Delineación y levantamiento de planos en Barcelona
Convertir un croquis, un plano de 1962 en papel o una visita de medición en un juego de planos que aguante un expediente. Estado actual y reforma para licencia, planos para escritura y catastro, y la memoria gráfica de un peritaje. Desde 450 € + IVA.
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Los encargos que llegan cada semana
Un croquis a mano que hay que pasar a CAD. Un juego de planos de 1962 en papel vegetal, o un PDF escaneado y torcido, que hay que vectorizar. Un piso del que no existe ningún plano. Un local que se reforma y necesita estado actual y reformado para el expediente. Y una finca cuyos metros de escritura, de catastro y de cinta métrica no coinciden.
Todos acaban en lo mismo: ir, medir, interpretar lo que hay —qué es muro de carga y qué tabique, hasta dónde llega el elemento privativo— y dibujarlo con criterio. Y firmarlo, porque casi ningún destino admite un plano sin firma. Hacemos las dos mitades, campo y dibujo, y también solo la segunda si ya tienes la información.
Medir es la parte fácil. Lo que se paga es interpretar lo que hay.
Por qué tu piso tiene tres superficies distintas y ninguna está mal
Es la razón número uno por la que alguien encarga un levantamiento: la escritura dice 78 m², el catastro 85 m² y el anuncio decía 90 m². No es que alguien mintiera: cada número se mide con una regla distinta, y las tres reglas están publicadas.
La superficie útil la define el Decret 141/2012 de habitabilidad: la comprendida dentro de la cara interna de los cerramientos de cada espacio habitable. Quedan fuera los tabiques, los elementos estructurales, las canalizaciones de sección superior a 0,01 m² y las zonas con altura libre por debajo de 1,90 m. En vivienda usada, además, las terrazas.
La superficie construida catastral la define el Real Decreto 1020/1993, norma 11.3, y mide otra cosa: lo que hay dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales y de los ejes de las medianeras, deducidos los patios de luces. Balcones, terrazas y porches cubiertos computan al 50 %, y al 100 % si están cerrados por tres de sus cuatro orientaciones.
Traducido: una terraza cubierta de 8 m² suma 4 m² a la catastral y cero a la útil, y los dos números son correctos a la vez. Entregamos el plano con los dos y su criterio escrito. Si el destino es el Catastro, encadena con las gestiones catastrales.
Qué entra y qué no en cada superficie
La tabla que resuelve la mitad de las discusiones: el elemento en litigio y lo que dice la norma.
| Tabiques y elementos estructuralesNo computan como útil, que se mide por la cara interna de los cerramientos, y sí como construida, que se mide por la línea exterior. Es buena parte de la brecha entre los dos números | Útil no · construida sí |
|---|---|
| Terrazas y balcones cubiertosEn vivienda usada no computan como útil. En catastro, al 50 %, y al 100 % si están cerrados por tres de sus cuatro orientaciones: cerrar una galería cambia el número catastral y, con él, el recibo del IBI | 50 % o 100 % |
| Zonas de techo bajoNo computa como útil lo que quede por debajo de 1,90 m, ni de 1,50 m en bajo cubierta con pendiente de 45° o más. En catastro el umbral es otro: en residencial, 1,50 m | 1,90 m frente a 1,50 m |
| La superficie de la escrituraEl artículo 553-9 del Código civil catalán exige describir cada elemento privativo por su superficie útil. En el régimen estatal, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal toma también la útil como base de la cuota | Superficie útil |
| La «construida con comunes»El número de los portales inmobiliarios: un reparto de elementos comunes proporcional a la cuota. No tiene definición legal propia, y es el único de los tres que no se puede defender en un expediente | Sin norma que la defina |
El plano que exige cada expediente, con el artículo delante
En Barcelona la documentación gráfica de una obra la fijan la ORPIMO y sus anexos. Esto sale del texto vigente, con la modificación de anexos de septiembre de 2022 ya incorporada.
| Obra mayor con licenciaEl anexo 1 pide proyecto con «plànols amb el contingut previst al CTE», y el CTE los enumera en su anejo I: situación, emplazamiento, plantas acotadas con escala y usos, cubiertas, alzados y secciones acotados con cotas de planta y grueso de forjado, y estructura. Y en rehabilitación, «se incluirán planos del edificio antes de la intervención» | Annex 1 · CTE |
|---|---|
| Comunicado de obra menor, tipos I y IILos anexos 4 y 5 piden proyecto con memoria técnica, planos y presupuesto. Antes de entrar pasa por el informe de idoneidad técnica del artículo 15, que verifica integridad documental, suficiencia e idoneidad: un plano incompleto se cae ahí | Annexos 4 i 5 |
| Obra menor tipo III (assabentat)Aquí no hace falta nada, y conviene saberlo antes de encargar: el artículo 53.3 dice que para estas obras «no és necessari presentar cap documentació». Son las obras interiores que no tocan distribución, estructura ni fachada en edificios no catalogados | Ninguna documentación |
| Movimiento de tierrasEl único punto donde la ordenanza fija escalas: emplazamiento a 1:2000 y topográfico no menor de 1:500, con cotas de altimetría, edificación y arbolado, y la posición en planta y altura de las fincas vecinas | 1:2000 y 1:500 |
| Edificio catalogado o protegidoEl anexo 3 exige, para la consulta previa a patrimonio, «aixecament planimètric de l'edifici i de la parcel·la», y en la memoria histórica un «aixecament de l'estat actual». El levantamiento no es un extra: es documentación exigida | Annex 3 |
| Comunicado de primera ocupaciónEl anexo 6 pide, a efectos de referencia catastral, «plànol geocodificat en format ".cad" o vectorial». Es el único sitio de la ordenanza que exige un formato de archivo concreto, y donde se atasca más de un final de obra | Geocodificado y vectorial |
| Escritura de división horizontalEl artículo 553-9 del Código civil de Cataluña obliga a que la escritura contenga, en todo caso, cada elemento privativo con su superficie útil, límites y planta, y un plano descriptivo del inmueble. Hasta 2015 era potestativo. Ahora no | Art. 553-9 CCCat |
Cuándo no necesitas un escáner láser
Tenemos escáner y lo usamos, pero no en todo. Si tu caso es un piso o un local de geometría razonable —paredes más o menos a escuadra, sin molduras que documentar—, la medición con distanciómetro de mano da un plano igual de válido y más barato. Cobrarte un escaneado ahí sería cobrarte por la herramienta, no por el resultado.
Hay cuatro casos en que sí conviene: un edificio entero, donde el problema no es medir una habitación sino cerrar el conjunto sin acumular error; una fachada con relieve, que no se levanta a cinta; un edificio catalogado, donde hay que documentar lo que había antes de tocarlo; y cualquier caso en que los metros tengan dinero detrás, porque ahí el plano tiene que aguantar que alguien lo discuta.
La regla práctica: si el edificio es regular y pequeño, no necesitas escáner; si es grande, viejo o deformado, sí. Cuando toca, lo hacemos con escaneado láser 3D, que es un servicio aparte. Si dudas, mándanos fotos y te decimos en cuál estás — eso no lo cobramos.
«Esto es dibujar. ¿Por qué lo tiene que firmar un colegiado?»
Es una pregunta legítima, y la respuesta no es corporativa: un plano no es un dibujo, es una declaración de hechos con consecuencias. En una licencia. El artículo 14.1 de la ORPIMO exige que el proyecto lo suscriba técnico competente, y el 15 lo somete a un informe de idoneidad que revisa una entidad habilitada antes de que el Ajuntament lo mire. Un plano sin cotas, sin cuadro de superficies o con las estancias mal clasificadas no llega a examinarse: vuelve.
En una cédula de habitabilidad. El Decret 141/2012 exige que en los planos conste, vivienda por vivienda, la superficie útil y las estancias clasificadas con su código, más la justificación gráfica de accesibilidad. Y fija en 20 m² el mínimo de superficie útil de una vivienda usada: medio metro cuadrado mal medido en un estudio pequeño es la diferencia entre haber cédula y no haberla.
En una escritura. Las cuotas se fijan, dice el artículo 553-3 del Código civil catalán, en porcentaje proporcional a la superficie. Si el plano reparte mal los metros, corregirlo ya no es rehacer un dibujo: exige modificar el título constitutivo con acuerdo de la junta y notario. Y si el plano va en un informe pericial, lo leerá el perito de la otra parte: ahí importa quién firma y con qué método se midió.
Formatos de entrega, y cuál pide cada destino
Entregamos siempre en dos formatos como mínimo: uno para trabajar y otro para presentar.
| DWG y DXFEl archivo de dibujo, por capas y con los bloques ordenados, para que tu arquitecto o tu instalador siga trabajando encima. El DXF va incluido y abre en cualquier programa de CAD, también en los libres | Para trabajar |
|---|---|
| PDF vectorial firmadoEs lo que entra en el expediente. La ordenanza no fija formato en su articulado —remite al decreto de Alcaldía y a la sede electrónica—, pero en la práctica el proyecto viaja en PDF firmado electrónicamente y con índice de marcadores | Para presentar |
| Plano geocodificadoEl que exige el anexo 6 de la ORPIMO en la comunicación de primera ocupación, en formato «.cad» o vectorial. No vale un PDF cualquiera: tiene que estar georreferenciado | Primera ocupación |
| IFC, RVT y nativoIFC es el formato abierto de intercambio BIM; si tu estudio trabaja en Revit u otro entorno, entregamos también el nativo. Va cuando el encargo es de modelado, no de delineación 2D: son dos trabajos y dos precios. Dinos con qué trabajáis antes de empezar, porque condiciona cómo se monta el modelo | BIM |
Cómo funciona
Nos dices para qué es
No es lo mismo un plano para una reforma que para una escritura o para el Catastro. Con el destino y la referencia catastral te cerramos alcance y precio en el día.
Visita y medición
Medición en campo con distanciómetro, o con escáner si el caso lo pide, reportaje fotográfico y comprobación de qué es estructura.
Dibujo
Plantas acotadas, alzados y secciones si hacen falta, con cuadro de superficies útil y construida y el criterio de medición escrito en la carátula.
Entrega y ajuste
DWG, DXF y PDF firmado, con una ronda de correcciones incluida. De la visita a la entrega, 5 días hábiles.
Precio cerrado, plazo garantizado
Delineación y planos
Medición, dibujo y archivo firmado por arquitecto técnico colegiado, con cuadro de superficies útil y construida y el criterio de medición escrito. El precio depende de dos cosas: cuántos metros hay que medir y cuántos documentos gráficos pide el destino. Estas tarifas son de medición a cinta y distanciómetro; con escáner láser la misma unidad son 690 €. Se cierra antes de empezar.
| Vivienda o local hasta 100 m²visita, planta acotada del estado actual y cuadro de superficies · DWG, DXF y PDF | 450 € |
|---|---|
| Estado actual y estado reformadoel juego completo para un expediente de licencia o comunicado | desde 750 € |
| Vectorizado de planos antiguosde papel o PDF a CAD por capas · sin visita | desde 190 € por plano |
| Planos para escritura o división horizontalplano descriptivo, superficies útiles por elemento y propuesta de cuotas | desde 890 € |
| Edificio completoplantas, alzados y secciones · con escaneado láser si la geometría lo pide | desde 1.400 € |
| Modelado BIMmodelo del estado actual con entrega en IFC y archivo nativo | desde 6 €/m² |
También te puede hacer falta
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta un levantamiento de planos?
Desde 450 € + IVA una vivienda o local de hasta 100 m², con planta acotada del estado actual y cuadro de superficies. Sube con la superficie, con el número de plantas y cuando hay que dibujar además el estado reformado. El desglose está en la tabla de honorarios, y el precio se cierra antes de la visita.
Solo tengo un plano viejo en papel. ¿Podéis pasarlo a CAD sin visitar el piso?
Sí, y sale más barato porque no hay trabajo de campo: se escanea, se escala y se vectoriza por capas. La advertencia honesta es que el resultado será tan fiel como el papel de partida, y si el plano es de 1962 lo más probable es que la obra no se ejecutara exactamente así. Para un trámite con superficies hay que comprobar en campo las medidas principales.
¿Por qué el catastro dice que tengo más metros que la escritura?
Casi siempre porque miden cosas distintas, no porque haya un error. La escritura describe por superficie útil; el catastro usa la construida, que incluye tabiques y muros y suma las terrazas cubiertas al 50 %. Un piso con galería cerrada puede tener siete u ocho metros más en catastro sin que nadie haya hecho nada mal.
¿Vuestros planos sirven para presentar una licencia en Barcelona?
Sí. Se dibujan con el contenido que exige el CTE en su anejo I, que es a lo que remite el anexo 1 de la ORPIMO, y con el estado actual incluido cuando hay rehabilitación. Van firmados por arquitecto técnico colegiado y preparados para pasar el informe de idoneidad técnica a la primera.
¿Es lo mismo que el escaneado láser 3D?
No, y son dos páginas distintas a propósito. El escaneado láser es la captura: una nube de puntos milimétrica de lo que hay. Esto es el dibujo: medir, interpretar la construcción y entregar el archivo. Para un piso regular no hace falta escáner; si el edificio es grande, viejo, deformado o catalogado, sí.
Necesito planos para una división horizontal. ¿Qué exige la escritura?
En Cataluña, el artículo 553-9 del Código civil catalán exige que el título de constitución contenga, en todo caso, cada elemento privativo con su número de orden, cuota, superficie útil, límites, planta y destino, y además un plano descriptivo del inmueble. Hasta 2015 era opcional; ahora es obligatorio. Lo preparamos con la propuesta de cuotas calculada sobre superficie, el criterio del artículo 553-3.
¿Hacéis los planos para declarar una obra en el Catastro?
Sí. El Catastro pide planos de cada planta con cuadro de superficies y plano de emplazamiento sobre cartografía catastral: ese es exactamente el entregable. Si además hay que presentar la declaración, lo llevamos entero desde la página de gestiones catastrales.
¿Podéis dibujar los planos de instalaciones?
Sí, con un matiz. Dibujamos lo que se ve y lo que se puede trazar con fiabilidad: cuadros, recorridos vistos, puntos de consumo, bajantes, patinillos. Lo que va enterrado no se dibuja a ojo — o se abre una cata, o se marca como trazado supuesto. Un plano de instalaciones inventado es peor que no tenerlo.
Voy a cambiar el uso de un local a vivienda. ¿Qué planos necesito?
Estado actual y estado reformado, con la superficie útil de cada estancia, la clasificación de espacios que exige el decreto de habitabilidad y la justificación gráfica de accesibilidad. Ahí se decide si la operación es viable, y se decide sobre el plano antes que en la obra. Lo tratamos en la página de cambio de uso de local a vivienda.
¿Qué tienen que ver los planos con el libro del edificio?
Más de lo que parece, por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. En obra nueva, la porción de suelo ocupada debe identificarse con sus coordenadas georreferenciadas y hay que aportar el libro del edificio para archivo registral; en propiedad horizontal, el Registro hace constar en el folio de cada elemento su representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro. Los planos del libro del edificio acaban ahí.
¿Necesitas los planos de algo que no los tiene?
Mándanos por WhatsApp la referencia catastral y una foto de lo que tengas — un croquis, un plano viejo, nada. Te decimos qué hace falta, en qué formato y cuánto cuesta, hoy mismo.