Mediciones, presupuestos y asistencia a licitaciones en Barcelona
Saber lo que cuesta una obra antes de encargarla, y poder comparar de verdad las ofertas que te llegan. Medimos, valoramos con banco de precios y firmamos como arquitecto técnico colegiado — para quien paga la obra y para quien se presenta al concurso. Desde 750 € + IVA.
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Un número con nombre y apellidos detrás
Un presupuesto de obra serio no es una cifra: es una lista. Cada partida con su unidad, su cantidad medida sobre plano o sobre el edificio y su precio, agrupadas en capítulos. El Código Técnico de la Edificación lo dice con esas palabras en su Anejo I: las mediciones son el «desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos, conteniendo todas las descripciones técnicas necesarias para su especificación y valoración».
Esa lista sirve para dos cosas que parecen la misma y no lo son. Si encargas la obra, te da un precio de referencia propio, un formato común para comparar ofertas y la base para certificar lo ejecutado. Si te presentas a un concurso, es tu oferta económica y, si te la ponen en duda, tu defensa. Hacemos las dos caras, nunca en el mismo expediente: si medimos para una propiedad, no medimos para las constructoras que le ofertan.
Sin un estado de mediciones común, las ofertas no se comparan: se contemplan.
¿Para qué pagar, si las constructoras me lo hacen gratis?
Es la pregunta que frena a casi todo propietario y a casi toda comunidad, y tiene respuesta corta: un presupuesto de constructora es una oferta comercial, no una medición neutral. Está hecho para ganar el encargo. Puede ser honesto y aun así apoyarse en criterios de medición propios, con partidas agrupadas a su manera y unidades que allí van «a justificar» y aquí van cerradas.
El efecto se ve enseguida. Llegan tres ofertas de 92.000, 118.000 y 134.000 €, y no hay forma de saber si la barata es una ganga o es que no ha contado el andamio. Cuando las abrimos, casi nunca miden lo mismo: cambia la superficie de fachada, cambia el criterio de deducción de huecos, aparece o desaparece la gestión de residuos.
Un estado de mediciones independiente lo arregla de raíz. Se mide una vez, todas las constructoras reciben el mismo documento y cada una pone sus precios sobre las mismas cantidades. Es la lógica de la contratación pública: el pliego lleva el estado de mediciones y los licitadores solo ponen precio. Y hay un efecto secundario más rentable todavía: con un presupuesto propio delante, la conversación deja de ser «¿me puedes bajar algo?» y pasa a ser «esta partida la has medido a 340 m² y son 291». Eso no se negocia: se corrige.
Los cinco encargos de quien paga
Propiedad, comunidad o promotor. No hacen falta los cinco a la vez: se encadenan a lo largo de la obra. Esto es lo que hace cada uno y cuándo sirve.
| Estado de mediciones y presupuestoLa lista completa de partidas por capítulos, medidas sobre proyecto o sobre el edificio, con precios de banco. Es lo que se entrega a las constructoras para que oferten | Antes de pedir ofertas |
|---|---|
| Presupuesto objetivoLa misma medición valorada a precios de mercado, para saber cuánto debería costar. Dice si la oferta más barata es buena o imposible, y permite dimensionar una derrama con un número defendible | Antes de pedir ofertas |
| Comparativo de ofertasLas ofertas recibidas, volcadas al mismo estado de mediciones y al mismo desglose por capítulos. Se ven las desviaciones y lo que cada una ha dejado fuera. Con recomendación escrita, no solo la tabla | Cuando llegan las ofertas |
| Certificaciones de obraMedición mensual de lo ejecutado, relación valorada y certificación firmada. Es obligación legal del director de la ejecución: la Ley de Ordenación de la Edificación, art. 13.2.e), le atribuye «elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final». Va con la dirección de ejecución o suelta | Durante la obra |
| Liquidación finalLa medición de cierre frente a lo contratado, con excesos, minoraciones y precios contradictorios. Donde se resuelven casi todos los conflictos de obra, y donde se evitan los que acaban en un informe pericial | Al terminar |
De dónde sale un precio, y por qué PEM y PEC no son lo mismo
Es la confusión más cara del sector, y el Reglamento General de la Ley de Contratos, Real Decreto 1098/2001, la resuelve en su artículo 131. El presupuesto de ejecución material —el PEM— es «el resultado obtenido por la suma de los productos del número de cada unidad de obra por su precio unitario y de las partidas alzadas»: lo que cuesta hacer la obra. Sobre él se aplican del 13 al 17 % de gastos generales de estructura y un 6 % de beneficio industrial del contratista, y el IVA va después, sobre la suma de PEM y gastos generales. Eso es el presupuesto por contrata, el PEC.
El salto no es pequeño: un PEM de 100.000 € acaba cerca de 145.000 € con IVA. Quien compara el PEM de su proyecto con el PEC de una oferta cree que le cobran un 45 % de más. No es verdad: está comparando dos cosas distintas, y nos lo encontramos cada semana.
Debajo de cada partida hay un precio descompuesto, y ahí se ve si un presupuesto está hecho o está inventado. El artículo 130 del mismo reglamento separa los costes directos —mano de obra, materiales a pie de obra, funcionamiento y amortización de la maquinaria— de los indirectos —oficina a pie de obra, almacenes, laboratorio, personal técnico adscrito, imprevistos—, que se cifran como un porcentaje de los directos, igual para todas las unidades, que fija el autor del proyecto.
Los precios salen de un banco. En Cataluña la referencia es el BEDEC del ITeC, cuya edición de 2026 declara en torno a 1.500.000 elementos, con la mano de obra ajustada a los convenios provinciales. Y conviene aclarar algo que se repite y es falso: el BEDEC no es de acceso libre, funciona por suscripción de pago. Además están los bancos de entidad, los que usa cada administración en sus licitaciones —Ajuntament de Barcelona, BIMSA, Área Metropolitana, Infraestructures.cat—: si el presupuesto acaba en una licitación suya, se hace con su banco.
Y los bancos se mueven: en 2022 Infraestructures.cat actualizó el suyo por la escalada de materias primas, +12,24 % en edificación y +6,37 % en obra civil. Por eso un presupuesto lleva banco y fecha en la portada, y uno de hace dos años no sirve para negociar. Si el edificio no tiene planos fiables, medimos antes con escáner láser 3D.
Las cuatro piezas de una oferta pública
Constructora, instalador o industrial que se presenta a un concurso. Una oferta se pierde casi siempre por lo mismo: no por el precio, sino porque falta un papel o porque la memoria no responde a lo que pedía el pliego.
| Estudio del pliegoLo primero y lo que más se salta. Qué se puntúa y con qué fórmula, qué solvencia exigen, qué umbral de anormalidad fijan, si hay que estar clasificado — obligatorio en obras desde 500.000 € de valor estimado — y qué plazo queda. De aquí sale la decisión de presentarse o no | Antes de nada |
|---|---|
| Mediciones y precios descompuestosLa oferta económica, comprobada contra el estado de mediciones del pliego. El proyecto de obra pública incluye por ley un presupuesto «con expresión de los precios unitarios y de los descompuestos, en su caso, estado de mediciones y los detalles precisos para su valoración» (LCSP, art. 233.1.d). El descompuesto es tuyo y tiene que aguantar | El núcleo |
| Memoria técnicaLa parte sujeta a juicio de valor. En el abierto simplificado no puede pasar del 25 % del total, salvo en prestaciones intelectuales como ingeniería y arquitectura, donde llega al 45 %. Se redacta contra el índice de criterios del pliego, no contra un modelo | Donde se gana |
| Documentación administrativaDeclaración responsable ajustada al formulario del DEUC, el documento europeo único de contratación (LCSP, art. 140.1.a), solvencia o clasificación, compromiso de UTE, garantía definitiva y, en el simplificado, inscripción previa en el ROLECE. Es donde se cae por defecto de forma | Donde se pierde |
El día que te piden justificar el precio
Es la situación que más contratos hace perder a empresas solventes. La Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público obliga en su artículo 149 a que, antes de excluir una oferta por anormalmente baja, se requiera al licitador para que «justifique y desglose razonada y detalladamente el bajo nivel de los precios, o de costes». No te descartan sin oírte. Pero el que tiene que demostrar eres tú.
Los umbrales los fija cada pliego con sus parámetros objetivos. Cuando no dice nada, la referencia reglamentaria clásica es el artículo 85 del Reglamento General: se presume temeraria la baja superior a 25 puntos sobre el presupuesto de licitación con un solo licitador, superior a 20 puntos respecto de la otra oferta con dos, y superior a 10 puntos sobre la media aritmética con tres o más. El órgano puede reducir esos porcentajes en un tercio, motivadamente.
La ley acota sobre qué cabe justificar: el ahorro del método de construcción, las soluciones técnicas y las condiciones excepcionalmente favorables de que se disponga, la innovación de la propuesta y la eventual ayuda de Estado. Y marca dos líneas rojas: no son justificables precios por debajo de mercado, y la oferta se rechaza en todo caso si incumple los convenios colectivos sectoriales vigentes.
Por eso una constructora necesita descompuestos defendibles y no una hoja de cálculo con una baja lineal. La ley remata que la justificación no vale «cuando esta sea incompleta o se fundamente en hipótesis o prácticas inadecuadas desde el punto de vista técnico, jurídico o económico». Un descompuesto con rendimientos imposibles o mano de obra por debajo del convenio no es una oferta agresiva: es una exclusión escrita con antelación. Nosotros los revisamos partida a partida, contrastamos rendimientos y precios de suministro, comprobamos que el coste horario sale del convenio provincial y redactamos el escrito con lo que lo soporta.
Dónde se publica y qué plazo tienes de verdad
Los dos sitios donde mirar y los plazos mínimos que fija la ley. Son mínimos: el pliego puede dar más, nunca menos. Y cuentan desde la publicación, no desde que te enteras.
| Plataforma de Contratación del Sector Públicocontrataciondelestado.es. Aloja obligatoriamente los perfiles de todo el sector público estatal, y aunque una comunidad tenga servicio propio debe publicar aquí igualmente la convocatoria y el resultado de sus licitaciones (LCSP, art. 347) | Punto único estatal |
|---|---|
| Plataforma de Serveis de Contractació Públicacontractaciopublica.cat, el servicio propio de la Generalitat, con los perfiles de más de 1.900 órganos de contratación catalanes, ayuntamientos incluidos. Detalle que decide un recurso: si discrepa de la Plataforma estatal, prevalece esta | Punto único en Cataluña |
| Procedimiento abierto armonizadoContado desde el envío del anuncio a la Oficina de Publicaciones de la Unión Europea. Se reduce si hubo anuncio de información previa o por admitirse ofertas electrónicas | 35 días mínimo |
| Abierto no armonizadoDesde el día siguiente a la publicación del anuncio en el perfil de contratante. Obras y concesiones tienen plazo propio, más largo | 15 días · 26 en obras |
| Abierto simplificadoHasta 2.000.000 € de valor estimado en obras y 100.000 € en suministros y servicios. Exige estar inscrito en el ROLECE en la fecha final de presentación: no se resuelve el último día | 15 días · 20 en obras |
| Contrato menorValor estimado inferior a 40.000 € en obras y a 15.000 € en suministros y servicios, sin IVA. No hay licitación, pero en obras el expediente exige presupuesto. Se publican al menos trimestralmente | 40.000 € · 15.000 € |
Cómo funciona
Nos mandas el proyecto o el pliego
Planos y memoria si encargas la obra; el pliego y el anexo de mediciones si vas a un concurso. Te decimos alcance, precio cerrado y si el plazo da, en el día.
Medición
Sobre proyecto o sobre el edificio, con visita y levantamiento si la documentación no es fiable. Criterios de medición escritos, para que se puedan revisar.
Valoración
Precios de banco actualizados, con el banco de entidad que corresponda si el destino es una licitación, y descompuestos en las partidas que lo requieran.
Entrega
Presupuesto por capítulos en PDF y BC3, con resumen, cuadro de precios y comparativo si lo hay, firmado por arquitecto técnico colegiado. Siete días desde que tenemos la documentación.
Precio cerrado, plazo garantizado
Mediciones y presupuestos
Medición, valoración con banco de precios actualizado y entrega en PDF y BC3, firmado por arquitecto técnico colegiado. El precio depende del volumen de obra y de si hay documentación fiable de partida, y se cierra antes de empezar. En edificios completos se trabaja por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material.
| Mediciones y presupuestovivienda o local de hasta 150 m² · con planos disponibles | 750 € |
|---|---|
| Edificio o rehabilitación integralpresupuesto por capítulos con cuadro de precios y descompuestos | desde 1.900 € |
| Comparativo de ofertashasta cuatro ofertas homogeneizadas sobre un mismo estado de mediciones, con recomendación escrita | desde 690 € |
| Certificaciones de obramedición mensual, relación valorada y certificación firmada | desde 320 € al mes |
| Oferta a licitaciónestudio del pliego, mediciones, precios descompuestos y memoria técnica | desde 1.400 € |
| Justificación de oferta anormalmente bajadesglose razonado y documentado, dentro del plazo del requerimiento | desde 890 € |
También te puede hacer falta
Aparejador para la dirección de ejecución de obra en Barcelona: control de calidad, certificaciones, libro de órdenes y liquidación.
Ver servicio →Rehabilitación de edificios en Barcelona: estado real de las ayudas, deducción del 60 %, documentación exigida y mayorías.
Ver servicio →Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta un estado de mediciones y presupuesto?
Desde 750 € + IVA una vivienda o un local de hasta 150 m² con planos disponibles, y sube con la superficie y con la falta de documentación. Tienes el desglose en la tabla de honorarios. En edificios completos y rehabilitaciones integrales trabajamos por porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, y también se cierra antes de empezar.
Las constructoras me hacen el presupuesto gratis. ¿Para qué voy a pagar uno?
Porque no es lo mismo. Un presupuesto de constructora es una oferta comercial: legítima, pero hecha para ganar el encargo y con sus propios criterios de medición. Sin un estado de mediciones común, tres ofertas no son comparables: son tres documentos distintos. Lo que compras es la posibilidad de compararlas, y un precio de referencia con el que negociar sobre datos.
¿Cuál es la diferencia entre PEM y PEC?
El PEM, de ejecución material, es lo que cuesta ejecutar la obra: cada unidad por su precio, más las partidas alzadas. El PEC, por contrata, añade los gastos generales de la empresa y su beneficio. En obra pública los porcentajes están tasados en el artículo 131 del Reglamento General: del 13 al 17 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial, y el IVA va después sobre esa suma. Un PEM de 100.000 € acaba cerca de 145.000 € con IVA.
¿Qué es el presupuesto base de licitación y por qué lleva los salarios desglosados?
Es el límite máximo de gasto que la Administración puede comprometer en ese contrato, IVA incluido salvo que se diga lo contrario. El artículo 100 de la Ley 9/2017 obliga a desglosarlo en el pliego indicando costes directos, indirectos y demás gastos. Y añade algo que casi nadie aprovecha: cuando el coste de los salarios forma parte del precio, debe indicar «de forma desglosada y con desagregación de género y categoría profesional los costes salariales estimados a partir del convenio laboral de referencia». Eso le dice al licitador qué mano de obra supuso el redactor del pliego.
¿Cuál es el umbral del contrato menor en 2026?
Sigue siendo 40.000 € en obras y 15.000 € en suministros y servicios de valor estimado, sin IVA, según el artículo 118 de la Ley 9/2017 en la redacción vigente desde febrero de 2020. No nos consta ninguna norma posterior que lo haya movido; si alguien te dice lo contrario, pídele el BOE. Y no se puede fraccionar el objeto del contrato para bajar de esas cifras.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar una oferta?
Depende del procedimiento. Abierto sujeto a regulación armonizada, 35 días desde el envío del anuncio a la Unión Europea. Abierto no armonizado, 15 días desde el día siguiente a la publicación en el perfil de contratante, y 26 si es obra. Abierto simplificado, 15 días, y 20 en obras. Son mínimos legales y el pliego puede dar más. En la práctica, si llamas con menos de una semana y hay que medir, te lo diremos.
Me han declarado la oferta anormalmente baja. ¿Qué hago?
Contestar, y contestar bien. La ley no permite excluirte sin darte antes plazo para justificar y desglosar razonadamente el precio. Se justifica con el ahorro del método constructivo, las soluciones técnicas, las condiciones excepcionalmente favorables de que dispongas o la innovación de la propuesta. Lo que no cabe alegar son precios por debajo de mercado, y la oferta se rechaza en todo caso si no respeta el convenio colectivo sectorial. Mándanos el requerimiento y el pliego.
¿Hacéis también las certificaciones mensuales?
Sí. Medición de lo ejecutado en el mes, relación valorada y certificación firmada. En edificación es obligación legal del director de la ejecución, que la Ley de Ordenación de la Edificación le atribuye en su artículo 13.2.e). Y conviene recordar que una certificación es un pago a cuenta, no una aprobación de la obra: queda sujeta a las rectificaciones de la medición final. Es lo habitual en rehabilitación de edificios con derrama, donde la comunidad necesita saber mes a mes qué está pagando.
¿Con qué banco de precios trabajáis? ¿Es público?
Con el BEDEC del ITeC, que es la referencia en Cataluña, y con los bancos de entidad del Ajuntament de Barcelona, BIMSA, el Área Metropolitana o Infraestructures.cat cuando el destino es una licitación suya. No es público ni gratuito: el acceso funciona por suscripción de pago, con una prueba limitada previo registro. Los precios del presupuesto llevan siempre indicado banco y fecha, para que se puedan contrastar.
¿En qué formato entregáis? ¿Sirve para mi programa?
PDF para leer y BC3 para trabajar. BC3 es el formato de intercambio estándar de bases de datos de construcción, definido y supervisado por la asociación FIEBDC, con versiones vigentes FIEBDC-3/2024 y FIEBDC-3/2020. Lo abren Presto, TCQ, Arquímedes y casi cualquier programa de mediciones. También lo damos en hoja de cálculo, pero el BC3 evita que alguien vuelva a teclear tres mil líneas.
¿Tienes el proyecto o el pliego encima de la mesa?
Mándanoslo por WhatsApp y te decimos qué hace falta medir, qué plazo hay y cuánto cuesta — hoy mismo.