Llibre de l'edifici i pla de manteniment a Barcelona
Què té la finca, què se li ha fet i què cal fer-li cada any. Obligatori a Catalunya des que arriba la ITE, i des de l'abril de 2026 requisit sense alternativa per cobrar l'ajut de rehabilitació. Des de 890 € + IVA.
Prefereixes parlar? Truca'ns
La subvenció s'ha acabat. L'obligació, no
Durant quatre anys això es va vendre amb una frase: t'ho paga la subvenció. Ja és falsa. El Programa 5 del RD 853/2021, el que pagava els honoraris de redacció, va tancar a Barcelona el 30 de juny de 2026, i el Consorci publica que el pressupost sol·licitat ha superat la dotació. Fora de Barcelona va tancar el 30 de juny de 2024. I la pròrroga de 2026, que sí que ha estirat la rehabilitació d'edificis fins al 31/12/2027, arriba només als programes 1, 2, 3 i 6.
El que ha arribat al seu lloc és més seriós. El RD 326/2026, del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (BOE de 23/04/2026), converteix el Llibre de l'Edifici Existent en requisit d'accés a l'ajut de rehabilitació integral —art. 97.b— i hi afegeix una obligació nova: acreditar-ne l'arxiu electrònic al Registre de la Propietat. Fins al 2026 valia «el llibre de l'edifici existent o, si no n'hi ha, un estudi del potencial de millora». Aquesta alternativa ha desaparegut.
Traduït a la junta: abans era un paper que algú us pagava; ara és la clau. Aquesta pàgina està escrita a 11 d'agost de 2026 i les dates són les vigents aquell dia.
Ja no et paguen per fer-lo: ara sense ell no cobres.
Els tres llibres de l'edifici que tothom barreja
Es diuen gairebé igual i no són el mateix document: norma diferent, obligat diferent, redactor diferent i destí diferent. Demanar el que no toca costa un expedient sencer. Aquesta és la diferència, amb l'article de cadascun.
| A · Llibre de l'edifici d'obra novaLOE art. 7 i CTE art. 8. El forma el promotor amb el director d'obra i es lliura als usuaris finals. A Catalunya es formalitza abans de la primera venda (Llei 18/2007 art. 64.1.d) i es diposita al Registre de la Propietat (Ley Hipotecaria art. 202) | Obliga el promotor |
|---|---|
| B · Llibre de l'Edifici Existent dels ajutsRD 853/2021 arts. 50-58 i Annex I; ara RD 326/2026 art. 97.b i Annex III. No és una obligació general: obliga qui demana l'ajut. El redacta un tècnic competent identificat amb titulació i número de col·legiat | Obliga el sol·licitant |
| C · Llibre de l'edifici de la normativa catalanaLlei 18/2007 art. 25 i Decret 67/2015. Obliga la propietat o la comunitat i —dada que gairebé ningú no coneix— es constitueix des que es rep l'informe de la ITE (art. 22.1). Com que tota finca d'habitatges passa la ITE abans dels 45 anys, a la pràctica tot edifici de més de 45 anys a Catalunya hi està obligat | Obliga la comunitat |
| D · El quart que també es confonEl certificat d'aptitud no és cap dels tres: és l'acte administratiu que emet la Generalitat a partir de l'informe de la ITE. És el que la gent anomena «tenir la ITE passada» | Acte administratiu |
| El mite més repetitQue el regula el Decret 141/2012 d'habitabilitat. No el regula. N'hem llegit el text consolidat sencer i no esmenta el llibre ni una sola vegada | Fals |
El llibre decideix quant cobra la comunitat
És la part que gairebé ningú no ha escrit encara i la que més diners mou. L'art. 98.1.a declara subvencionables les intervencions estructurals «posades de manifest en el corresponent Llibre de l'Edifici Existent»: el que el llibre no reculli, no es paga. I el 99.4 és una regla de ferro — «Si el Llibre de l'Edifici Existent manifesta la necessitat d'actuar en matèria de seguretat, no es podrà accedir a la resta d'ajuts sense dur a terme aquestes actuacions.»
El mateix article funciona a l'inrevés: si s'actua en seguretat, o si el llibre descarta expressament que calgui, i alhora s'intervé en accessibilitat i en habitabilitat i sostenibilitat, l'ajut puja fins a 20.500 € per habitatge i 228 €/m² de local, amb el límit del 80 % del cost. Un llibre que insinua una necessitat estructural sense justificar-la bloqueja la resta de l'ajut. Un que no es mulla i no descarta res, també.
Per això això no és un PDF que omple un programa: a dins hi ha una decisió tècnica —què és i què no és necessitat d'actuar en seguretat— i la signa algú. Si la finca ha d'entrar en obra, el llibre, la ITE i el projecte de rehabilitació es planifiquen com un sol calendari, no com tres encàrrecs solts que arriben tard.
El llibre ja no acompanya l'expedient: el decideix.
Què ha de portar dins cada llibre
Cap dels tres no s'omple amb la mateixa plantilla. Aquest és el contingut mínim que exigeix cada norma, perquè puguis comprovar si el que t'han ofert hi arriba o no hi arriba.
| Obra nova · mínim estatalProjecte amb les modificacions aprovades, acta de recepció, relació d'agents, documentació de productes, instruccions d'ús i pla de manteniment amb les operacions programades (CTE art. 8.1) | 6 peces |
|---|---|
| Obra nova · afegit catalàQuatre blocs de l'Annex 2 del Decret 67/2015: entre ells, els documents d'especificacions tècniques signats per la direcció d'obra i el manual de cada habitatge, amb plànol a 1:50 i superfícies mesurades per tècnic competent | 4 blocs |
| Llibre per a ajuts · Bloc IITE o informe equivalent vigent, certificat energètic registrat de l'estat actual, i manual d'ús amb dos plans diferents —conservació dels elements constructius i manteniment de les instal·lacions—, cadascun amb la seva periodicitat | Estat actual |
| Llibre per a ajuts · Bloc IIPotencial de millora davant els requisits bàsics de la LOE —accessibilitat, incendis, salubritat i radó, energia, soroll, amiant, seguretat de qui puja a la coberta— i pla d'actuacions amb cronograma i valoració per fases. És el que la ITE catalana no té | El que sempre falta |
| El llindar energèticLes mesures han de superar el 30 % d'estalvi d'energia primària no renovable, en tres nivells: 30-45, 45-60 i més del 60 %. Si no és possible passar del 30 %, cal justificar-ho i dir el màxim assolible | 30 · 45 · 60 % |
| Català d'edificis existentsInstruccions amb periodicitat, arxiu de tretze tipus de document i registre d'incidències. Detall que sorprèn a les juntes: no valen albarans ni pressupostos pagats, només factures amb tots els requisits legals | 13 documents |
La part que de debò estalvia diners
No és l'annex decoratiu del llibre. El CTE art. 8.1.3 l'exigeix a dins, i l'art. 8.2.2 obliga el propietari a dur-lo a terme «encarregant a tècnic competent les operacions programades» i a documentar totes les intervencions. A Catalunya es tanca el cercle: les recomanacions de manteniment de l'informe de la ITE han de formar part de les instruccions del llibre (art. 8.4.a del Decret 67/2015).
Ara l'advertiment que gairebé ningú no fa, i que és la raó per la qual dos plans semblants no valen el mateix. Per a les instal·lacions les periodicitats estan en norma, i les tens aquí sota. Per als elements constructius —cobertes, façanes, junts, impermeabilitzacions, fusteries— no existeix cap taula reglamentària, ni estatal ni catalana: surten del criteri del tècnic que signa. Qui te les presenti com a exigència legal està adornant.
I el termini. Cada incidència i cada operació s'ha d'inscriure dins del mes següent a produir-se o executar-se (art. 26.2). Un llibre que es redacta i es guarda en un calaix deixa de complir al cap de trenta dies. Per això el lliurem en digital i oferim mantenir-lo al dia per quota anual: l'Agència de l'Habitatge pot inspeccionar si està actualitzat.
El que sí que mana la norma, instal·lació per instal·lació
Aquesta és la taula que serveix a l'administrador de finques per saber què li demanaran i quan. Totes les files tenen norma i article al darrere. Les d'elements constructius no hi són, i ja hem dit per què.
| Calderes i escalfadors de gasRITE, IT 3.3, en habitatge: escalfador d'ACS fins a 24,4 kW cada 5 anys; de 24,4 a 70 kW i calderes murals, cada 2 anys; per damunt de 70 kW, mensual. En altres usos, un esglaó més freqüent | 5 · 2 · mensual |
|---|---|
| Climatització i bomba de calorFins a 12 kW, cada 4 anys en habitatge; de 12 a 70 kW, cada 2 anys. Solar tèrmica: anual fins a 14 kW i semestral per damunt | 4 · 2 anys |
| Ascensors · inspecció oficialITC AEM 1. Cada 2 anys en pública concurrència; cada 4 en edificis de més de 20 habitatges o més de 4 plantes servides; cada 6 la resta. L'empresa conservadora ha d'avisar amb dos mesos d'antelació | 2 · 4 · 6 anys |
| Electricitat de zones comunesREBT, ITC-BT-05. Cada 5 anys les que van necessitar inspecció inicial, i cada 10 les comunes d'edificis d'habitatges amb més de 100 kW instal·lats | 5 · 10 anys |
| GasITC-ICG 07. Inspecció cada 5 anys en instal·lacions alimentades des de xarxa de distribució. El titular custodia el certificat de l'última | 5 anys |
| Protecció contra incendisRIPCI. Programa mínim trimestral i semestral, més inspecció per organisme de control acreditat almenys cada 10 anys. Les actes es conserven 5 anys | Trimestral · decennal |
| Elements constructiusSense periodicitat reglamentària. Les fixem per criteri tècnic i queden escrites amb aquesta etiqueta, no disfressades d'obligació legal | Criteri tècnic |
On encaixa amb la ITE, l'energètic i la resta de l'expedient
La manera ràpida d'entendre-ho: la ITE diu com està l'edifici; el certificat energètic, quanta energia gasta; el llibre, què es pot fer, en quin ordre, amb quin estalvi i quant costa; i el pla de manteniment, com no tornar al punt de partida. Tots quatre són peces del mateix expedient i, a Catalunya, tots quatre acaben arxivats al mateix lloc: el llibre.
D'aquí surt l'error més car: creure que amb la ITE feta ja es té el llibre per a l'ajut. La norma admet el model autonòmic només si cobreix tots els aspectes exigits, i l'informe català no conté el Bloc II; en aquest cas «s'incorporarà directament i s'emplenarà la resta». La ITE s'aprofita sencera, però cal completar-la — i aquí sí que hi ha estalvi real, perquè mig treball de camp ja està fet.
L'altre termini que mata expedients són els quatre mesos: l'informe de la ITE caduca si no es presenta dins d'aquest termini, i llavors cal refer-lo i pagar-lo una altra vegada. Si estàs preparant ajuts, l'ordre és ITE, presentació en termini, certificat energètic registrat i llibre. En aquest ordre i sense buits morts pel mig.
«No tenim res de l'edifici». És el cas normal
En una finca de l'Eixample del 1962 no hi ha projecte, no hi ha final d'obra i l'administrador ha canviat tres vegades. És el punt de partida que la mateixa norma preveu: quan no hi ha documentació, obliga a aixecar un informe amb les dades generals, les llicències, la descripció dels sistemes constructius i l'estat de conservació. O sigui, a reconstruir, no a exhibir.
Ho fem en aquest ordre. Cadastre i Registre: referència cadastral, superfícies, any, nota simple i càrregues. Arxiu municipal i de districte: llicència d'obres, final d'obra i primera ocupació — la mateixa Generalitat assenyala que el final d'obra o el de primera ocupació és el més habitual de recuperar-hi, i és també la base d'un certificat d'antiguitat. Empreses mantenidores: certificats d'inscripció i inspecció de baixa tensió, gas, tèrmiques i ascensors. I aixecament propi de plantes, alçats i seccions, que en finques grans o irregulars surt més exacte i més barat amb escaneig làser.
I al final, assaigs només on calguin. En una finca dels anys cinquanta als setanta amb forjat de biguetes, això inclou descartar ciment aluminós abans d'escriure un pla d'actuacions: si el llibre ha de dir si hi ha o no necessitat d'actuar en seguretat, aquesta pregunta es respon amb una cala i un laboratori, no amb una impressió. També amiant, i radó en zona de risc: figuren expressament en el contingut exigit i sempre s'obliden.
Un llibre de l'edifici no legalitza res, i ho escrivim dins del document mateix.
Obligats, custòdia, terminis i multes
Les sis preguntes que surten a totes les juntes, amb la resposta i l'article. D'això depèn qui paga i qui respon.
| Qui hi està obligatEn propietat horitzontal, la comunitat de propietaris, igual que per a la ITE (arts. 5.1 i 22.1 del Decret 67/2015). El cost va a càrrec dels obligats a la inspecció. En obra nova, el promotor | La comunitat |
|---|---|
| Qui el pot custodiarEls propietaris o el president. La comunitat pot acordar que el custodiï el secretari o l'administrador de finques, amb document d'autorització d'aquesta delegació. S'admet format electrònic | Delegable |
| Quan neix l'obligacióEl dia que es rep l'informe de la ITE. No als 45 anys ni quan ho demana una subvenció: el detonant legal és la ITE | Amb la ITE |
| Cada quant s'actualitzaCada incidència i cada operació, en el termini d'un mes. I cal incorporar-hi els informes de verificació —cada 2 anys amb deficiències importants, almenys cada 12 mesos amb greus o molt greus— | 1 mes |
| En vendre un pisEl notari ha d'exigir que l'edifici disposi de llibre, llevat d'edificis existents encara no sotmesos a aquesta obligació (art. 132.b), i cal lliurar còpia de l'informe de la ITE i del certificat d'aptitud | Ho exigeix el notari |
| Cal visar-lo?No. El visat obligatori es limita a la llista tancada de l'art. 2 del RD 1000/2010, on el llibre no hi és. Existeix visat voluntari, que de vegades tranquil·litza una junta gran | Voluntari |
Com ho fem
Diagnòstic de l'expedient
Adreça, any i nombre d'entitats. Mirem si hi ha ITE presentada, si el certificat d'aptitud continua vigent i quin dels tres llibres necessiteu. No ho cobrem.
Recopilació documental
Cadastre, Registre, arxiu municipal, certificats d'instal·lacions i el que conservi la comunitat. Aquí es guanya o es perd l'encàrrec, i ho fem nosaltres.
Visita i inventari
Sistemes constructius i instal·lacions reals, que gairebé mai no coincideixen del tot amb el paper. Amb les cales o assaigs que calguin, decidits i pressupostats abans.
Llibre i pla de manteniment
Lliurament en digital, amb el pla de conservació dels elements constructius i el de manteniment de les instal·lacions, amb periodicitat i responsable de cada operació.
Arxiu i calendari
Dipòsit o arxiu registral quan correspon, i el quadre de dates del que ve després. Si voleu, l'anem mantenint al dia per quota anual.
El que més ens pregunteu
Quant costa el llibre de l'edifici?
Des de 890 € + IVA en finques de fins a 8 entitats, amb escala per mida a la taula d'honoraris. Una dada per situar-ho: la mateixa Administració va fixar com a cost de referència d'aquest document 700 € més 60 € per habitatge fins a 20 habitatges, i 1.100 € més 40 € per habitatge per damunt, amb un límit de 3.500 €. El nostre pressupost es construeix sobre aquesta referència, el nombre d'entitats i la documentació que hi hagi. I baixa si s'encarrega amb la ITE.
Encara podem demanar la subvenció per redactar-lo?
No, amb la informació pública a 11 d'agost de 2026. A Barcelona el termini era fins al 30/06/2026 o fins a exhaurir fons, i el Consorci publica que el pressupost sol·licitat ja ha superat la dotació, i ofereix deixar la sol·licitud en reserva a l'Oficina de Rehabilitació Municipal. Fora de Barcelona va tancar el 30/06/2024. Si teniu una sol·licitud en reserva, això sí que es manté viu i us hi ajudem.
Llavors, per a què el necessitem ara?
Per dos motius independents. Un, perquè a Catalunya és obligatori des que es rep l'informe de la ITE, i no tenir-lo és infracció greu. Dos, perquè el Plan Estatal 2026-2030 el converteix en requisit sense alternativa per a l'ajut de rehabilitació integral, amb arxiu electrònic al Registre. La convocatòria catalana d'aquest Pla encara no està publicada; qui el tingui fet quan s'obri, cobrarà abans.
La ITE ens serveix com a llibre de l'edifici per a l'ajut?
No per si sola, i és el malentès que més diners costa. La norma admet el model autonòmic només si cobreix tots els aspectes exigits, i l'informe català no conté el Bloc II —potencial de millora i pla d'actuacions amb els nivells d'estalvi del 30, 45 i 60 %—. Cal incorporar-lo i completar la resta, que és el que fem. Si la ITE és recent, el llibre surt bastant més barat.
El nostre edifici és del 1965 i no tenim documentació. Es pot fer?
Sí, i és el cas més freqüent. La norma preveu que, sense documentació, s'aixequi un informe amb les dades generals, les llicències, la descripció dels sistemes constructius i l'estat de conservació. Es reconstrueix amb Cadastre, Registre, arxius municipals, certificats de les empreses mantenidores, aixecament propi i els assaigs que calguin. No cal el projecte original.
Què passa si no el tenim? Ens poden multar?
Sí. No lliurar el llibre és infracció greu a la Llei 18/2007 (art. 124.1.d), amb multa de 9.001 a 90.000 €; no formalitzar-lo de manera correcta i completa és lleu, de 3.000 a 9.000 €; i no disposar de l'informe de la ITE quan és exigible és també greu, amb possibles multes coercitives. Dit això, no t'espantarem amb estadístiques: no hi ha dada pública de quants expedients s'incoen.
Cal actualitzar-lo? Cada quant?
Cada incidència i cada operació de manteniment, en el termini d'un mes des que es produeix o s'executa. A més, si la ITE va detectar deficiències importants hi ha informe de verificació cada 2 anys, i amb greus o molt greus almenys cada 12 mesos, i aquests informes s'incorporen al llibre. Per això oferim quota anual de manteniment documental: no és cap extra, és el que demana la norma.
Som promotors i ens bloqueja l'escriptura. Quant trigueu?
És l'encàrrec més urgent dels tres i el tractem com a tal. La cadena és coneguda: la LOE obliga a formar el llibre i lliurar-lo als usuaris finals, la llei catalana l'exigeix abans de signar el contracte de transmissió o rebre quantitats a compte, cal dipositar-lo al Registre abans de transmetre els habitatges i el notari l'ha d'exigir. Amb la documentació d'obra completa es tanca en pocs dies; digueu-nos la data de signatura i treballem cap enrere.
Ja tenim un llibre de l'edifici dels anys noranta. Encara val?
Cal actualitzar-lo. Els llibres redactats a l'empara de l'antic Decret 206/1992, avui derogat, s'han de completar amb tota la documentació generada des del 2015 i d'acord amb el règim actual d'edificis existents. A la pràctica s'aprofita el que hi ha i es reconstrueixen l'arxiu i els registres dels últims anys, que és on sempre falta tot.
El llibre ens obliga a fer obres?
Per si mateix, no. Però condiciona els diners: si el llibre manifesta necessitat d'actuar en matèria de seguretat, no s'accedeix a la resta d'ajuts sense dur a terme aquestes actuacions. I a Catalunya, si la ITE detecta deficiències, la comunitat ha d'aprovar un programa de rehabilitació —en 1 any, o 6 mesos si són greus— i constituir un fons de reserva específic. Aquesta part la planifiquem amb vosaltres a la junta.
No n'hi ha prou amb una d'aquestes aplicacions que generen el llibre?
Les fem servir nosaltres mateixos: són bones i costen poc. El que una aplicació no fa és pujar a la coberta, decidir si una fissura és una deficiència important o greu, signar aquesta decisió amb assegurança de responsabilitat civil i respondre'n davant l'Administració i davant la comunitat. L'eina omple; el tècnic respon. Si algú et ven el llibre al preu de la llicència del programa, només t'està venent la llicència del programa.
Us el demanen per a un ajut o després de la ITE?
Digueu-nos l'any de l'edifici i quantes entitats té. Us diem gratis quin dels tres llibres necessiteu i us passem pressupost tancat per a la comunitat en 48 h.