Escaneado láser 3D, levantamiento y certificado de superficies en Barcelona
Medimos lo que hay de verdad y decimos con qué norma lo hemos medido. Certificado de superficies, planos del estado real y escaneado láser del edificio completo — para proyectar, para el Catastro o para un pleito. Desde 390 € + IVA.
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Tres servicios que son el mismo trabajo
Casi nadie llega buscando «escaneado láser». Llega porque la escritura dice 80 m² y el Catastro dice 92; porque el banco ha recortado la tasación; porque hay que proyectar una reforma y no existen planos; o porque un vecino y una comunidad discuten metros y aquello acaba en el juzgado. Son tres encargos con nombres distintos —levantamiento de planos, certificado de superficies y escaneado láser 3D— y por debajo son el mismo trabajo: medir bien y dejar escrito con qué criterio se ha medido.
Por eso los hacemos siempre igual. Todo levantamiento y todo certificado se ejecuta con escáner láser, aunque el encargo sea pequeño, y se entrega además una ortoimagen de la planta y la nube de puntos. No es un extra de marketing: es que el escáner ya está en el coche y el sobrecoste está en el gabinete, no en el campo.
Y la nube queda archivada. Cuando dentro de un año haya que sacar un alzado, una sección, el modelo del proyecto de reforma o un plano para el juzgado, no hay que volver a entrar en el piso.
La medición es una: lo que cambia es la norma con la que se cuenta.
Las cuatro superficies, cada una con su norma
Es la pregunta que más recibimos, y la respuesta empieza por un hecho incómodo: no existe una ley general que defina las superficies. Cada una tiene su norma y su finalidad, y por eso un mismo piso tiene cuatro cifras distintas y todas correctas.
| Superficie útilSuelo pisable dentro de la cara interior de los cerramientos. Fuera quedan tabiques, pilares, conductos de más de 100 cm² y lo que tenga menos de 1,50 m de altura. La define el RD 3148/1978 art. 4 en vivienda protegida y la Orden ECO/805/2003 en tasación | Lo que pisas |
|---|---|
| Superficie construida sin comunesLa útil más los tabiques, los pilares y los cerramientos exteriores, contando la fachada al 100 % y las medianeras y particiones interiores al 50 % | Lo que ocupas |
| Superficie construida con comunesLa anterior más la parte proporcional de escalera, rellano, vestíbulo y ascensor según la cuota de participación. Es la cifra más alta y la que se usa para anunciar el piso: la diferencia con la útil puede pasar del 25 % | La del anuncio |
| Superficie catastralConstruida según la Norma 11.3 del RD 1020/1993: hasta la línea exterior de fachada y al eje de las medianeras, deduciendo los patios de luces, con los balcones cubiertos al 50 % —al 100 % si están cerrados por tres de sus cuatro orientaciones— y sin computar lo que mida menos de 1,50 m de altura | La del IBI |
| Superficie útil interior · habitabilidadLa que manda para la cédula en Cataluña, con una trampa cara: el umbral de altura es de 1,90 m, no de 1,50 m. Un altillo puede tener metros útiles en tasación y no tenerlos en habitabilidad. La escalera interior de un dúplex, en cambio, sí cuenta | 1,90 m |
| Y la que no existeLa «superficie real». No la hay. Lo que sí es exigible a un documento técnico serio es decir qué superficie se ha computado y con qué norma: sin eso, el papel no defiende nada | No existe |
Nunca coinciden, y no es un error de nadie
La escritura suele arrastrar la superficie de una declaración de obra nueva o de una división horizontal antigua. El Catastro mide con su norma de valoración fiscal. El tasador mide con la suya. La cédula, con la catalana. Cada dato se calculó con una norma distinta, así que la pregunta «¿cuál es la buena?» no tiene respuesta en abstracto: depende de para qué sea el documento.
Dos avisos que casi nadie da. El primero: eso de que la útil es el 80 % de la construida es una regla legal solo para vivienda protegida — sale del último párrafo del art. 4 del RD 3148/1978. Fuera de ahí no tiene ningún valor, y en una finca del Eixample con muros de carga gruesos y patio interior la relación real se aleja bastante.
El segundo es más reciente y todavía no ha llegado a casi ninguna web del sector: desde el 12 de agosto de 2025, en tasación hipotecaria las terrazas y balcones ya no computan como superficie útil. La Orden ECM/599/2025 eliminó la referencia a los espacios exteriores y obliga a valorarlos por separado. Si estás leyendo un artículo que dice que la terraza cuenta al 50 % en tasación, está desactualizado.
«¿Cuál es la superficie buena?» Ninguna: la buena es la que pide el trámite.
Dónde está exactamente la diferencia
Aquí se ve de un vistazo por qué salen cifras distintas. Es la tabla que enseñamos en la visita cuando alguien está convencido de que le han robado metros.
| Cerramiento de fachadaCatastro lo cuenta, hasta la línea exterior; todas las útiles lo excluyen. De aquí sale buena parte de la diferencia en fincas antiguas, donde la fachada puede tener 45 cm | Catastro sí · útil no |
|---|---|
| MedianerasCatastro las cuenta al eje, y es donde más se falla, porque el espesor real casi nunca es accesible: cuando no se puede comprobar, el técnico decide y tiene que anotarlo en el documento. Un certificado que no explicita esa hipótesis no aguanta un contradictorio | Al eje |
| Tabiques, pilares y conductosDentro de la construida y fuera de la útil. Los conductos, a partir de 100 cm² de sección | Construida sí |
| Balcón o terraza cubiertaCatastro, 50 %, o 100 % si está cerrada por tres orientaciones. VPO, 50 % con tope del 10 % de la útil cerrada. Tasación hipotecaria desde el 12/08/2025: no cuenta, se valora aparte | 50 % · 0 % |
| Patio de lucesSe deduce de la superficie construida catastral. Es el error clásico cuando se intenta cuadrar la cifra del Catastro con la del proyecto | Se descuenta |
| Altura libre mínima1,50 m para Catastro en uso residencial y para tasación; 1,90 m para habitabilidad en Cataluña, o 1,50 m bajo cubierta con pendiente igual o superior a 45° | 1,50 · 1,90 m |
| Elementos comunesSolo entran en la «construida con partes comunes». Que la superficie catastral de un piso incorpore la parte proporcional de comunes es práctica consolidada, pero no hemos localizado el precepto que lo imponga, y lo decimos así en el certificado | Según cuota |
Qué hace falta para cambiar los metros oficialmente
Medir es la mitad del encargo; la otra mitad es saber por qué puerta entra la corrección. El Registro admite rectificar la cabida sin expediente si la diferencia no pasa del 5 % de la inscrita, o del 10 % acreditándolo con certificación catastral descriptiva y gráfica — en ambos casos si el registrador no alberga dudas. Y cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad, hay que aportar una representación gráfica alternativa.
Esa representación tiene requisitos exactos, que es donde se cae la mayoría de los trabajos: fichero GML firmado electrónicamente, sistema ETRS89 en proyección UTM, topología sin autointersecciones ni huecos, encaje con la cartografía catastral con tolerancia de ±1 cm en vértices, y levantamiento con error máximo por debajo de 25 cm. Con el GML se pide el informe de validación gráfica, que el Catastro emite en 24 horas y que puede solicitar cualquier interesado, no solo el notario. Conviene tenerlo positivo antes de inscribir: si se inscribe sin validar y la validación sale negativa, eso queda anotado.
Dos límites que hay que conocer antes de pagar nada. Uno: en propiedad horizontal —o sea, en un piso— no se puede rectificar la superficie por el expediente del art. 201; hay que tocar el título de división horizontal o ir por el procedimiento administrativo. Dos: si el Catastro simplemente está mal, la vía es el modelo 900D, con plazo de dos meses desde el hecho y multa de 60 a 6.000 € por no declarar o declarar mal. Y un dato que ahorra semanas: cuando se aporta el plano representado sobre la cartografía catastral, la alteración se practica en cinco días.
Cuánta diferencia se admite antes de tener un problema
Casi todo el mundo pregunta lo mismo: «¿cuántos metros de diferencia son normales?». Estos son los márgenes que fija cada norma — no son criterios de nadie.
| Correspondencia gráfica registralExiste cuando los recintos se refieren básicamente a la misma porción de territorio y la diferencia de cabida no excede del 10 % de la inscrita (art. 9.b de la Ley Hipotecaria) | 10 % |
|---|---|
| Rectificar cabida sin expedienteHasta el 5 % de la cabida inscrita sin más, o hasta el 10 % acreditándolo con certificación catastral descriptiva y gráfica. Siempre que el registrador no albergue dudas fundadas | 5 % · 10 % |
| Tasación hipotecariaSi la superficie comprobada supera en más de un 5 % la registral o la catastral —10 % en elementos de edificios—, adoptarla exige verificar su adecuación urbanística | 5 % · 10 % |
| Precisión exigida al levantamientoError máximo inferior a 25 cm y 85 % de los puntos dentro de 20 cm, sea cual sea el método. Por digitalización sobre cartografía catastral, ±20 cm en urbana | 25 cm |
| Encaje con la cartografía catastralTolerancia de ±1 cm en los vértices al ajustar las parcelas resultantes. Ojo, es tolerancia de encaje topológico, no de medición del terreno. Confundirlas es un error habitual | ±1 cm |
| Tolerancia catastral de superficieLa ley permite rectificar de oficio dentro de un margen de tolerancia «que se defina reglamentariamente». No hemos localizado la norma que lo fija, así que no publicamos una cifra que no podemos citar | Sin cifra publicada |
Qué precisión da de verdad un escáner, sin humo
Una nube de puntos es un conjunto de millones de puntos con coordenadas X, Y y Z. No es un plano ni un modelo: es una medición masiva. Todo lo demás —planos, secciones, mallas, BIM— es interpretación que hace un técnico decidiendo qué es muro, qué es revestimiento y dónde va la línea. Quien te diga que el escáner «da el plano solo» no ha procesado una nube en su vida.
Las cifras, que nadie publica. Un escáner terrestre de gama alta declara del orden de 3 mm a 50 m; uno rápido de obra, unos 6 mm a 50 m; un compacto de mano, 4 mm a 10 m. Las cámaras de tour virtual con lidar declaran ±20 mm a 10 m: cinco veces peor, válido para enseñar un piso y no para control dimensional ni para una pericial. Y el contraste que lo pone todo en su sitio: el Catastro exige menos de 25 cm. Cualquiera de esos equipos supera el requisito legal con enorme holgura; el cuello de botella nunca es el escáner, es el enlace geodésico y el criterio de cómputo.
En campo, cada estacionamiento son un par de minutos. Un piso se resuelve en una mañana y una finca entre medianeras, en una jornada. Lo que no vamos a publicar son horas de gabinete: dependen del entregable y no hay dato fiable, así que lo cerramos caso a caso — y el precio va cerrado antes de empezar.
Entregables, formatos y plazos
De lo más barato a lo más caro. Cada nivel incluye el anterior, y todos parten de la misma nube — por eso ampliar después sale barato y no obliga a volver a visitar el inmueble.
| Nube de puntos registradaEn formato estándar E57, RCP o LAS, con su informe de registro, y un visor donde puedes medir tú mismo cualquier distancia sin instalar nada | La medición cruda |
|---|---|
| Ortoimágenes y seccionesPlanta a cota, alzados y secciones directamente de la nube. Ya son medibles y sirven para decidir en obra sin volver a subir | Medible |
| Planos 2D en CADPlantas acotadas, alzados, secciones y cotas de forjado, en DWG y PDF. Es el entregable estándar para proyecto y licencia | DWG · PDF |
| Certificado de superficiesMemoria, plano acotado y tabla de superficies por estancia y por tipo, con la norma aplicada y las hipótesis declaradas —espesores de medianera no accesibles, criterio en plazas de aparcamiento— | Firmado |
| Modelo BIM as-builtModelado a partir de la nube con el nivel de detalle pactado antes de empezar. Es el entregable caro y conviene dimensionarlo bien, porque el LOD se paga | IFC · Revit |
| PlazosCampo en 48-72 h y planos en pocos días. La validación gráfica del Catastro se emite en 24 h, y con el plano sobre cartografía catastral la alteración se practica en 5 días | Días, no semanas |
Los casos en que esto deja de ser un lujo
Para medir un piso rectangular basta un buen distanciómetro y un técnico serio. El escáner compensa cuando la geometría no es ortogonal o cuando la medición tiene que aguantar que alguien la discuta. Patrimonio: bóvedas, escaleras helicoidales, molduras, donde el levantamiento manual acumula error hasta hacerse inservible. Industria: cotas libres, racks y trazados antes de meter una línea nueva. As-built de obra: nube a cierre de estructura y a fin de obra, que convierte el contradictorio con la constructora en una comprobación y no en una discusión.
Control dimensional y deformaciones: verticalidad de pilares, planeidad de soleras, flechas de forjado comparando dos nubes tomadas en fechas distintas. Y pleitos por metros, que es donde el escáner deja de ser tecnología y pasa a ser prueba: la debilidad habitual del informe contrario no es la medición, es que no declara con qué norma ha computado. Un informe pericial con nube, plano acotado, tabla por normas y metodología escrita es difícil de rebatir.
Y hay dos encargos pequeños que casi siempre acaban aquí. Uno, el certificado de antigüedad, que se apoya en las ortofotos históricas públicas de Cataluña —hay vuelos anuales desde 1983 y series de 1977, 1975, 1970, 1956 y 1945— para datar una edificación o un cerramiento. Otro, el cambio de uso de local a vivienda, donde toda la viabilidad depende de unos centímetros de altura libre y de la superficie útil interior real, no de la del papel.
En un juicio por metros no gana quien mide mejor: gana quien explica su criterio.
Cómo funciona
Nos dices qué y para qué
No es lo mismo medir para una reforma que para el Catastro, para una tasación o para un juzgado. De ahí sale la norma de cómputo y el entregable. Precio cerrado en el día.
Campo
Escaneado del inmueble en 48-72 h. Medición no invasiva, sin picar ni vaciar nada, y con enlace geodésico si el encargo lo necesita.
Gabinete
Registro y limpieza de la nube, y a partir de ella los planos, la tabla de superficies o el modelo. Con las hipótesis y su justificación por escrito.
Entrega y trámite
Documentación firmada y, si toca, GML, informe de validación gráfica del Catastro o modelo 900D. La nube queda archivada para lo que venga después.
Precio cerrado, plazo garantizado
Escaneado 3D y topografía
Todo se ejecuta con escáner láser, también los encargos pequeños, y la nube queda archivada para lo que venga después. El precio depende de la superficie, de la complejidad geométrica y del entregable. Cerrado antes de la visita.
| Certificado de superficies · viviendahasta 120 m² · plano acotado y tabla por normas, con la metodología declarada | 450 € |
|---|---|
| Levantamiento de planos con escánerplantas, alzados y secciones en DWG y PDF · vivienda o local · a cinta y distanciómetro son 450 € | desde 690 € |
| Escaneado láser de edificio completofinca entre medianeras · jornada de campo, nube registrada y planos del estado real | desde 1.490 € |
| Representación gráfica alternativa en GMLsobre un levantamiento nuestro · fichero georreferenciado, informe técnico y validación gráfica · suelta, sin levantamiento previo, son 590 € | +350 € |
| Modelo BIM as-builta partir de la nube, con el nivel de detalle pactado antes de empezar | presupuesto cerrado |
| Derivados de una nube ya tomadaalzado, sección o plano adicional sin volver a visitar el inmueble | 90 € cada uno |
| Informe de superficies para procedimiento judicialnube, plano acotado, tabla por normas y declaración de hipótesis | desde 890 € |
| Urgentecampo al día siguiente y entrega en 48 h | +190 € |
También te puede hacer falta
Lo que más nos preguntáis
¿Por qué mi escritura dice 80 m² y el Catastro 92 m²?
Porque miden cosas distintas. La escritura suele recoger superficie útil o construida sin comunes, arrastrada de una obra nueva o una división horizontal antigua. El Catastro mide construida según su norma de valoración: hasta la línea exterior de fachada, al eje de las medianeras y con los balcones al 50 % o al 100 %. Ninguna de las dos está mal; están calculadas con reglas distintas.
¿Cuál es la superficie «buena»?
Ninguna en abstracto: depende de la finalidad del documento. Para el IBI manda la catastral; para la cédula, la útil interior catalana; para el banco, la de tasación; para el anuncio, la construida con comunes. Lo que sí es exigible a un documento técnico serio es decir qué superficie se ha computado y con qué norma. Es justo lo que falta en la mayoría de los informes que acaban en un juzgado.
¿Es verdad que la útil es el 80 % de la construida?
Es una regla legal solo para vivienda protegida, del art. 4 del RD 3148/1978. Fuera de ese ámbito es una estimación sin valor jurídico, y en fincas antiguas de Barcelona se desvía bastante: muros de carga gruesos, patios y pasillos largos mueven mucho ese porcentaje.
¿La terraza cuenta?
Depende de la norma. En Catastro, 50 % si está cubierta y 100 % si está cerrada por tres de sus cuatro orientaciones. En vivienda protegida, 50 % con tope del 10 % de la útil cerrada. Y en tasación hipotecaria, desde el 12 de agosto de 2025, no cuenta como superficie útil: hay que valorarla por separado. Este último cambio todavía no está recogido en casi ningún sitio.
Tengo un altillo. ¿Cuenta como superficie?
Por encima de 1,50 m de altura libre computa para Catastro en uso residencial y para tasación. Pero para habitabilidad en Cataluña el umbral es 1,90 m —o 1,50 m bajo cubierta con pendiente de 45° o más—. Es la trampa que más disgustos da: puede haber metros útiles a efectos de valor y no haberlos a efectos de cédula.
¿Cuántos metros de diferencia son admisibles?
En el Registro se puede rectificar la cabida sin expediente hasta el 5 % de la inscrita, o hasta el 10 % acreditándolo con certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que el registrador no albergue dudas. En tasación, si la superficie comprobada supera en más del 5 % la registral o catastral —10 % en pisos— hay que verificar la adecuación urbanística. Por encima de esos márgenes, el trámite cambia y conviene saberlo antes.
¿Puedo corregir la superficie de mi piso en el Registro?
No por la vía del expediente del art. 201 de la Ley Hipotecaria: está expresamente excluido para elementos de un edificio en división horizontal. Hay que rectificar el título original o tramitar el procedimiento administrativo que corresponda. Es un límite que muchos descubren después de pagar un levantamiento, y por eso lo comprobamos antes de aceptar el encargo.
¿Qué es la representación gráfica alternativa y el GML?
Cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad, hay que aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa: un fichero GML firmado electrónicamente, en ETRS89 y proyección UTM, con topología limpia y encaje en la cartografía catastral con tolerancia de ±1 cm en vértices. Con él se pide el informe de validación gráfica, que el Catastro emite en 24 horas y que puede solicitar cualquier interesado. Nosotros lo preparamos, lo validamos y lo presentamos.
¿Y si mido y salen menos metros de los que dice mi escritura?
Es la duda que frena a mucha gente antes de llamar, y la respuesta es que el resultado te lo decimos antes de emitir nada. Un certificado es tuyo y no se presenta en ningún sitio si no quieres. Muchas veces la sorpresa es la contraria: hay pisos pagando IBI por metros que no existen, y ahí la corrección se nota cada año. Y si el número no te conviene, al menos sabrás con qué estás negociando.
¿Qué precisión da realmente un escáner láser?
Del orden de 3 mm a 50 metros en equipos topográficos de gama alta y 4 mm a 10 m en los compactos. Para comparar: el Catastro exige error máximo inferior a 25 cm con el 85 % de los puntos dentro de 20 cm. Cualquiera va sobrado. Quien vende milímetros para un trámite que pide decímetros vende humo; donde el milímetro sí importa es en control dimensional, deformaciones y prefabricación.
¿Sirve una cámara de tour virtual para certificar metros?
No. Las cámaras de recorrido virtual con lidar declaran del orden de ±20 mm a 10 m, cinco veces peor que un escáner compacto. Son excelentes para enseñar un inmueble y para un plano esquemático; no son la herramienta para control dimensional, para una rectificación catastral ni para una pericial. Es una categoría distinta, aunque se anuncien las dos como «escaneado 3D».
¿Cuánto se tarda en escanear un edificio?
Una finca entre medianeras se resuelve en una jornada de campo; un piso, en una mañana. La entrega de planos va en días, no en semanas. Lo que más condiciona el plazo no es escanear, es poder acceder a todas las estancias — así que cuantas más puertas estén abiertas el día de la visita, antes se cierra.
¿Me lo entregáis en el formato de mi estudio?
Sí: DWG, PDF, IFC o modelo nativo, y la nube en E57, RCP o LAS. Dinos con qué trabajáis y en qué sistema de coordenadas lo queréis. Si es para BIM, pactamos el nivel de detalle antes de empezar, porque ahí es donde se dispara el precio si nadie lo concreta.
¿Interfiere el escaneado con la actividad del edificio?
Prácticamente nada: es un equipo sobre trípode que va tomando estaciones. Se puede hacer con el local abierto o la vivienda habitada, aunque para el mejor resultado conviene despejar el paso y que no haya gente cruzando durante cada barrido.
¿Qué hay que medir, y para qué?
Mándanos la dirección, los metros que crees que tiene y el trámite al que va destinado. Te decimos qué superficie te hace falta, cómo se documenta y cuánto cuesta — hoy mismo.