Interiorismo y reforma en Barcelona, con proyecto y dirección
Distribución, luz, materiales y detalle — pero también estructura, licencia y una dirección de obra que controle al constructor. No ejecutamos tu obra: hacemos que se pueda hacer, se pueda pagar y se pueda terminar. Honorarios técnicos desde 2.400 € + IVA.
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Aquí hay un despacho técnico, no una empresa de reformas
Un piso del Eixample bonito en render y difícil de construir es un problema caro. Venimos del otro lado: veinte años dirigiendo obras, así que cuando proyectamos sabemos qué muro es de carga, por dónde pasan las bajantes y qué altura te come un falso techo. Eso no le quita ambición al proyecto: la protege.
La diferencia práctica está en las tres figuras que la ley distingue y que casi nadie explica. El proyectista firma el proyecto —en uso residencial la LOE exige arquitecto—. El director de obra dirige su desarrollo. Y el director de la ejecución tiene una función muy concreta: «dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción». Si nadie ocupa ese tercer papel, quien mide y certifica lo ejecutado es el propio constructor. Es decir: no hay control.
Por eso no tenemos constructora ni cobramos de ninguna. Te ayudamos a pedir ofertas comparables sobre el mismo listado de partidas, y luego controlamos la ejecución en tu nombre. Si lo que necesitas es solo esa parte, también se contrata suelta: es nuestra dirección de ejecución de obra.
No hacemos tu obra. Hacemos que tu obra se pueda hacer, se pueda pagar y se pueda terminar.
Qué papel necesita cada obra en Barcelona
Lo regula la ordenanza municipal de intervención en las obras, la ORPIMO, y establece cuatro regímenes. Elegir mal el régimen es la forma más rápida de que te paren la obra. Esto es lo que le toca a cada caso, con el artículo.
| Assabentat · obra menor tipo IIIObras interiores que no modifican distribución, estructura ni fachada, en edificio no catalogado ni protegido (art. 3.5.a). Sin documentación, se empieza al día siguiente y hay 3 meses para ejecutar: pintar, cambiar pavimentos, sustituir sanitarios en su sitio, cambiar los muebles de cocina | Sin papeles |
|---|---|
| Comunicado de obra menor tipo IIEl caso típico de la reforma integral de un piso: reforma interior que modifica la distribución sin afectar a la estructura, afectación puntual de estructura, obras en fachada o patios e instalación de bajantes (art. 3.4). Se inicia al día siguiente de presentarlo, con la documentación verificada y el ICIO pagado | Proyecto + IIT |
| Comunicado de obra menor tipo IReforma que afecta parcialmente a la estructura, ascensor interior, edificios de nivel D o en conjunto protegido, y —esto sorprende— reformar dos o más viviendas del mismo edificio (art. 3.3). El Ayuntamiento dispone de 1 mes para oponerse | 1 mes de espera |
| Licencia de obra mayorIntervención global en cimientos o estructura, cambio de uso principal, creación de viviendas nuevas, ascensor exterior y obras en fachada de edificios catalogados (art. 3.2). Resolución en 2 meses, o 3 con informe de bomberos o de patrimonio | 2-3 meses |
| El informe de idoneidad técnicaObligatorio en los comunicados tipo I y II. Lo emite una entidad colaboradora habilitada, a tu cargo, y verifica que el proyecto es íntegro, suficiente e idóneo y que cumple CTE, incendios, accesibilidad, habitabilidad y ecoeficiencia. Un proyecto flojo no «se cuela»: se para aquí | Obligatorio |
| La regla que más se incumpleArt. 6.5: las obras de distinta clase que constituyen una única actuación se integran en un proyecto único y van por el régimen más intenso. O sea, no se puede trocear una reforma integral en tres assabentats. Es la trampa que más obras paradas genera | No se trocea |
Cuándo hace falta proyecto, y qué CTE te alcanza
Hay dos capas que se cumplen a la vez. La estatal: la LOE exige proyecto en toda intervención sobre un edificio existente que altere su configuración arquitectónica. Y la municipal, que va más lejos: la ordenanza de Barcelona exige proyecto firmado por técnico competente, con memoria, planos y presupuesto para la simple reforma interior que modifique la distribución sin tocar la estructura. La regla operativa: en cuanto mueves un tabique, necesitas proyecto, técnico que lo asuma, informe de idoneidad y estudio de seguridad y salud.
Sobre el CTE circula mucha confusión, y aquí van los dos datos que ahorran discusiones. El DB-HR de ruido excluye expresamente de su ámbito las obras de reforma en edificios existentes, salvo rehabilitación integral: una reforma interior, por completa que sea, no arrastra el DB-HR — otra cosa es que quieras resolver bien el aislamiento acústico, que casi siempre conviene. Y el DB-HE de energía solo entra con umbrales concretos: reformas que renueven de forma conjunta la generación térmica y más del 25 % de la envolvente, cambios de uso por encima de 50 m², o ampliaciones de más del 10 % con más de 50 m².
Lo que sí rige siempre es no empeorar: en edificios existentes no se pueden reducir las condiciones preexistentes relacionadas con las exigencias básicas. Y hay una declaración que el proyectista firma y que no es un trámite: si la intervención actúa o no sobre la estructura preexistente. De esa firma dependen diez años de responsabilidad, y no debería firmarla quien también ejecuta la obra. Si hay que tocar estructura, lo calculamos y lo justificamos nosotros.
Los números que deciden si tu plano es legal
Esto es lo que convierte un bonito plano de interiorismo en un proyecto ejecutable, y lo fija el Decret 141/2012. Qué anexo se aplica depende del tipo de intervención: una redistribución total sin cambiar la superficie va por el Anexo 2 con excepciones, y dividir una vivienda en dos salta al Anexo 1.
| Altura libre2,50 m en general y 2,20 m en baños, cocinas y circulación. Se admite 2,30 m en sala, comedor y habitaciones solo para paso de instalaciones y afectando como máximo al 20 % de la pieza. Un falso techo continuo a 2,30 m no encaja en esa excepción | 2,50 · 2,20 m |
|---|---|
| HabitacionesMínimo 6 m², y en viviendas de tres habitaciones o más al menos una debe admitir un cuadrado de 2,60 m de lado. En una redistribución total de vivienda antigua rige el Anexo 2, pero las habitaciones llegan igualmente a 6 m², y toda habitación o baño nuevo cumple ya el Anexo 1 | 6 m² |
| Ventilación e iluminaciónNatural y directa desde el exterior, con aberturas de superficie no inferior a 1/8 de la superficie útil de la pieza. Una habitación interior sin ventana no cumple, por mucho que se ventile mecánicamente | 1/8 |
| BañosCon 0 a 3 habitaciones, un váter, un lavabo y una ducha o bañera; con 4 o más habitaciones, dos váteres y dos lavabos. Y el baño no puede ser paso obligado al resto de piezas | 1 · 2 |
| Cocina abiertaSi se integra en la sala-comedor, la superficie vertical abierta entre ambos espacios no baja de 3,50 m² —1,40 m² en el Anexo 2, con sala-cocina de 14 m²—. Un pase de 2 m por 1,5 m no llega. Y extracción mecánica sobre el aparato de cocción conducida hasta cubierta | 3,50 m² |
| Pasillos y puertasLa vivienda practicable exige 1,00 m en los recorridos que conectan el acceso con los espacios practicables y paso libre de 0,80 m. Muchos planos de interiorismo dibujan pasillos de 0,80 m y puertas de 0,72 m | 1,00 · 0,80 m |
| La válvula de escapeEl art. 6 permite exceptuar requisitos motivadamente —no empeoramiento, proporcionalidad, no intervención, incompatibilidad y mejora—, pero nunca por debajo del Anexo 2 y justificándolo requisito por requisito en un apartado específico del proyecto. Quien no lo escribe, no tiene defensa | Hay que escribirla |
Qué es tuyo, qué es de todos y con qué mayoría
En el código civil catalán son elementos comunes «las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores» y, en general, las instalaciones al servicio de los elementos privativos. Traducido a tu piso: la estructura, la fachada —incluida su carpintería en cuanto define el aspecto exterior— y las bajantes no son tuyas, aunque pasen por dentro de tu casa. La terraza de uso exclusivo tampoco deja de ser elemento común.
Dos obligaciones que casi nadie cumple. La primera: quien vaya a hacer obras en su elemento privativo debe comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración, siempre, aunque la obra sea inocente. No es cortesía, es el art. 553-36.3. La segunda: si la obra altera elementos comunes hace falta acuerdo de junta, y el listón legal no es «molestar», es no disminuir la solidez ni la accesibilidad y no alterar la configuración o el aspecto exterior.
Y un plazo que explica muchas obras irregulares: se entiende que la comunidad consintió si la obra fue notoria, no disminuyó la solidez, no ocupó elementos comunes y nadie se opuso en cuatro años desde que terminó. Es de doble filo: protege al que reformó hace tiempo y le cae encima al que compra un piso con obras heredadas.
Qué se vota y con cuántos votos
Es la parte que decide si tu reforma se hace este año o el que viene. Las mayorías están tasadas y las cita muy poca gente. Van con su artículo del libro quinto del código civil catalán.
| Mayoría simpleSupresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor, aunque afecte a la estructura o a la configuración exterior; y las innovaciones exigibles para habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética o hídrica (art. 553-25.2.a y b). También puntos de recarga de vehículo eléctrico e individualización de contadores | 553-25.2 |
|---|---|
| Cuatro quintas partesCualquier innovación física que afecte a la estructura o a la configuración exterior y no encaje en las excepciones anteriores (art. 553-26.2.b). Es la mayoría que necesita, por ejemplo, cambiar las ventanas por otras de composición o color distinto | 553-26.2 |
| UnanimidadModificar cuotas de participación, desvincular un anexo y vincular el uso exclusivo de patios, terrazas o cubiertas a un elemento privativo (art. 553-26.1) | 553-26.1 |
| Los que no van a la juntaCuentan a favor si no se oponen por escrito en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo. Es la vía práctica para sacar adelante un acuerdo de 4/5 en una finca con vecinos ausentes | 1 mes |
| Bajantes y saneamientoSon instalación común: moverlas o sustituirlas exige acuerdo de junta y, en Barcelona, comunicado de obra menor tipo II. Mover un inodoro fuera de su zona húmeda original casi siempre acaba tocando bajante o generando una pendiente insuficiente | Junta + comunicado |
| Pasar por casa del vecinoLos elementos privativos están sujetos a las restricciones imprescindibles para las obras de conservación de los comunes cuando no hay otra forma o es desproporcionadamente cara, y quien se beneficia debe compensar los daños (art. 553-39) | Servidumbre forzosa |
Cómo se controla a un constructor
Nadie llama con miedo al diseño. Llama con miedo al proceso: que suba de precio, que se alargue, que le paren la obra, que el constructor desaparezca a media faena. Esto es lo que hacemos para que no pase, y todo tiene anclaje legal. Presupuesto cerrado de verdad: el Código Civil dice que quien contrata por ajuste alzado «en vista de un plano convenido» no puede pedir aumento de precio salvo que haya un cambio en el plano y el propietario lo haya autorizado. Sin planos definidos, el «cerrado» es una cifra sin objeto. Por eso el presupuesto va por partidas medidas con precios unitarios, y toda variación se documenta como orden de cambio antes de ejecutarse.
Certificaciones: valoración periódica de obra realmente ejecutada, sobre el mismo listado de partidas y firmada por la dirección de ejecución. Nunca se paga por delante de la obra hecha — y ojo, porque pagar una parte puede interpretarse como aprobarla y recibirla. Retenciones: un porcentaje de cada certificación, liberado en dos tramos, recepción y fin de la garantía de acabados, que la ley fija en un año. Penalización por retraso: importe por día, con tope y causas de prórroga tasadas; sin fecha cierta de terminación no hay penalización posible.
Y el final, donde más gente se equivoca. La recepción se documenta en acta firmada por promotor y constructor, con el coste final, las reservas y el plazo para subsanarlas. Salvo pacto en contrario, si pasan 30 días desde la terminación sin que manifiestes reservas o rechazo motivado por escrito, la obra se entiende recibida tácitamente — y desde ahí corren las garantías: 10 años por defectos estructurales, 3 por los que incumplan habitabilidad y 1 por defectos de acabado.
Si no dices nada en 30 días, has recibido la obra. Y el reloj de las garantías ya está corriendo.
Qué cuesta la obra, por m² y por tipo
Estos son órdenes de magnitud del mercado de Barcelona a agosto de 2026, para que sepas si el presupuesto que tienes encima de la mesa es razonable. No son un presupuesto ni una estadística oficial. Y aviso importante: esto es coste de obra, que se paga al constructor. Nuestros honorarios son otra cosa y están más abajo.
| Reforma integral · calidad mediaLa banda de la mayoría de encargos. Un piso de 85 m² del Eixample sale habitualmente entre 40.000 y 60.000 € | 450-750 €/m² |
|---|---|
| Reforma integral · calidad altaCarpintería a medida, climatización, domótica, acabados especiales. Por encima de 1.200 €/m² ya no manda el m², manda el detalle | 800-1.200 €/m² |
| Reforma parcial sin tocar distribuciónPavimentos, pintura, instalaciones puntuales. Es la que puede ir por assabentat, y por eso también la más barata de tramitar | 250-400 €/m² |
| Baño completoBaño de 4 a 6 m² con calidades medias, retirando revestimientos. Sin picar alicatado se queda por debajo | 3.000-4.500 € |
| Cocina completaCocina de 7 a 10 m², incluidos muebles y electrodomésticos, que son casi el 40 % de la partida. Sin obra, bastante menos | 6.000-10.000 € |
| Lo que se olvida en todos los presupuestosICIO, tasas, fianza de residuos e informe de idoneidad. Los portales cifran «licencias» en torno a 1.200 € en una reforma de 100 m², y esa cifra no incluye proyecto, dirección de obra, dirección de ejecución ni coordinación de seguridad. Ahí se queda corto el presupuesto | Aparte |
De la primera visita a las llaves, en serio
Cuando alguien anuncia «8 a 12 semanas», está hablando de la obra, no del encargo. Falta todo lo de antes: viabilidad, anteproyecto, proyecto, informe de idoneidad, trámite y contratación del constructor. Sumado y sin trampas, un encargo en regla se mueve en 5 a 8 meses de la primera visita a la entrega si va por comunicado tipo II, y en 8 a 12 meses si hace falta licencia de obra mayor.
Los plazos administrativos son públicos y no dependen de nosotros. El assabentat y el comunicado tipo II permiten empezar al día siguiente de presentar, con la documentación verificada y el ICIO pagado. El tipo I obliga a esperar un mes por si el Ayuntamiento se opone. La licencia de obra mayor se resuelve en 2 meses, o 3 con informe de bomberos o de patrimonio. Y una vez concedida, hay que empezar antes de un año y terminar antes de tres.
Lo que sí depende de nosotros es que ese calendario no se rompa. Dos avisos: cualquier modificación durante una obra menor exige nueva comunicación con nuevo informe de idoneidad, así que las decisiones se cierran antes de empezar; y si la finca es de los cincuenta a los setenta, hay que mirar el forjado antes de presupuestar, porque una vigueta con cemento aluminoso convierte una reforma de distribución en una intervención estructural.
Interiores
Vivienda, oficina y espacio comercial en Barcelona.
Cómo funciona, fase por fase
Viabilidad · 1-2 semanas
Visita, levantamiento del estado real, comprobación de la catalogación del edificio, del régimen que le toca y del estado de cédula e ITE. Antes de proyectar nada.
Anteproyecto e interiorismo · 2-4 semanas
Distribución, luz y materiales, contrastados contra habitabilidad desde el primer croquis, y presupuesto de referencia para decidir con una cifra delante.
Proyecto de ejecución · 3-5 semanas
Memoria, planos, mediciones y presupuesto por partidas, seguridad y salud y las justificaciones de habitabilidad y CTE que el informe de idoneidad va a mirar.
Visado, idoneidad y trámite · 1-3 semanas más la espera
Presentación del comunicado o de la licencia, ICIO y fianzas. Tipo II arranca al día siguiente; tipo I espera un mes; obra mayor, de 2 a 3 meses.
Contratación · 2-4 semanas
Ofertas comparables sobre el mismo listado de partidas, contrato con plan de pagos, retención y penalización. Elige la propiedad, no nosotros.
Obra y certificaciones · 10-16 semanas
Visitas, control de ejecución y calidad, certificación mensual de obra realmente ejecutada y órdenes de cambio por escrito si algo se mueve.
Recepción y cierre
Acta de recepción con o sin reservas, certificado final de obra, documentación final y cédula si procede. A partir de ahí corren las garantías.
Precio cerrado, plazo garantizado
Interiorismo y reforma
Estos son honorarios técnicos, no el coste de la obra. La obra la paga el cliente al constructor y su orden de magnitud está en la tabla de precios de esta página. Se presupuesta por alcance y superficie, cerrado antes de empezar.
| Proyecto de interiorismodistribución, luz, materiales y detalle, con la comprobación de habitabilidad hecha | desde 2.400 € |
|---|---|
| Proyecto técnico y tramitaciónmemoria, planos, mediciones, estudio de seguridad y salud y presentación del comunicado | desde 3.400 € |
| Proyecto + licencia + dirección completaincluye dirección de obra y dirección de ejecución, certificaciones y cierre documental | 9-13 % del PEM · mínimo 5.900 € |
| Solo dirección de ejecucióncon proyecto de otro estudio · control de calidad, certificaciones y control económico | 5-7 % del PEM |
| Coordinación de seguridad y saludobligatoria en los comunicados tipo I y II | desde 790 € |
| Cédula de habitabilidad tras la reformasegunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación | 190 € |
| Idoneidad técnica, visado, ICIO, tasas y fianzasse pagan a terceros, no son honorarios nuestros. Te los cuantificamos en el presupuesto inicial | a coste |
Lo que más nos preguntáis
¿Hace falta licencia para reformar un piso en Barcelona?
Casi siempre algo. Si no modificas distribución, estructura ni fachada y el edificio no está catalogado ni protegido, basta un assabentat, sin documentación y empezando al día siguiente. En cuanto tocas la distribución es comunicado de obra menor tipo II, que exige proyecto firmado, declaración responsable del técnico, seguridad y salud e informe de idoneidad. Lo verificamos antes de empezar y sin coste.
Quiero tirar un tabique para unir cocina y salón. ¿Qué necesito?
Estás modificando la distribución, así que comunicado de obra menor tipo II con proyecto e informe de idoneidad. Y antes de eso, dos comprobaciones: que el tabique no sea de carga —si lo es, entras en estructura, que es elemento común y necesita acuerdo de junta— y que la cocina abierta cumpla la superficie vertical abierta mínima con la sala, que en el listón alto son 3,50 m².
¿Puedo dividir mi piso en dos?
Es licencia de obra mayor, porque crea viviendas nuevas, y después hay comunicación de primera ocupación. En habitabilidad se salta al Anexo 1 con excepciones: altura mínima de 2,40 m en vez de 2,50 m, y una de las dos viviendas puede considerarse usada cumpliendo el Anexo 2 pero con 36 m² útiles mínimos. Es viable más veces de las que parece, pero hay que estudiarlo antes de comprar nada.
¿Puedo mover el baño de sitio?
Técnicamente sí, con proyecto. El problema no es el baño, es la bajante: si hay que tocarla o desviarla es instalación común y necesitas acuerdo de junta, además del comunicado. Y dos condiciones de habitabilidad que se olvidan: el baño no puede ser paso obligado al resto de piezas y necesita ventilación al exterior.
Voy a poner falso techo y suelo radiante. ¿Me quedo sin altura?
Es la pregunta técnica más frecuente y la respuesta tiene número: 2,50 m libres en general y 2,20 m en baños, cocinas y circulación. Se admiten 2,30 m en sala, comedor y habitaciones, pero solo para paso de instalaciones y afectando como máximo al 20 % de la superficie de la pieza. Un falso techo continuo bajado a 2,30 m no encaja en esa excepción.
¿Tengo que avisar a la comunidad?
Sí, siempre. Quien vaya a hacer obras en su elemento privativo debe comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración. Y si la obra altera elementos comunes —estructura, fachada, bajantes, cubierta— hace falta acuerdo de junta con la mayoría que corresponda. Redactamos nosotros la comunicación y, si toca, la memoria para la junta.
¿Puedo cambiar las ventanas por otras distintas?
Si cambia la composición, el color o el material, alteras el aspecto exterior de un elemento común y eso necesita cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. Con una excepción muy útil: si la sustitución es una innovación exigible por habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética, basta mayoría simple. Cómo se redacta el punto del orden del día no es un detalle: cambia la mayoría necesaria.
Me han dado un presupuesto cerrado y ahora me piden más dinero. ¿Puedo negarme?
Si el ajuste fue alzado y sobre un plano convenido, el contratista no puede pedir aumento de precio aunque suban jornales o materiales; solo puede hacerlo si hubo un cambio en el plano que produzca aumento de obra y tú lo autorizaste. Por eso insistimos tanto en el proyecto con planos definidos y en las órdenes de cambio por escrito: sin eso, el «cerrado» no es cerrado.
¿Cuánto cuesta reformar un piso en Barcelona?
De obra, entre 450 y 750 €/m² con calidades medias y de 800 a 1.200 €/m² en calidad alta; tienes el desglose en la tabla de esta página. Ese dinero va al constructor. Nuestros honorarios técnicos son aparte y están publicados abajo: proyecto desde 2.400 €, y el paquete completo con licencia y dirección como porcentaje del presupuesto de ejecución material. Lo decimos así de claro porque es donde más confusión hay.
¿Cuánto se tarda de verdad?
De la primera visita a las llaves, 5 a 8 meses con comunicado tipo II y 8 a 12 si hace falta licencia de obra mayor. La obra en sí son 10 a 16 semanas; el resto es proyecto, idoneidad, trámite y contratación. Lo decimos por adelantado aunque suene largo: el calendario realista es lo primero que se rompe cuando alguien promete ocho semanas.
¿Podéis entrar solo para la dirección?
Sí, con proyecto de otro estudio también trabajamos. Primero revisamos el proyecto y el estado de la obra, y te decimos con franqueza qué nos encontramos: a veces la mejor noticia es que el proyecto está bien y solo hace falta que alguien mida lo que se ejecuta. Es el encargo de dirección de ejecución de obra.
Compré un piso antiguo y quiero reformarlo. ¿Por dónde empiezo?
Idealmente antes de comprar, con una inspección previa a la compra. Si ya has firmado, empezamos por saber qué hay: estructura, instalaciones, y si la finca es de 1950 a 1975, descartar cemento aluminoso. Y si el inmueble es un local, lo primero no es el interiorismo sino comprobar la viabilidad del cambio de uso a vivienda, que depende de alturas, ventilación y planeamiento.
¿Cuánto cuesta reformar un piso en Barcelona?
Como orden de magnitud, una reforma integral de calidad media en la ciudad se mueve hoy en el entorno de los 900-1.400 €/m², y sube si hay que tocar instalaciones comunes, estructura o carpintería exterior. Cualquiera que te dé un precio cerrado sin ver el piso, te lo está inventando.
¿Reforma a la vista?
Cuéntanos el piso y qué quieres hacer. Te decimos qué trámite te toca, qué implica técnicamente y qué presupuesto necesitas de verdad — el de obra y el nuestro, separados.