Gestions cadastrals a Barcelona
Posar al Cadastre el que hi ha de veritat: l'obra nova, l'ampliació, la segregació, el canvi d'ús, l'enderroc o els metres que no van quadrar mai. Preparem la documentació tècnica, signem com a col·legiats i presentem la declaració. Des de 390 € + IVA.
Prefereixes parlar? Truca'ns
El que canvia a l'immoble s'ha d'explicar
El Cadastre no se n'assabenta sol. L'article 11.1 del text refós de la Llei del cadastre immobiliari estableix que incorporar-hi els immobles i les alteracions de les seves característiques és obligatori, i l'article 13.2 posa aquest deure sobre el titular, no sobre l'Administració.
L'article 16.2 enumera què s'ha de declarar: les noves construccions i l'ampliació, rehabilitació, reforma o enderroc de les existents; la modificació d'ús o destinació; la segregació, divisió, agregació i agrupació. I el que no: les obres de simple conservació i manteniment i les que afecten només elements ornamentals. Pintar la façana no es declara. Tancar una terrassa, sí.
El termini és curt i gairebé ningú no el coneix: dos mesos des de l'endemà del fet, segons l'article 28.2 del Reial decret 417/2006. El reglament concreta des de quan es compta: la data d'acabament de les obres, la de l'autorització del canvi d'ús o la de l'escriptura pública. No pas des que arriba el rebut de l'IBI ni des que el notari t'ho demana.
La pregunta no és si el Cadastre se n'assabentarà. És qui l'hi explica i quan.
Cada alteració i el que el Cadastre demana amb ella
Des del desembre del 2018 tot va en un únic imprès, el model 900D. El que canvia d'un cas a l'altre és la documentació que cal acompanyar-hi, i està taxada a l'article 4 de l'Ordre HAC/1293/2018. Aquesta és la llista real.
| Obra nova, ampliació, reforma o rehabilitacióCertificat final d'obra o certificat tècnic amb la data d'acabament, escriptura d'obra nova si es va atorgar, fotografia de cada façana, plànol d'emplaçament sobre cartografia cadastral, plànols de cada planta amb quadre de superfícies, memòria de qualitats i cost d'execució | La més feixuga |
|---|---|
| Demolició o enderrocLlicència o autorització, projecte visat i certificat tècnic amb la data en què es va enderrocar. Si l'enderroc és parcial, plànol del que queda dempeus | Sol abaixar l'IBI |
| Segregació, divisió, agregació o agrupacióDocument públic amb la llicència de parcel·lació o la certificació que no cal, més la representació gràfica de les parcel·les resultants sobre cartografia cadastral | Porta gràfic |
| Divisió de locals i divisió horitzontalDocument amb les noves quotes de participació i, si hi ha propietat horitzontal, la modificació del títol constitutiu. Plànols de cada planta amb els elements privatius i tots els comuns, coincidents amb l'obra realment executada | Porta plànols |
| Canvi d'ús o destinacióLlicència o autorització, certificat de tècnic competent o projecte visat amb la data, i croquis de la part afectada si el canvi no abasta tot l'immoble. És el tràmit que tanca un canvi d'ús de local a habitatge | Va després de la llicència |
| Construcció que no es va declarar maiAquí no hi ha llicència per aportar. La norma admet «qualsevol altre document que permeti acreditar la data d'acabament de l'obra», i aquesta és la funció del certificat d'antiguitat | Via antiguitat |
Això em pujarà l'IBI?
Gairebé sempre sí, i no direm el contrari. Més superfície o un ús millor volen dir més valor cadastral, i el valor cadastral és la base de l'IBI. L'article 75.3 de la Llei d'hisendes locals fixa quan: els fets que s'han de declarar davant del Cadastre tenen efectivitat en la meritació de l'IBI immediatament posterior al moment en què produeixen efectes cadastrals.
Quant és «més» es pot estimar abans de moure res. L'ordenança fiscal de l'IBI de Barcelona fixa el tipus general urbà en el 0,66 %: per cada 10.000 € que pugi el valor cadastral, el rebut puja de l'ordre de 66 € l'any. T'ho calculem abans de presentar, perquè decideixis amb el número al davant i no després.
Ara, la part que ningú no explica. No declarar no evita l'impost: ajorna la factura i l'encareix. La disposició addicional tercera del TRLCI permet al Cadastre incorporar l'alteració d'ofici, amb una taxa de 60 € per immoble i amb efectes des de la data en què es van produir els fets. Els números complets són més avall, a «El que costa deixar-ho córrer».
I hi ha casos en què la declaració abaixa el rebut: un enderroc que no es va donar mai de baixa, una superfície cadastral superior a la real, un ús que va deixar de ser el que hi consta. Abans d'encarregar res comprovem a quin costat ets.
I això no ho puc fer jo mateix, gratis, per internet?
En bastants casos, sí. I ho preferim dir abans de cobrar-te. Des del 6 de desembre de 2018, l'Ordre HAC/1293/2018 va derogar els quatre models clàssics —901N, 902N, 903N i 904N— i va aprovar un model únic, el 900D, vàlid per a totes les alteracions. Es presenta a la Sede Electrónica del Catastro amb certificat, DNIe o Cl@ve, i la presentació no té cost. Si no tens signatura electrònica, l'assistent genera una predeclaració que pots imprimir i presentar en paper.
Si el teu cas és un canvi de titularitat per compravenda o herència, una baixa per enderroc amb llicència i certificat, o un canvi d'ús ja autoritzat i documentat, fes-ho tu: és un formulari. Cobrar-te per això seria cobrar-te per omplir caselles.
On deixa de ser un formulari és quan la documentació específica de l'article 4 exigeix plànols acotats per planta, quadre de superfícies construïdes, representació gràfica sobre cartografia cadastral, memòria de qualitats o cost d'execució material. Això no ho genera cap assistent: cal anar a l'immoble, mesurar, dibuixar i signar-ho. Aquí és on entrem, i no abans.
Un avís sobre la drecera. L'ordre admet a l'article 3.4 que, si no tens tota la documentació, aportis la que hi hagi amb un escrit explicatiu. És legal, però llavors el Cadastre pot obrir actuacions de comprovació, i això sol sortir més car.
El Cadastre diu una cosa, el registre una altra i la cinta mètrica una tercera
És el cas que més apareix abans d'una venda o una herència: tres descripcions del mateix immoble que no coincideixen. El primer és saber si la diferència importa. L'article 45 del TRLCI entén que la referència cadastral es correspon amb la finca quan situació, denominació i superfície coincideixen, o quan les diferències de superfície no superen el 10 % i no hi ha dubtes fundats sobre la identitat.
En el costat registral el llindar és semblant, a l'article 201.3 de la Llei Hipotecària: no cal expedient si la diferència de cabuda no excedeix el 10 % acreditada amb certificació cadastral descriptiva i gràfica, o el 5 % de la cabuda inscrita. Per sota, això s'arregla amb un paper; per damunt, hi ha procediment.
El camí més ràpid l'obre el mateix notari. L'article 18.2 del TRLCI l'obliga a preguntar als atorgants si la certificació cadastral es correspon amb la realitat física de l'immoble. Si diuen que no i ho acrediten, el notari ho notifica als confrontants, que tenen vint dies per oposar-s'hi, incorpora la nova descripció i ho comunica al Cadastre en cinc dies. Si algú s'hi oposa, l'expedient passa al Cadastre.
La nostra part és sempre la mateixa: mesurar bé. Quan la geometria es complica —patis, plantes irregulars, edificis entre mitgeres— aixequem amb escàner làser 3D, perquè discutir metres sense dades no porta enlloc.
Coordinació gràfica: què és, quan s'exigeix i què és un GML
La Llei 13/2015 va connectar per primera vegada les dues bases de dades que descriuen la teva finca. D'aquí surten la coordinació gràfica i l'exigència del fitxer GML, que molts propietaris descobreixen quan el registrador els suspèn la inscripció.
| Què vol dir estar coordinatEl registrador fa constar a l'assentament que en aquella data la finca ha quedat coordinada amb el Cadastre i li trasllada el codi registral. Tota publicitat registral ha d'expressar si la finca ho està o no, i a quina data | Art. 10 LH |
|---|---|
| Què hi guanya el propietariAssolida la coordinació i inscrita la gràfica, es presumeix que la finca té aquella ubicació i aquella delimitació, amb la protecció de l'article 38. És el més semblant a un límit blindat que ofereix el sistema | Presumpció legal |
| Quan és obligatòria la gràfica georeferenciadaSempre que s'immatriculi una finca o es facin parcel·lacions, reparcel·lacions, segregacions, divisions, agrupacions, agregacions, expropiacions o atermenaments que reordenin els terrenys. Fora d'aquests casos és potestativa | Art. 9.b LH |
| Quan hi cap una gràfica alternativaNomés en dos supòsits de l'article 10.3: els procediments de concordança del títol VI que l'admetin expressament, i els actes de parcel·lació, segregació, divisió, agrupació, agregació o atermenament judicial que reordenin terrenys | Només en dos casos |
| Què és el fitxer GMLLa gràfica alternativa es lliura en format GML, en sistema ETRS89 amb projecció UTM, signada electrònicament pel tècnic, que declara sota la seva responsabilitat haver complert les especificacions. Els marges de tolerància són de ±0,50 m en urbana i ±2,00 m en rústica | Resolució del 2015 |
| Informe de validació gràficaEl GML se sotmet al servei de validació de la Sede Electrónica del Catastro, que retorna un informe amb codi segur de verificació. Sense informe positiu, el registrador no té amb què comprovar que la gràfica compleix | Sede del Catastro |
El que costa deixar-ho córrer
No és una amenaça, és aritmètica: els cinc números que convé tenir al davant abans de decidir que ja es farà més endavant.
| El terminiDos mesos des de l'endemà del fet: l'acabament de l'obra, l'autorització del canvi d'ús o l'escriptura. Reglament del Cadastre, article 28.2 | 2 mesos |
|---|---|
| La sancióNo presentar, presentar fora de termini o presentar una declaració falsa, incompleta o inexacta és infracció tributària. La multa va de 60 a 6.000 €; si la declaració és inexacta, de 6 a 60 € per dada, amb el mateix sostre | 60 a 6.000 € |
| La regularització d'oficiSi no declares, el Cadastre pot incorporar-ho ell pel procediment de la disposició addicional tercera del TRLCI. Amb la proposta arriba la liquidació d'una taxa estatal | Taxa de 60 € |
| Els efectes cap enrereLa regularització té eficàcia des de la data en què es van produir els fets, es notifiqui quan es notifiqui. L'IBI es liquida sobre els exercicis no prescrits, no des de l'any que ve | Retroactiva |
| La llicència de primera ocupacióEls ajuntaments poden exigir que s'acrediti haver presentat la declaració cadastral de nova construcció per tramitar la llicència que autoritza la primera ocupació. És el punt on una obra nova es queda aturada | Bloqueja el tràmit |
Com funciona
Ens envies la referència cadastral
Amb la referència cadastral i una foto del rebut de l'IBI veiem què hi consta avui i què hi falta. Et diem abast, preu tancat i efecte estimat en l'IBI el mateix dia.
Visita i aixecament
Amidament de l'immoble, comprovació del que s'ha executat realment i plànols acotats per planta amb quadre de superfícies, sobre cartografia cadastral quan hi ha geometria de parcel·la.
Documentació tècnica
Certificat tècnic, plànols, memòria i, si el cas ho demana, fitxer GML validat a la Sede del Catastro. Tot signat per arquitecte tècnic col·legiat.
Presentació i seguiment
Presentem el 900D per via telemàtica amb la teva autorització, atenem els requeriments si n'hi ha i t'avisem quan l'alteració està incorporada. De l'encàrrec a la presentació, 10 dies.
El que més ens pregunteu
Quant costa tramitar una alteració cadastral?
Des de 390 € + IVA les alteracions simples amb documentació disponible —una baixa per enderroc, un canvi d'ús ja autoritzat—, i puja quan cal mesurar l'immoble i aixecar plànols. Tens el desglossament a la taula d'honoraris. El preu es tanca abans de la visita i és el que es factura. Si l'encàrrec va lligat a una compravenda amb data, digues-nos-ho: s'ordena com en una inspecció prèvia a la compra.
Em pujarà l'IBI si declaro?
Amb molta probabilitat sí, si declares més metres o un ús més ben valorat. Però no declarar no ho evita: el Cadastre pot regularitzar-ho d'ofici, cobrar una taxa de 60 € per immoble i aplicar l'alteració amb efectes des de la data en què es van produir els fets, arrossegant els rebuts no prescrits. Et calculem l'impacte abans de presentar res.
Puc presentar jo mateix la declaració i estalviar-me el tècnic?
En molts casos sí, i t'animem a fer-ho: la declaració és gratuïta i es presenta a la Sede Electrónica del Catastro amb certificat, DNIe o Cl@ve. Un canvi de titularitat, o una baixa per enderroc amb la llicència i el certificat a la mà, són un formulari. Quan el Cadastre exigeix plànols acotats per planta, quadre de superfícies o representació gràfica sobre cartografia cadastral, ja no ho és.
Encara existeix el model 902N? I el 901N?
No. L'Ordre HAC/1293/2018 va derogar l'ordre que aprovava els models 901N, 902N, 903N i 904N amb efectes del 6 de desembre de 2018, i va aprovar un model únic: el 900D, vàlid per a totes les alteracions. Els models antics continuen circulant per webs municipals i despatxos, però ja no són l'imprès vigent.
Se m'ha passat el termini de dos mesos. Què em pot passar?
Presentar fora de termini és infracció tributària d'acord amb l'article 70 del TRLCI, i l'article 71.1 fixa la multa en una forquilla de 60 a 6.000 €. Dit això, i per honestedat: el que veiem habitualment no és que sancionin, sinó que regularitzin d'ofici. El més assenyat és declarar com abans millor, perquè el retard es valora com a criteri de graduació de la sanció.
Tinc una construcció de fa trenta anys que no es va declarar mai. Què faig?
És l'encàrrec més habitual d'aquesta pàgina. Com que no hi ha llicència ni certificat final d'obra per aportar, la data s'acredita per una altra via: la norma admet qualsevol document que la provi, i per això hi ha el certificat d'antiguitat, que creuem amb ortofotos històriques i amb l'historial cadastral. Amb això es declara la construcció i, si s'ha d'escripturar, s'encadena amb l'obra nova per antiguitat.
Al cadastre hi diu 85 m² i al registre 78 m². Quin mana?
Cap dels dos mana sobre la realitat. Les dades cadastrals es presumeixen certes llevat de prova en contra, però els pronunciaments jurídics del Registre prevalen. El que decideix el camí és la mida de la diferència: per sota del 10 % —o del 5 % de la cabuda inscrita— sol bastar la certificació cadastral descriptiva i gràfica, sense expedient. Per damunt cal obrir procediment.
Què vol dir que la meva finca està «coordinada gràficament»?
Que la geometria que consta al Registre i la que consta al Cadastre són la mateixa, i que el registrador ho ha fet constar a l'assentament amb la seva data. Tota publicitat registral ha de dir si la finca ho està o no. L'avantatge pràctic és fort: un cop coordinada i inscrita la gràfica, es presumeix que la finca té aquella ubicació i aquella delimitació. És la millor defensa davant d'una discussió de límits.
Què és un fitxer GML i qui el pot signar?
És el format en què es lliura una representació gràfica georeferenciada alternativa a la cadastral. Es genera en ETRS89 amb projecció UTM i el signa electrònicament el tècnic que l'elabora, que declara sota la seva responsabilitat haver complert les especificacions oficials. Després es puja al servei de validació de la Sede del Catastro, que retorna un informe amb codi segur de verificació. Sense aquest informe positiu, el registrador no té amb què comprovar res.
He enderrocat una construcció. He de fer alguna cosa al cadastre?
Sí, i és dels pocs tràmits que donen alegries. Mentre la construcció continuï donada d'alta, l'IBI es gira sobre uns metres que ja no existeixen. La declaració d'enderroc s'acompanya de la llicència o autorització, el projecte visat i un certificat tècnic amb la data en què es va enderrocar; si l'enderroc va ser parcial, a més un plànol del que queda dempeus.
Una alteració cadastral afecta la plusvàlua municipal?
Menys del que la gent tem. La base de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys es calcula sobre el valor que el sòl tingui a efectes d'IBI en el moment de la meritació. Declarar una construcció puja el valor cadastral total, però no necessàriament el del sòl, que és el que hi compta. On sí que hi ha connexió directa és en les operacions que reordenen parcel·les, perquè canvien el sòl atribuït a cada finca.
Els metres no quadren?
Envia'ns per WhatsApp la referència cadastral i, si la tens, la nota simple. Et diem què hi falta, què s'ha de declarar i quin efecte té en l'IBI — avui mateix.