Rehabilitació d'edificis a Barcelona
Diagnosi, projecte, ajuts i direcció d'obra per a comunitats de propietaris. Amb l'estat real de cada convocatòria a dia d'avui, la documentació que exigeixen i les majories que calen a la junta. Honoraris per fase, des de 490 € + IVA.
Prefereixes parlar? Truca'ns
Les subvencions estan tancades. La deducció del 60 %, no
Convé començar per on ningú no comença. A 11 d'agost de 2026, el termini per demanar els ajuts Next Generation de rehabilitació d'edifici, de barri i del llibre de l'edifici va vèncer el 30 de juny de 2026 i el pressupost està exhaurit. Si la teva comunitat ja ha iniciat o acabat les obres, l'Oficina de Rehabilitació Municipal pot deixar la sol·licitud en reserva per si s'allibera crèdit. El que no hi ha és convocatòria nova.
El que sí que continua viu és la deducció de l'IRPF: el 60 % per a obres de comunitat, fins al 31 de desembre de 2027. I hi ha un termini més curt que gairebé ningú no mira: les deduccions del 20 % i del 40 % moren amb la despesa del 31 de desembre de 2026. Qui canviï finestres el gener del 2027 perd el 40 %.
I continua viu el termini d'execució dels expedients ja concedits, ampliat fins al 31/12/2027 i excepcionalment al 30/06/2028. Ampliar l'execució no reobre les sol·licituds, encara que s'expliqui així.
La resta de l'ordre no canvia: primer diagnosi, després projecte. Les rehabilitacions que surten malament comencen amb tres pressupostos de constructor sobre un problema que ningú no ha diagnosticat — es pinta una façana que continuava filtrant, es canvia una coberta quan el problema era al desguàs.
Diagnosticar abans de pressupostar. I comptar els diners abans de votar.
Estat real dels ajuts, verificat l'11 d'agost de 2026
Aquesta taula té data perquè caduca: què finança cada línia, quin percentatge, quin topall, quin termini i què exigeix. Abans de comprometre una derrama amb un ajut ho tornem a comprovar, i si alguna cosa ha canviat ho diem.
| Rehabilitació d'edifici · Next GenerationObra en elements comuns amb estalvi d'energia. 40 % si es redueix un 30 % l'energia primària no renovable (màx. 6.300 €/habitatge), 65 % a partir del 45 % (11.600 €) i 80 % a partir del 60 % (18.800 €). Exigeix ITE prèvia, certificat energètic de l'estat actual i acord de la comunitat | Tancada · reserva a l'ORM |
|---|---|
| Rehabilitació de barriMateix esquelet documental, quanties més altes: 8.100 / 14.500 / 21.400 € per habitatge segons l'estalvi aconseguit. Només en els àmbits del Pla de Barris i de regeneració urbana | Tancada · pressupost exhaurit |
| Llibre de l'edifici i projectesFinançava honoraris tècnics: 700 € + 60 €/habitatge el llibre de l'edifici, i 4.000 € + 700 €/habitatge el projecte de rehabilitació integral, amb topall de 30.000 €. Exigia edifici anterior a l'any 2000 i ITE aprovada o admesa a tràmit | Tancada |
| Accessibilitat i ascensors · municipal35 % amb topall de 30.000 € l'ascensor interior i 50.000 € l'exterior; 50 % amb topalls de 45.000 i 65.000 € en dotze barris; 25 % la supressió de barreres. Fins al 100 % amb cohesió social — que s'inscriu al Registre de la Propietat durant 30 anys i s'ha de tornar si es ven | No activa · sol reobrir |
| Interiors per a la Borsa de LloguerOberta del 12/02 al 30/11/2026. 100 % del cost, màxim 30.000 € per habitatge. A canvi, contracte de lloguer prorrogable fins a 5 anys (7 si el propietari és persona jurídica). Admet obres ja iniciades i factures dels 12 mesos anteriors | Oberta |
| Ajut a comunitats · clàusula estatutàriaOberta fins al 31/12/2026. 50 % de la despesa, màxim 1.500 € per modificar estatuts i 2.500 € per crear-los. No és rehabilitació, però són diners per a la comunitat | Oberta |
| Deducció d'IRPF · 60 %La que s'aplica a obres de comunitat. Reducció del 30 % d'energia primària no renovable o assolir classe A o B. Base màxima 5.000 €/any per propietari, arrossegable quatre exercicis, amb acumulat de 15.000 €. Despesa fins al 31/12/2027 | Vigent |
| Deducció d'IRPF · 20 % i 40 %Obres a l'habitatge propi: 20 % si es redueix un 7 % la demanda, 40 % si es redueix un 30 % l'energia primària o s'assoleix classe A o B. La despesa ha d'estar feta abans del 31/12/2026 i el certificat energètic posterior, expedit abans de l'01/01/2027 | Vigent fins a final del 2026 |
Com funciona la deducció del 60 % en una comunitat
És la part que avui decideix si una obra surt a compte, i són cinc regles. La base de cada propietari és el seu coeficient de participació aplicat al que ha pagat la comunitat. Cal descomptar la subvenció rebuda o per rebre. Els pagaments en efectiu no donen dret a deducció. Entren a la base els honoraris tècnics, el projecte, la direcció d'obra, l'execució, els equips i fins i tot els certificats energètics. I no hi entren els equips que cremin combustible fòssil — canviar la caldera de gas no dedueix ni se subvenciona.
La condició tècnica és reduir un 30 % l'energia primària no renovable de l'edifici o assolir classe A o B, acreditat comparant el certificat energètic d'abans i el de després. Tots dos han d'estar registrats i fets amb el mateix programa reconegut: canviar d'eina a mig camí invalida la comparació. És el parany tècnic que més expedients tomba.
I hi ha un detall que canvia números a la junta: les subvencions rebudes no tributen com a ingrés a l'IRPF.
La documentació tècnica que exigeixen, una per una
Aquest és el checklist que l'administrador de finques busca i no troba. El publiquem perquè és on es perden els expedients: no a l'obra, sinó en un document que arriba tard o el signa qui no toca.
| ITE i certificat d'aptitudSense informe de la inspecció tècnica de l'edifici no hi ha expedient. I hi ha un rellotge que gairebé ningú no vigila: 4 mesos des del tancament de l'informe per presentar-lo davant l'Agència de l'Habitatge. Passat el termini, inadmissió i cal refer la ITE sencera | Previ i obligatori |
|---|---|
| Certificat energètic de l'estat actualSignat per tècnic competent i registrat a l'ICAEN. És la fotografia de partida contra la qual es mesurarà tot l'estalvi | Registrat |
| Certificat energètic de projecteAmb el mateix programa reconegut que l'anterior. Les dades del que no es toca han de romandre invariables: retocar-les per «millorar» el resultat és motiu de revocació | Mateix programa |
| Projecte amb contingut mínimDescripció, pressupost desglossat per àmbits, plànols, el llibre de l'edifici existent —o un estudi del potencial de millora més un pla d'actuacions—, estudi de gestió de residus que acrediti el 70 % en pes destinat a reutilització o reciclatge, justificació de circularitat i definició de la retirada controlada d'amiant | Set apartats |
| Els dos informes d'idoneïtatAbans de sol·licitar cal passar per les oficines tècniques de rehabilitació: idoneïtat administrativa (col·legis d'administradors de finques) i idoneïtat tècnica (COAC o CATEB). Cadascuna dona un codi, i aquest codi caduca als 10 dies hàbils. Sol·licitar sense tràmit previ favorable equival a desestimació | 10 dies hàbils |
| Llicència d'obresPermís concedit, justificant d'haver-lo sol·licitat o compromís de demanar-lo en 3 mesos des de la concessió de l'ajut. I ha d'estar vigent durant tota l'execució | 3 mesos de marge |
| Tres ofertesObligatòries quan els subministraments o serveis passen de 15.000 € o l'execució d'obra passa de 40.000 €. Les tres han de constar a l'acta, amb el pressupost escollit | 15.000 € i 40.000 € |
| Final d'obraCertificat energètic final, certificat final d'obra amb els annexos A i B en model col·legial, pla de gestió de residus signat pel contractista, certificats de la instal·lació elèctrica i de la tèrmica registrats, certificació de seguretat estructural del que es recolzi en l'estructura, i reportatge fotogràfic | Vuit documents |
| Justificació econòmicaFactures a nom de la comunitat amb els seus justificants bancaris, coherents amb el pressupost presentat. Tota despesa de més de 1.000 € es paga per transferència. Termini: 3 mesos des de la fi del termini d'execució | 3 mesos |
L'agent rehabilitador, i què no us explicaran d'ell
La normativa va crear una figura per simplificar-li la vida a la comunitat: l'agent o gestor de la rehabilitació, que impulsa, gestiona, redacta i fins i tot cobra la subvenció per cessió del dret de cobrament, en el model «claus en mà». Necessita una acta d'acord amb la propietat i ha de destinar íntegrament l'ajut a pagar l'obra.
Ara la lletra petita, que és la que decideix: la seva participació no eximeix la comunitat de les seves obligacions. L'agent no absorbeix la responsabilitat — l'afegeix. Si l'expedient cau, qui torna l'ajut amb interessos és la comunitat. Per això convé saber qui signa cada cosa abans de delegar el paquet sencer.
Nosaltres fem la part tècnica completa: ITE, certificats energètics, llibre de l'edifici, projecte, els informes d'idoneïtat i el seu rellotge de deu dies, llicència, direcció facultativa, certificat final amb annexos i justificació econòmica. L'administrador de finques hi aporta el que un tècnic no pot signar: CIF de la comunitat, acta, certificat de l'acord, repartiment per coeficients i certificat de deutes. Aquest repartiment el deixem per escrit el primer dia.
I una precisió d'ofici que estalvia setmanes: l'informe d'idoneïtat tècnica urbanístic, el que es demana abans de la llicència, no és l'informe d'idoneïtat tècnica de la subvenció. Es diuen gairebé igual, els emeten les mateixes cases i són tràmits diferents.
Què costa cada intervenció
Avís previ, perquè és el més honest: no existeix cap taula pública i fiable de €/m² per tipus d'obra en la rehabilitació residencial de Barcelona. El que sí que hi ha són ancoratges oficials — topalls d'ajut, mòduls d'honoraris que reconeix l'administració i el simulador públic de l'IMHAB, que estima cost i subvenció per referència cadastral. Això és el verificable.
| Envolupant tèrmica completaFaçana, coberta i fusteries. El topall d'ajut de 18.800 €/habitatge al 80 % implica un cost de referència reconegut d'uns 23.500 € per habitatge. És l'ordre de magnitud d'una intervenció integral, no un pressupost | fins a 23.500 €/habitatge |
|---|---|
| Finca de preguerra tipus · dada del simulador oficialEn tretze finques reals de Barcelona simulades l'11/08/2026, el cost total sortia entre 3.000 i 7.000 € per habitatge, i el cost net després de subvenció del 65-80 % entre 800 i 1.800 €. Són estimacions de l'administració, no ofertes de constructora | 800-1.800 €/habitatge net |
| Edifici modernLa dada contraintuïtiva: una finca del 1992 de la mateixa mostra només assolia un 30 % de reducció, queia al tram del 40 % i deixava 19.020 € per habitatge de cost net. Com pitjor està l'edifici, millor surt l'ajut | Pitjor retorn |
| AscensorReferència oficial pel topall d'ajut del 35 %: 30.000 € l'interior i 50.000 € l'exterior; en dotze barris, 45.000 i 65.000 € amb el 50 % | 30.000-65.000 € |
| AmiantIncrement d'ajut de fins a 1.000 €/habitatge o 12.000 €/edifici, el que resulti superior — en una finca de vuit habitatges convé llegir-ho bé, perquè són 12.000 i no 8.000—. El projecte ha de definir les accions de retirada controlada | +12.000 €/edifici |
| Locals a la façanaGeneren ajut de 56, 104 o 168 €/m² segons el tram d'estalvi, però només si participen en els costos de l'obra. Un local exonerat per estatuts no genera res | 56-168 €/m² |
| Estructura i forjatsÉs la partida que no es pot estimar per metre quadrat sense obrir: depèn de la patologia. Es resol amb diagnosi i càlcul d'estructures, i en finques dels cinquanta als setanta, descartant abans el ciment aluminós | Segons diagnosi |
| Honoraris tècnicsLa mateixa administració els va tarifar: 700 € + 60 €/habitatge el llibre de l'edifici i 4.000 € + 700 €/habitatge el projecte de rehabilitació integral. És el millor argument de preu que existeix, i no és nostre | Mòdul oficial |
De la primera junta a la justificació
Diagnosi i prioritats
Visita, cales on calgui, ITE si toca i certificat energètic de l'estat actual. La comunitat rep un document que s'entén en una junta, amb què és urgent i què pot esperar.
Primera junta · encàrrec
Acord d'encàrrec del projecte, pressupost d'honoraris i nomenament del representant autoritzat. N'hi ha prou amb majoria simple en gairebé tots els casos.
Projecte i pressupostos
Projecte amb el seu contingut mínim, certificat energètic de projecte i plec perquè les ofertes siguin comparables. Tres ofertes obligatòries per sobre de 40.000 € d'obra.
Segona junta · obra, empresa i derrama
Acord d'execució amb les tres ofertes i el pressupost escollit a l'acta, repartiment per coeficients i finançament si cal.
Idoneïtat, llicència i sol·licitud
Informes d'idoneïtat administrativa i tècnica, llicència o comunicat d'obres, i sol·licitud dins dels deu dies hàbils del codi. Resolució en 3 mesos, amb silenci negatiu.
Obra, final i justificació
Direcció d'execució, certificacions, bestretes del 50 % i del 30 %, certificat final amb annexos, certificat energètic final i justificació amb factures i justificants bancaris.
Com es decideix i qui paga
L'objecció número u en una junta és «no arribarem a les quatre cinquenes parts». Gairebé sempre és falsa. L'art. 553-25.2 del Codi civil de Catalunya aprova per majoria simple —dels qui voten, representant també la majoria de quotes— ascensors i supressió de barreres (lletra a), les innovacions exigibles per a habitabilitat, accessibilitat, seguretat o eficiència energètica (lletra b), els equips d'eficiència i renovables comuns (lletra d) i els contractes de finançament (lletra g). I tot això encara que l'acord modifiqui els estatuts o afecti la configuració exterior.
Les quatre cinquenes parts queden per modificar el títol constitutiu i per a les innovacions que afectin estructura o façana que no siguin de les lletres b, d i e — és a dir: una façana que es rehabilita per seguretat o per eficiència energètica va per majoria simple. I també per al finançament amb amortització de més de 15 anys. Moltes comunitats fa anys que bloquegen obres que legalment ja podien aprovar.
I el veí que vota en contra? L'art. 553-30.4 obliga a pagar a tothom les obres d'eficiència energètica acordades en junta, i el dissident queda obligat en tot cas si la despesa no supera tres quartes parts del pressupost anual ordinari, un cop descomptades les subvencions. Aquí hi ha la frase que canvia les juntes: descomptar l'ajut abans de calcular el llindar significa que una subvenció alta pot deixar el dissident sense escapatòria. La subvenció no només abarateix: consolida la majoria. En accessibilitat i ascensors no hi ha exoneració possible en cap cas.
L'absent té un mes des de la notificació per oposar-s'hi per escrit fefaent; si no ho fa, s'entén que s'hi adhereix. Qui no paga es reclama pel monitori especial de propietat horitzontal amb el certificat del secretari. I qui pensa vendre per esquivar la derrama té un problema: el pis queda afecte per l'any en curs i els quatre anteriors, i sense certificat de deutes —que inclou les derrames aprovades i encara no vençudes— no es pot atorgar l'escriptura.
La subvenció no només abarateix l'obra: consolida la majoria.
Rehabilitació en imatges
Façanes, estructura, cobertes i interiors a Barcelona i l'àrea metropolitana.
El que més ens pregunteu
Encara podem demanar els ajuts Next Generation?
Per a una sol·licitud nova, no. El termini va acabar el 30 de juny de 2026 i el pressupost dels programes d'edifici, barris i llibre de l'edifici està exhaurit. Si les obres ja s'han iniciat o acabat, es pot demanar a l'Oficina de Rehabilitació Municipal que deixi la sol·licitud en reserva per si s'allibera crèdit. Compte: alguna fitxa municipal encara apareix com a «oberta»; nosaltres ho comprovem abans que la comunitat voti res.
Ens van concedir l'ajut i l'obra va amb retard. El perdem?
No necessàriament. El termini d'execució es va ampliar fins al 31 de desembre de 2027 i, excepcionalment i amb autorització prèvia, fins al 30 de juny de 2028. Aquesta ampliació no reobre el termini de sol·licituds, encara que per aquí s'expliqui així.
Quant es pot arribar a cobrar per habitatge?
En el programa d'edifici, 6.300 € amb un 30 % d'estalvi d'energia primària no renovable, 11.600 € a partir del 45 % i 18.800 € a partir del 60 %. En barris, 8.100, 14.500 i 21.400 €. Més 1.000 €/habitatge per amiant, 500 € en zona acústicament tensionada i fins al 100 % amb vulnerabilitat acreditada. Són les quanties de les convocatòries tancades — serveixen de referència per a les que tornin.
Tenim la ITE caducada. Podem demanar ajuts igualment?
No. Disposar de l'informe d'inspecció tècnica és requisit previ a la sol·licitud, juntament amb el certificat d'aptitud o el resguard d'haver-lo demanat. I hi ha un termini que es menja molts expedients: 4 mesos des del tancament de l'informe per presentar-lo. Després, inadmissió i a refer la ITE.
Quina majoria necessitem per a l'ascensor o per a la façana?
Majoria simple en tots dos casos: l'ascensor per l'art. 553-25.2.a i la façana per la lletra b, si l'obra és exigible per a habitabilitat, seguretat o eficiència energètica — encara que afecti la configuració exterior o modifiqui els estatuts. Les quatre cinquenes parts gairebé mai no calen. I si l'acord no surt, un propietari de més de 70 anys o amb discapacitat pot demanar judicialment que s'obligui la comunitat.
Un veí vota en contra. Ha de pagar?
En eficiència energètica, sí, si la despesa no supera tres quartes parts del pressupost anual ordinari un cop descomptades les subvencions. En accessibilitat i ascensors, sempre: no hi ha dissident exonerable. Calcular aquest llindar sense descomptar l'ajut és l'error que regala una exoneració que no existeix.
I el que ni tan sols va anar a la junta?
Té un mes des de la notificació de l'acord per oposar-s'hi per escrit fefaent. Si no ho fa, es considera que s'hi adhereix. En els acords que exigeixen quatre cinquenes parts, a més, el seu silenci compta com a vot favorable per assolir la majoria.
Un propietari no paga la derrama. Què es pot fer?
Reclamar-la pel procés monitori especial, amb certificat d'impagament del secretari i el vistiplau del president. El deute de l'any en curs i els quatre anteriors té preferència de cobrament sobre el pis, que queda afecte amb caràcter real, i merita interessos des de l'impagament. Si el propietari vol vendre, necessita certificat de deutes — incloses les derrames aprovades i no vençudes— i sense ell no hi ha escriptura.
Es pot cobrar alguna cosa abans d'acabar l'obra?
Sí, en els expedients concedits: una primera bestreta del 50 % de la subvenció i una segona del 30 % acreditant que s'ha executat el 80 % de l'obra i pagat almenys el 50 % del cost. Són endossables a la constructora, cosa que redueix la tresoreria que la comunitat avança. Si després no s'executa ni es justifica, s'han de tornar amb interessos.
Es pot finançar la derrama?
Sí, i el contracte s'aprova per majoria simple si l'amortització no passa de 15 anys (per sobre calen quatre cinquenes parts). Hi ha una línia de conveni entre l'Agència de l'Habitatge, l'ICF, Avalis i diversos bancs que cobreix fins al 100 % de la inversió amb IVA, inclosa la subvenció pendent de cobrament, a tipus fix. Quan arriba la subvenció, amortitza anticipadament i baixa la quota sense allargar el termini.
Si ens donen subvenció, també podem deduir a la renda?
Sí, però descomptant la subvenció de la base. La deducció d'obres de comunitat és la del 60 %, sobre el que s'hagi pagat fins al 31/12/2027, amb base màxima de 5.000 € l'any per propietari, arrossegable quatre exercicis i amb acumulat de 15.000 €. Cadascú dedueix segons el seu coeficient de participació. I els pagaments en efectiu no donen dret a res.
La nostra façana està protegida. Ens quedem fora?
No. Els edificis amb protecció patrimonial queden eximits del requisit de reducció de demanda, però els elements de l'envolupant sobre els quals s'intervingui han de complir els valors mínims de transmitància tèrmica i permeabilitat a l'aire del CTE. Cal aportar el document que acrediti el tipus de protecció i quin element està protegit.
L'edifici és dels anys seixanta i hi ha esquerdes. Això entra a la rehabilitació energètica?
Entra a l'obra, però no a l'estalvi energètic, i convé separar-ho des del principi. Una esquerda o un forjat tocat es resolen amb diagnosi, càlcul i reforç. I en finques dels cinquanta als setanta, abans de projectar res cal descartar ciment aluminós: canvia l'abast, el cost i de vegades la decisió de fons. Aquesta part la fem nosaltres, no la subcontractem.
Ens podeu demanar pressupostos a constructores?
Preparem el plec perquè les ofertes siguin comparables —mateix abast, mateixos amidaments— i us ajudem a llegir-les. La contractació la decideix la comunitat. No cobrem de cap constructora, i aquest és justament el motiu pel qual ens contracteu.
Toca derrama i ningú no s'aclareix?
Explica'ns què li passa a la finca i quants habitatges té. Et diem què cal mirar, quin ajut queda viu i quina majoria cal — abans que la comunitat voti res.