
No. La idoneidad sirve exclusivamente para poder pedir el permiso de obras. El visado es obligatorio en el proyecto de ejecución y en el certificado final de obra, y es el mecanismo por el que el trabajo queda comunicado a la aseguradora del técnico, informando todos los trabajos asumidos y no solo el proyecto. Se tramitan en un solo paso, pero son dos cosas distintas.
¿Y si contrato la estructura o las instalaciones a otro técnico?
Se integran como proyectos parciales bajo la coordinación del proyectista, y la norma dice expresamente que sin duplicidad en la documentación ni en los honorarios. Lo que sí hay que saber es que el proyectista responde directamente de la insuficiencia o inexactitud de los cálculos e informes que subcontrata. Por eso los revisamos, no los grapamos.
¿Podéis entrar con la obra ya empezada o con un proyecto que no es vuestro?
Sí, con una condición: revisamos antes el proyecto y el estado real de la obra. No es desconfianza, es la ley — quien acepta dirigir una obra cuyo proyecto no ha redactado asume las omisiones y deficiencias de ese proyecto—. Esa revisión previa se hace siempre, y el encargo se tarifa en consecuencia.
¿Para qué necesito la cédula si ya tengo el final de obra?
Porque para ocupar una vivienda hay que acreditar antes que cumple las condiciones de habitabilidad, y porque la cédula es el documento que exigen las compañías de luz, agua, gas y telecomunicaciones para dar de alta los suministros. Ahora bien, la cédula no legaliza urbanísticamente nada: la propia ley lo dice.
¿Trabajáis también para particulares que se hacen su casa?
Sí, y es el mismo servicio con otro cliente y otro ritmo: viabilidad, proyecto, licencia, dirección y cierre, con honorarios cerrados desde el principio y con la parte pedagógica incluida, que en autopromoción es media faena. Lo que no cambia son las obligaciones: la del art. 19 de la LOE con su excepción, la coordinación de seguridad y salud y el libro del edificio.
¿Trabajáis con constructoras propias o cerradas?
No, y es deliberado: no tenemos constructora ni cobramos comisión de ninguna. Preparamos el pliego para que las ofertas sean comparables y te ayudamos a leerlas, pero la contrata la eliges tú. Es la única forma de que el control de obra tenga sentido.
¿Tienes solar u operación a la vista?
Cuéntanosla: te decimos encaje, calendario y honorarios en una semana. Y si el número no sale, también.