Informe pericial d'edificació a Barcelona
Informes que aguanten en un jutjat. Més de 140 pericials signades per arquitecte tècnic col·legiat núm. 10385 del CAATEEB, perit judicial inscrit des del 2013. Des de 690 € + IVA, i la ratificació en seu judicial amb preu tancat des del primer dia.
Prefereixes parlar? Truca'ns
Un paper tècnic que val més que mil discussions
Vas comprar i van aparèixer defectes que ningú no havia declarat. El veí de dalt nega la humitat. La promotora diu que l'esquerda és «assentament normal». L'asseguradora valora la reparació en un terç del que costa. La conversa canvia el dia que hi ha un informe pericial signat sobre la taula.
Fem pericials de part, contrapericials per a despatxos i actuem com a perit judicial. L'informe s'escriu des del primer dia pensant que el llegirà un jutge i l'atacarà un altre tècnic: abast delimitat, metodologia descrita, fotografia datada, valoració amb preus descompostos i conclusions que no se surten del que s'ha preguntat.
Abans hi ha una fase que no cobrem: mirar el cas i dir si té recorregut. Moltes consultes no necessiten una pericial, necessiten saber quin rellotge tenen a sobre.
Un informe no es defensa sol. El defensa qui el signa, a la sala, responent preguntes.
Les deu pericials d'edificació que signem
Cadascuna té el seu mètode, el seu instrumental i la seva via jurídica. Aquesta és la llista completa, amb el que de debò es dirimeix en cada cas.
| Esquerdes i fissuresNo es dirimeix que hi hagi esquerda, sinó si està activa o estabilitzada. Datar-la exigeix testimonis i una segona visita separada en el temps | Propietari · comunitat |
|---|---|
| Humitats i filtracionsTot depèn de l'origen —condensació, capil·laritat o filtració—, perquè d'aquí surt qui paga. La termografia mesura temperatura, no humitat: va acompanyada d'humidimetria | Propietari · comunitat |
| Vicis ocults en compravendaDefectes que ja existien i no es van declarar. Mana el rellotge abans que la patologia. Si hi arribes a temps, la via barata és la inspecció abans de comprar | Comprador |
| Defectes d'obra novaContra promotor, constructor o direcció facultativa per la via de la LOE. El més eficaç és l'encàrrec col·lectiu de la comunitat, abans que venci la triennal | Comprador · comunitat |
| Soroll i acústicaSón dues pericials i barrejar-les invalida l'encàrrec: l'incompliment del DB-HR va contra el promotor; la immissió mesurada in situ, contra qui emet. Vegeu aïllament acústic | Veí · comprador |
| Sinistres d'assegurançaAigua, incendi, fenòmens atmosfèrics. Pericial davant del perit de la companyia, amb via pròpia: els tres perits de l'art. 38 LCS | Assegurat |
| Responsabilitat civil professionalDictamen sobre la lex artis d'un altre tècnic. El demana el perjudicat, l'asseguradora de RC o el mateix tècnic demandat | Perjudicat · asseguradora |
| Incompliment de contracte d'obraObra abandonada, sobrecost, retard, unitats no executades. Feina d'arquitecte tècnic pura: amidar el que realment s'ha executat contra contracte i certificacions | Promotor · constructor |
| ContrapericialRebatre l'informe del contrari o el de l'asseguradora. L'art. 347.1.5a LEC admet la crítica del dictamen pel perit de la part contrària | Advocat |
| Valoració de danysL'import de reparació fixa la quantia, el jutjat competent i les costes. Amb amidaments, partides i preus unitaris descompostos | Peça de totes les anteriors |
Abans que la patologia, la data
La primera pregunta no és què et passa, és quan. Data d'escriptura o de recepció de l'obra, data en què va aparèixer el dany, si hi ha comunicació escrita al responsable. Hi ha quatre règims de reclamació diferents, i equivocar-se de via —o arribar tard— caduca el dret.
L'error més car és d'aritmètica, no de dret: la garantia i el termini per demandar són dos rellotges superposats. Els 10, 3 i 1 anys de l'art. 17 de la LOE compten des de la recepció; els 2 anys de l'art. 18 compten des que el dany apareix. Un dany estructural que es manifesta l'any 9 està en garantia, i hi ha fins a l'any 11 per demandar.
El segon error és català. Gairebé tot el sector continua explicant els sis mesos de l'art. 1490 del Codi civil espanyol com si Catalunya no existís, quan a les compravendes d'immobles situats aquí formalitzades des de l'1 de gener de 2018 se'ls aplica el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que substitueix el vici ocult per la manca de conformitat. I ho diem amb la incomoditat que toca: hem vist despatxos catalans solvents publicar terminis diferents entre ells. No ho endevinis, i notifica per escrit tan bon punt ho detectis.
Un informe primerenc i datat no només descriu el defecte: acredita quan el vas poder detectar.
Quina via t'aplica i quant temps et queda
És la confusió número u del sector i el motiu pel qual es perden casos abans de començar. Cada fila porta el seu article. No substitueix el criteri del teu advocat, però en trenta segons saps si tens pressa.
| Obra nova · dany estructuralLOE (Llei 38/1999) art. 17: garantia per danys que afectin fonaments, suports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals | 10 anys |
|---|---|
| Obra nova · habitabilitatLOE art. 17: defectes d'elements constructius o d'instal·lacions que incompleixin els requisits d'habitabilitat. Aquí hi entren gairebé totes les humitats d'obra nova | 3 anys |
| Obra nova · acabatsLOE art. 17: respon el constructor pels defectes d'execució en elements de terminació o acabat | 1 any |
| El segon rellotge de la LOELOE art. 18: les accions prescriuen als dos anys des que es produeixen els danys. Se suma a la garantia, no la substitueix. És l'article que ningú no cita | +2 anys |
| Segona mà · règim estatalCodi civil espanyol, arts. 1484-1490: sanejament per vicis ocults, amb acció redhibitòria o quanti minoris. El termini de l'art. 1490 és de caducitat: no l'interromp un burofax | 6 mesos |
| Segona mà a Catalunya des del 2018Llibre sisè del Codi civil de Catalunya. Ja no hi ha vici ocult sinó manca de conformitat, i s'ha de notificar sense dilació indeguda (art. 621-28). Sobre el termini exacte, despatxos catalans publiquen xifres diferents | Règim propi |
| Sinistre amb l'asseguradoraLlei del contracte d'assegurança. Art. 18: la companyia abona en 40 dies l'import mínim que degui. Art. 38: qui no designa perit en vuit dies accepta el dictamen del contrari, i si tots dos discrepen decideix un tercer, vinculant llevat d'impugnació judicial | 8 dies |
| Reforma mal executadaNo va per la LOE sinó per incompliment del contracte d'obra, i el termini depèn de l'acció que exerceixi el teu advocat. Tingues ja l'amidament del que s'ha executat | Consulta-ho ja |
Com es fa servir el dictamen en un judici
Perit de part o perit judicial. El de part el contractes tu, i el seu dictamen s'aporta amb la demanda o amb la contestació (art. 336 LEC). El judicial el designa el tribunal a partir de les llistes que cada gener trameten els col·legis, per insaculació la primera vegada i per ordre correlatiu després (art. 341.1). El que no és cert és que l'un valgui més que l'altre: l'art. 348 els sotmet tots a la sana crítica. Guanya qui raona millor.
El moment. Si no es va poder aportar amb la demanda, s'anuncia i s'aporta en tot cas cinc dies abans de l'audiència prèvia (art. 337); si neix de les al·legacions de la contestació, amb cinc dies d'antelació (art. 338). Són dies d'aportació, no d'encàrrec: qui truca un dimarts per a una audiència prèvia del dilluns té tres dies hàbils.
La ratificació. El perit va al judici si una part ho demana i el tribunal ho admet, i l'art. 347 obre sis portes: exposició del dictamen, explicació de punts concrets, objeccions sobre mètode, premisses i conclusions, ampliació a punts connexos, crítica pel perit contrari i tatxes. És un interrogatori tècnic dirigit per l'advocat de l'altra banda i assistit pel seu perit. Es prepara abans i es pressuposta a part.
Les tatxes. Al perit judicial se'l recusa; al de part se'l tatxa, per cinc causes taxades de l'art. 343: parentiu, interès en l'assumpte, dependència, enemistat o qualsevol circumstància acreditada que el faci desmerèixer professionalment. No anul·la el dictamen — el tribunal «la tindrà en compte» (art. 344) — i es proposa a l'audiència prèvia, no després.
Un informe cau per l'abast i pel mètode, gairebé mai per la conclusió.
Què ha de portar un informe perquè aguanti
Hi ha una norma que defineix això i que gairebé ningú no ensenya al client: la UNE 197001:2019. Fes-la servir com a llista de comprovació, amb el nostre informe i amb qualsevol altre.
| Objecte i abast separatsL'abast delimita les qüestions plantejades i amb elles la responsabilitat del perit. Si la conclusió respon a alguna cosa que ningú no ha preguntat, se li desmunta | UNE 5.7.2 |
|---|---|
| Metodologia traçableCom es va mesurar, amb quin equip, calibrat quan i en quines condicions. Sense això, la pregunta de l'art. 347 sobre el mètode no té resposta | UNE 5.7.2 |
| Assaigs justificatsTermografia, humidimetria, estanquitat; cales o testimonis si calen. Els destructius requereixen autorització i, en elements comuns, acord de la comunitat | Segons el cas |
| Documentació gràfica datadaReportatge fotogràfic amb data, croquis, plànols i amidaments, en annexos identificats i paginats. Permet a un altre tècnic reconstruir el que vas veure | Annexos |
| Valoració descompostaUna xifra global sense partides és la debilitat més explotada a la sala. Sense preus traçables cau la quantia, i amb ella la pretensió | Imprescindible |
| Declaració d'imparcialitatVan totes dues i falten en molts informes. La de la UNE i sobretot la de l'art. 335.2 LEC: jurar que s'ha actuat considerant tant el que afavoreix com el que perjudica qualsevol de les parts | Art. 335.2 LEC |
| Identificació i signaturaTitulació, col·legi i número de col·legiat, codi únic, paginació, índex, signatura i data. I una cosa que pesa: els informes no s'han d'alterar un cop emesos | UNE 5.2 |
Contrapericial · rebatre l'informe del contrari
És el que més ens demanen els despatxos i el que menys es publica. Arriba l'informe del perit contrari, el de l'asseguradora o el del designat judicialment, i hi ha pocs dies per decidir si s'ataca i per on.
L'error del principiant és discutir el resultat. Es comença per un altre lloc: si l'abast declarat cobria el que es conclou, si la metodologia és reproduïble, si hi ha traçabilitat dels assaigs, si es va envair la qualificació jurídica, si la valoració porta preus descompostos i si es va donar oportunitat de presenciar les operacions pericials (art. 345). Són requisits expressos, no opinions nostres, i per això són terreny ferm.
Poc camp i termini curt. Es lliura com a dictamen crític independent o com a informe intern per preparar l'interrogatori. I les causes de tatxa es busquen abans de l'audiència prèvia, que és quan es proposen.
Si qui llegeix això és un despatx
Sabem què us importa, perquè és el que pregunteu sempre i en aquest ordre: si el cas se sosté tècnicament, quan estarà l'informe, si l'abast cobreix el petitum i si el perit aguanta l'art. 347.
Viabilitat en 24 h i sense cost: si creiem que no es guanya, ho diem llavors i no després de facturar un informe inútil. Pressupost desglossat —informe, assaigs, desplaçament i ratificació per separat—, repercutible al client i utilitzable en la taxació de costes. Abast pactat abans d'escriure, perquè un informe emès ja no s'ajusta. I disponibilitat per a la vista amb preu tancat.
Un detall que enfonsa casos si demaneu pericial judicial: la provisió de fons de l'art. 342.3 es demana dins els tres dies següents al nomenament i les parts ingressen en cinc. Si no es diposita, el perit queda eximit i no es pot fer una nova designació.
Pericial de devaluació per aluminosi
Hi ha una magnitud que es confon amb el cost de reparació i no hi té res a veure: la devaluació patrimonial. En patologies que no desapareixen del tot ni que es reparin, el que l'immoble perd de valor pot superar de molt el que costa arreglar-lo.
És la nostra pericial diferencial i gairebé ningú més no la fa: posar xifra defensable a quant val menys un pis per tenir ciment aluminós, amb més de 1.000 tests propis amb laboratori darrere del criteri. Serveix per a compravendes, herències, divorcis i reclamacions. Com la calculem, pas a pas →
Si encara no saps si l'edifici està afectat, això costa molt menys: comença pel test d'aluminosi. I si només necessites acreditar que l'estructura aguanta un ús concret per a un tràmit, no és una pericial el que busques, és un certificat de solidesa.
Posem número al que es discuteix a ull.
Com funciona
Triatge del cas
Mirem dates, via aplicable i recorregut tècnic, i et diem en 24 h si la pericial t'ajuda — i si no, també. No es cobra.
Encàrrec amb abast escrit
Pressupost tancat i desglossat, amb l'abast per escrit i la ratificació a part. Si hi ha advocat, l'abast es pacta amb ell.
Inspecció i assaigs
Presa de dades, reportatge fotogràfic datat, croquis i amidaments. En assumptes contradictoris convoquem per escrit l'altra part.
Dictamen signat
Diagnòstic, causa-efecte i valoració descomposta, en format UNE 197001:2019 i amb la declaració de l'art. 335.2 LEC. De 7 a 15 dies.
Ratificació en seu judicial
Preparació amb el teu advocat i defensa de l'informe al judici, a preu tancat des del primer dia.
El que més ens pregunteu
Quant costa un informe pericial d'edificació?
Des de 690 € + IVA l'informe d'una patologia acotada en habitatge. Un dictamen complet amb diverses patologies, assaigs i valoració descomposta arrenca a 1.200 €, i una reclamació d'obra nova d'edifici sencer a 2.400 €. La ratificació en seu judicial va a part, a 600 € per jornada, i la saps des del pressupost.
Existeix un barem oficial d'honoraris del col·legi?
No, i no pot existir. L'art. 14 de la Llei 2/1974 de col·legis professionals prohibeix als col·legis establir barems orientatius «ni cap altra orientació» sobre honoraris; l'única excepció és per als col·legis d'advocats i només a efectes de costes. Si algú et diu que aplica «el barem del col·legi d'aparelladors», t'està desinformant.
Quan s'ha d'aportar l'informe al jutjat?
Amb la demanda o amb la contestació (art. 336 LEC). Si no va ser possible, s'anuncia i s'aporta en tot cas cinc dies abans de l'audiència prèvia (art. 337); si sorgeix de les al·legacions de la contestació, amb cinc dies d'antelació (art. 338). Són dies d'aportació, no d'encàrrec: truca'ns amb aquesta data a la mà.
Quin termini tinc per reclamar vicis ocults?
Depèn de la via, i és la confusió que més casos arruïna. En obra nova regeixen les garanties de l'art. 17 de la LOE —10 anys estructura, 3 anys habitabilitat, 1 any acabats— més els 2 anys de prescripció de l'art. 18 des que apareix el dany. En segona mà sota règim estatal, els sis mesos de l'art. 1490 del Codi civil espanyol. I a Catalunya, des del 2018, el llibre sisè del Codi civil de Catalunya. Tens la taula en aquesta pàgina.
Si el dany apareix l'any 9 de la garantia decennal, tinc fins a l'any 10?
No: fins a l'any 11. Són dos rellotges. Els 10, 3 i 1 anys de l'art. 17 de la LOE són de garantia i compten des de la recepció; l'art. 18 hi afegeix una prescripció de 2 anys des que es produeixen els danys. És el matís que gairebé ningú no explica i el que decideix plets.
Vaig comprar un pis de segona mà a Barcelona després del 2018. Tinc sis mesos?
Probablement no. A les compravendes d'immobles situats a Catalunya formalitzades des de l'1 de gener de 2018 se'ls aplica el llibre sisè del Codi civil de Catalunya, que substitueix els vicis ocults per la manca de conformitat, amb terminis propis i obligació de notificar-la sense dilació indeguda. Amb franquesa: hem vist despatxos catalans solvents publicar terminis diferents entre ells, així que no ho donis per sabut. El que sí que és segur és que un informe primerenc i datat acredita quan vas detectar el defecte.
L'asseguradora no accepta la valoració del meu sinistre. Què faig abans de demandar?
Activar el procediment de l'art. 38 de la Llei del contracte d'assegurança, que gairebé ningú no ofereix amb nom propi i no passa pel jutjat. Cada part designa el seu perit; qui no en designa en vuit dies accepta el dictamen de l'altre. Si tots dos discrepen es nomena un tercer, vinculant llevat d'impugnació en 30 dies l'assegurador i 180 l'assegurat.
Tinc l'informe del perit contrari. El podeu rebatre?
Sí, i és una de les coses que més ens encarreguen els despatxos. L'art. 347.1.5a de la LEC admet la crítica del dictamen pel perit de la part contrària. S'ataca per l'abast i la metodologia abans que per les conclusions: si l'abast no cobria el que es conclou, si el mètode no és reproduïble o si la valoració no porta preus descompostos, hi ha per on. Des de 850 € i gairebé sempre sense visita.
Quant triga un informe pericial?
De 7 a 15 dies des de la visita en un dictamen complet, i menys en un informe de patologia acotada. Si tens un termini processal a sobre, digue'ns-ho a la primera trucada. Hi ha una cosa que no es pot accelerar: datar una fissura exigeix col·locar testimonis i tornar. Qui promet dir-te en 48 hores si una esquerda està activa no l'està mesurant, l'està suposant.
Direu a l'informe qui té la culpa?
Diem la causa tècnica i a quina actuació és imputable. La responsabilitat jurídica la determina el jutge: un informe que conclou «el promotor és responsable» envaeix funció judicial i s'ataca amb facilitat. Tampoc no canviem un informe emès perquè les conclusions no agradin — la UNE 197001:2019 ho prohibeix; només hi cap una ampliació identificada com a tal.
I si em dieu que el meu cas no té recorregut?
T'ho diem i no cobrem per descobrir-ho. El triatge és gratis a propòsit: preferim perdre un encàrrec abans que facturar un informe que no et servirà. I si ets advocat, aquesta és exactament la raó per la qual tornaràs a trucar.
Tens un conflicte tècnic entre mans?
Envia'ns el cas per WhatsApp amb les dates: et diem en 24 h quina via t'aplica, si la pericial t'ajuda i quant costa. Aquest diagnòstic no el cobrem.